ул. Красноармейская

Михаил НОВОСЁЛОВ: Защита прав дольщиков. 10 советов Верховного Суда, которые должен знать каждый

Защита прав дольщиков. Обзор ВС РФ

В июле Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству. Документ содержит важнейшие положения, на которых строится защита прав дольщиков. Обзор основан на тысячах споров, реальных жизненных ситуациях, которые стекались в Верховный Суд (далее – ВС) со всей страны за последние годы. Документ содержит наиболее распространенные проблемы и их решения.

1 проблема: Молодая семья заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, и полностью оплатила стоимость квартиры. Поскольку в обещанный срок дом не был достроен, семья решила простимулировать застройщика и взыскать неустойку по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве» (далее – 214-ФЗ). Однако суд отказал, поскольку неустойка по 214-ФЗ полагается только тем, кто заключил договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи.

Позиция ВС: Если договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), то независимо от его названия, должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Рекомендация: Если договор заключен с непонятным названием, но по сути является ДДУ, то смело можно идти в суд и защищать свои права по 214-ФЗ. Но, тем не менее, чтобы избежать проблем, необходимо вкладывать деньги в строящееся жилье только по договору долевого участия. Не стоит заключать сомнительные договоры, пытаясь сэкономить.

Ульяновские застройщики в целях уклонения от ответственности, предусмотренной 214-ФЗ, предлагают людям заключать не ДДУ, а различные иные договоры (предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия, инвестиционный договор). Особенно этим славится печально известная Птицефабрика Тагайская, строившая дома на Красноармейской, которая заключала предварительный договор купли-продажи и договор займа.

 

2 проблема: Женщина заключила ДДУ на квартиру. После получения квартиры было обнаружено, что рядом с окном на улице расположен газорегуляторный пункт.  Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и выплатить потребительский штраф. Суд отказал, поскольку не доказано нарушение строительных норм.

Позиция ВС: Да, действительно квартиру заменить нельзя. Но моральный вред и потребительский штраф должны быть выплачены, поскольку застройщик обязан предоставить дольщику всю информацию о квартире и доме.

Рекомендация: Дольщик имеет право требовать компенсацию, если застройщик построит дом с отступлениями от проектной документации на момент заключения ДДУ. Для ульяновских новостроек такие случаи не редкость. Например, КапиталИнвест обещал благоустроить территорию дома на Автомобилистов 7 А. Вместо этого сдал дом с кучей строительного мусора. Тому же примеру последовал Керамзит в доме на Ипподромной 4. Кроме того, Керамзит вместо крышной котельной сделал центральное отопление.

При заключении ДДУ необходимо тщательно изучать проектную документацию. А лучшего всего проконсультироваться с юристом и строительным экспертом. Квартира – самая дорогая вещь человека. И не стоит жалеть пару тысяч на консультацию, когда рискуешь миллионами.

 

3 проблема: Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали ЖСК для достройки дома. Одну дольщицу в ЖСК не приняли, сославшись на то, что она поздно обратилась, прием уже закрыт. Как быть?

Позиция ВС: Поскольку дольщицу никто не уведомил о создании ЖСК, она должна быть принята в ЖСК.

Рекомендации: Согласно п. 1 ст. 201.10 Федерального закона о банкротстве ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства. Не стоит занимать выжидательную позицию. Если застройщик в банкротстве, нужно активнейшим образом участвовать в процессе. Дольщикам нужно объединяться вокруг сильных юристов и защищать свои интересы.

Вопрос о создании ЖСК актуален для дольщиков застройщика Птицефабрики Тагайской (особенно 140 дом), Максима ЖК Молодежный, ЖК Лидер ЗАО Строительная корпорация. Всем указанным застройщикам грозит банкротство, а дольщикам недострой. Один из выходов – создание дольщиками ЖСК для достройки дома самостоятельно.

 

4 проблема: Мужчина стал дольщиком по договору уступки. Поскольку дом сдали с опозданием, был подан иск о взыскании неустойки за просрочку. Однако суд в иске отказал, ссылаясь на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков.

Позиция ВС: Условия договора можно изменить только дополнительным соглашением, зарегистрированным в Росреестре.

Рекомендации: Дольщик имеет право на неустойку даже если получил от застройщика уведомление о продлении сроков, или такое уведомление получал первоначальный дольщик. Условия о сроке можно продлить лишь дополнительным соглашением, которое заключать совсем не обязательно. Оно лишит вас права на неустойку.

Просрочка – беда практически всех застройщиков. Застройщики любым способом пытаются уйти от ответственности, рассылая уведомления о продлении, а также любым путем уговаривая дольщиков заключить дополнительные соглашения. Особенно в этом преуспели застройщики Запад и Максима.

 

5 проблема: Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока.

Позиция ВС: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

Рекомендации: Дольщик имеет право требовать неустойку, если первоначальный дольщик, а также дольщик по уступке не заключали дополнительных соглашений.

Заключая договор уступки необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

В договоре уступки много минусов. Лучше заключать договор напрямую с застройщиком. Во-первых, как правило, цена уступки выше цены первоначального договора. А в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора, но не уступки. Такие проблемы часто встречаются по ДДУ Максимы и КапиталИнвеста.

Во-вторых, заключая договор уступки, вас могут не уведомить о дополнительных соглашениях о продлении срока, заключенных до этого. В итоге будет потеряно право на неустойку.

МонолитСервис по одному из дел умудрился притащить в суд состряпанное дополнительное соглашение о продлении сроков. Его, конечно, не приняли во внимание, поскольку оно не было зарегистрировано в Росреестре.

 

6 проблема: Застройщик отказывался регистрировать ДДУ. Дольщик обратился в суд, который отказал в регистрации.

Позиция ВС: Если есть доказательства уклонения застройщика от регистрации, суд обязан удовлетворить требования дольщика.

Рекомендации: В случае уклонения застройщика от регистрации ДДУ, необходимо направить застройщику требование о регистрации. Если застройщик не исполнит требование, нужно обратиться в суд, приложив доказательства отправки требования (почтовая квитанция, отметка о получении).

 

7 проблема: Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

Позиция ВС: Расторжение ДДУ через год после заключения по причине незначительной просрочки оплаты невозможно, поскольку является злоупотреблением правом и недобросовестным поведением.

Рекомендации: Если застройщик пытается расторгнуть ДДУ из-за незначительных нарушений, которые были давно, необходимо ссылаться на его недобросовестное поведение, которое в силу ст. 10 ГК РФ не подлежит защите. Защита прав дольщиков в таком случае превыше.

Во избежание проблем следует вовремя вносить оплату по ДДУ. Застройщик с радостью воспользуется вашими деньгами без процентов и вернет вам деньги, когда квартира будет стоить уже значительно  дороже.

 

8 проблема: Дольщик потребовал в суде неустойки за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ. Суд отказал, указав, что 214-ФЗ таких неустоек не предусматривает.

Позиция ВС: Неустойка за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ положена на основании Закона о защите прав потребители.

Рекомендации: Если застройщик вовремя не устраняет недостатки, необходимо требовать неустойку. Такими нарушениями особенно грешит застройщик Запад. Защита прав дольщиков опирается и на закон о защите прав потребителей.

 

9 проблема: Суд снизил неустойку за просрочку, хотя застройщик в суде не участвовал и о снижении не просил.

Позиция ВС: Судебный процесс состязателен. Суд не должен помогать застройщику. Снижать неустойку можно только по заявлению застройщика.

Рекомендации: Если суд снизил неустойку, а застройщик этого не просил – это основание для обжалования. Более того, застройщик должен обосновать и доказать необходимость снижения неустойки. Если он этого не сделает, неустойку снижать нельзя.

 

10 проблема: Суд отказал дольщику во взыскании потребительского штрафа, поскольку после подачи иска, застройщик оплатил неустойку

Позиция ВС: Если дело дошло до суда, значит нельзя говорить о добровольной выплате неустойки. Потребительский штраф должен быть взыскан.

Рекомендации: Для того, чтобы взыскать потребительский штраф необходимо предоставить в суд доказательства направления досудебной претензии. В суде застройщик может предложить мировое соглашение, предложив лишь половину положенного. Так, например, делает Запад. Однако не стоит спешить соглашаться. Застройщик знает, что в суде взыщут больше, поэтому пытается откупиться. Защита прав дольщиков для застройщика не на первом месте.

 

Обзор ВС РФ появился благодаря активным дольщикам и сильным юристам, которые не найдя правду в местных судах, добились правды в Верховном суде. Не нужно опускать руки после ошибочных решений местных судов, а нужно идти до конца и защита прав дольщиков восторжествует.

Набережная реки Свияги 83

Михаил НОВОСЁЛОВ: Монолитсервис. Плоская крыша или скатная?

Монолитсервис. Набережная реки Свияги 83

Монолитсервис (ООО) Ульяновск и его аффилированные лица систематически попадают в поле зрения правоохранительных органов: проверка МВД по вырубке деревьев на перекрестке Бебеля-Матросова; расследование по резонансной стройке на Льва Толстого 65; незаконный ввод в эксплуатацию дома на ул. Набережная реки Свияги 83.

Но пока ни один из органов власти не смог ничего сделать с нерадивым застройщиком. Наоборот это застройщик доводит прокуроров до скамьи подсудимых. Не смогло ничего сделать и  Управление по охране культурного наследия г-на Хаутиева.

Напомню. Застройщик на ул. Набережная р. Свияги, 83 построил восьмиэтажный дом в зоне культурного наследия ЗРЗ Р-5, которая выделена на основе земельных участков и территорий сложившейся квартальной 5-этажной застройки.

Изначально определено Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», что строить здания в этой зоне можно не более пяти этажей (отсюда и название Р-5). И первоначально застройщик ООО Монолитсервис получил разрешение на строительство 5 этажного дома.

Однако затем, по какой-то неведомой причине, как по заказу, из Постановления № 256 были исключены ограничения по этажности. Остались лишь ограничение по высоте: предельная высота зданий, строений, сооружений в зоне ЗРЗ Р-5 до карниза здания – 18 метров, до конька скатной крыши – 22 метра.

И спустя незначительное время застройщику ООО Монолитсервис выдано новое разрешение на строительство уже на 8 этажей.

Но даже, измененный закон застройщик нарушил. Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» для прояснения ситуации направило запрос г-ну Хаутиеву в Управление по охране объектов культурного наследия. На запрос был получен туманный ответ: высота дома 21, 950 кв. м., и поскольку крыша плоская, допустимая высотность здания не нарушена.

 

ООО Монолитсервис

И даже не так страшно, что Управление по культурному наследию определяет высоту в квадратных метрах (по всей видимости опечатка). Но ведь в Постановлении № 256-П четко сказано, что 22 метра высота зданий для скатных крыш а  для плоских – 18 метров. Но может власти виднее, и плоская крыша вполне сойдет за скатную. В конце концов не сносить же дом. Однако что будет дальше если подменять понятия в угоду обстановке? Могут ли чиновники, нарушившие  закон в интересах простых граждан, получить моральное право  нарушить его и в своих интересах тоже?

 

Михаил НОВОСЕЛОВ. Ипподромная 4 Ульяновск: законность ввода дома под вопросом? «Керамзит» должен дольщикам более 100 000 руб. компенсации каждому

Ипподромная 4 Ульяновск: законность ввода дома под вопросом?

По словам дольщиков в доме Ипподромная 4 Ульяновск до сих пор ведутся работы по устранению недостатков в местах общего пользования. Кроме того, не работает лифт. Это существенная проблема, особенно для жителей 24 этажа. Как вообще дом ввели в эксплуатацию без работающего лифта?

По законности ввода дома в эксплуатацию есть и другие вопросы. Например, по проекту было 24 этажа, а построили 27. Интересно как это согласуется с генпланом Ульяновска?

Ипподромная 4 Ульяновск

Ипподромная 4 Ульяновск

Для Ульяновска уже неудивительны сомнительные разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: КапиталИнвест на Автомобилстов 7А, где падает балкон; МонолитСервис на Набережной р. Свияги 83, где не согласован газ.

 

Застройщик «Керамзит» должен дольщикам более 100 000 руб. компенсации

Застройщик ООО Керамзит просрочил сдачу дома (Ипподромная 4 Ульяновск). Срок сдачи дома по договору 01.03.17. Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено лишь 28.04.17. Многие дольщики до сих пор не получили свои квартиры. Просрочка на настоящий момент составляет около 100 дней.

Дольщики имеют право на компенсацию около 100 000 рублей в зависимости от цены квартиры и даты подписания акта. Кроме того, взысканию подлежат убытки, разница в цене в случае уменьшения площади, а также недостатки.

А недостатки в доме Ипподромная 4 Ульяновск наверняка есть. Ведь Керамзит принимал участие в таких нашумевших проектах как Симбирские высотки на Кирова 6, а также Пионерская 23, р.п. Ишеевка. Собственники помещений в Симбирских высотках до сих пор судятся с застройщиком по недостаткам в местах общего пользования.

Дольщикам следует поторопиться с предъявлением требований к застройщику. Опыт показывает, что чем раньше предъявлены претензии, тем больше шансов получить компенсации. В июне в районные суды г. Ульяновска уже поступили первые иски в отношении застройщика Керамзит.

 

Репутация застройщика не на высоте

Вокруг застройщика Керамзит постоянно возникают проблемы: это и  уже упомянутые Симбирские высотки на Кирова 6, дом на Пионерской 23 в р.п. Ишеевка, использование сомнительных схем предварительной уступки ДДУ, несчастный случай на стройке по вине Керамзит, судебные тяжбы с прокуратурой по вырубке деревьев. Кроме того, предоставление информации о проектной документации у застройщика находится на крайне низком уровне. Контролирующим органам следует внимательней отнестись к застройщику на предмет привлечения к административной ответственности.

заползень

Заползень.

ЗАПОЛЗЕНЬ

Дело, о котором сегодня пойдет речь, журналисты прозвали делом о «заползне». Всем известно что волжский берег в результате обильных оползней сползает вниз, но на своей практике я столкнулся с людьми, которые пытались в суде доказать что в результате оползня земля может и заползти  на верх. Хорошо что у них ничего не получилось.

17.07.17 г. после апелляционного рассмотрения областным судом было  признать ошибочным местоположение трех таких заползших земельных участков. Речь идет о коттеджном пос. Винновский в Железнодорожном  районе нашего города.

Ивановы. Для меня это дело началось в мае 2016г., когда  в наше юридическое агентство обратилась семья, которая проживает в индивидуальном коттедже на ул. Поэта Благова в пос. Винновский, что выезде из города по ул.  Кольцевой.

Ивановы, (это не настоящая их фамилия, но я буду называть их так) обычная семья, в которой родители много работали, чтобы построить свой дом-мечту. Дом получился красивый, с видом на  Волгу. Но у них случился конфликт с соседом. Покупая свой участок, в 2007 году, Ивановы были уверены, что их дом находится на крайней улице по отношению к волжскому склону.

Не смотря на то, что между домами по ул. Поэта Благова и непосредственно обрывом волжского склона в пос. Винновский  было  и есть 50-70 метров свободного пространства.

Но как говорится «свято место пусто не бывает».  Нашлись предприимчивые люди, которые сумели захватить свободное пространство. И в итоге на свободной территории образовались спорные земельные участки, которые и предлагалось купить владельцам домов по ул. Благова.

Жители ул. Поэта Благова.

Для жителей домов, которые и так располагаются в оползневой зоне, неожиданностью оказалось то, что кто-то собирается застраивать полосу земли между их участками и краем волжского склона, постоянно сползающего. Соседи Ивановых стали скупать спорные  участки, чтобы избежать опасности оползня при застройке и сохранить вид на Волгу.

До сегодняшнего дня никто из жителей ул. Поэта Благова, за исключением Ивановых, так и не обратился в правоохранительные органы. При этом среди жителей есть и высокопоставленные лица. К примеру, на этой улице проживает Трифонова Татьяна Алексеевна, которая до недавнего времени занимала должность заместителя главного городского архитектора.

Наоборот, из объяснений Моргунова В.П., жителя этой улице и одновременно председателя ТСЖ, которое строило дома по ул. Благова следует, что некий авторитет Гасанов Лев Шамилевич принимал решение о том, что будет с этими участками.

У Ивановых в свое время денег на покупку спорных участков не нашлось. А потом оказалось поздно. Три участка напротив их дома купил, стал сначала сосед — Моргунов В.В., сын председателя ТСЖ,. Который в свою очередь перепродал 1, 5 участка из 3 застройщику клубных домов Кормилицыну А.В.

Для Ивановых  возникла реальная угроза строительства на соседних с ними участках.

В этот момент Ивановы и обратились ко мне. Ссылаясь на то, что участки находятся в оползневой зоне они просили придумать как можно помешать строительству. После изучения документов  я понял, что спорные участки можно совсем уничтожить..

Садоводы. 

Как же возникли спорные 50 участков? Дело в том, что ниже этого места на склоне  в советские года находилось садовое общество  «Волга-6». Еще в 90-е годы садоводы признавали, что невозможно пользоваться садовыми участками из-за обильных оползней.

В распоряжении нашего агентства есть документы которые сообщает о том, что сады, расположенные на волжском склоне, ползут в никуда, что дачи сползли, а также что дач, как таковых уже и нет и из-за разрушений садоводы не только не могут пользоваться участками, но и нормально до них добраться.

Наверное, поэтому садоводы так легко расставались со своими участками. Все садоводы на суде давали показания, что продавали свои участки за 5 – 10 тыс рублей, выписывая доверенности на незнакомых людей. При этом, подтверждали, что участки располагались на оползневом склоне и между собой не граничили. В результате же постановки их на кадастровы1й учет участки с номерами № 207, 494, 79 и 81 которые изначально находились в разных местах оползневого склона, выстроились в одну линию, примыкая  друг к другу.

Моргунов В.В. И Кормилицын А.В.

Формально ответчиками по искам о кадастровой ошибке в местоположении границ земельных участков являются не кадастровая палата, ни кадастровые инженеры, и даже и не те лица, которые владели участками на момент их постановки на учет. Ответчиками являются сегодняшние собственники участков. В нашем случае это Моргунов В.В., и купивший у него участок Кормилицын А.В.

Моргунов, вместо  того чтобы вернуть участки тем кто их ему продал, с наценкой реализовал их Кормилицыну. Который, также не захотел расставаться со своими планами по застройке такого замечательного места на берегу Волги. В итоге эти лица, наняли трех представителей на двоих (адвоката Машкову, юристов Безумнову и Трифонову) и активно защищали свои интересы в суде, защищая тем самым преступные интересы изначальных организаторов данной схемы.

Уверен, что теперь по закону у Моргунова и Кормилицына возникнут трудности вернуть свои деньги, так ссылаться на то, что сделки по покупке ими спорных земельных участков по закону порочны нельзя, так как они сами пробовали извлечь выгоду от такой порочности.

Семья Ивахненко и Мешечков.

На сегодняшний день спорные участки, которые не были проданы жителям ул. Поэта Благова находятся в собственности или семьи Ивахненко или гражданина Мешечкова.

Из показаний братьев Ивахненко

Из показаний Майорова Ю.В., директора ульяновской землеустроительной компании «Спутник-сервис» и одновременно директора другой землеустроительной компании ООО «ЦТИЗиО», которое зарегистрировано в г. Сургут.

Еще одного участника – Мешечкова, который выступал и как кадастровый инженер, полиция вообще не нашла. Хотя его часто можно встретить в различных кафе города.

Таким образом, даже из показаний вышеуказанных лиц, местоположение спорных участков определялось геодезией, которую делала скандально известная компания «Петр Великий». Компания того же самого Ивахненко Василия Викторовича.

Органы власти.

Как я уже сказал, суд Ивановы выиграли, но каким образом? Дело в том, что такие иски – об оспаривании местоположения границ земельных участков должен подавать собственник, на чью территорию заползли спорные участки. В нашем случае спорные участки оказались через дорогу от Ивановых, и мы вынуждены были обратиться с просьбой подать иск в областное Агентство государственного имущества и земельных отношений, которое распоряжается сегодня муниципальными и государственными землями. К заявлению приложили готовый проект иска. Нам повезло, чиновники подписались под иском. В процессе Ивановы выступали третьими лицами.

В суде также участвовали управление Росреестра (как орган по регистрации прав на недвижимость) и Кадастровая палата (как учреждение, ведущее кадастровый учет недвжимости). Несмотря на то, что это единственные компетентные органы в системе государственной власти по вопросам с недвижимостью, данные службы уклонились от формирования полноценной позиции по делу, и просили решение вынести по усмотрению суда.

Все дело в том, что система учета и регистрации прав на недвижимость отдана на откуп частным кадастровым инженерам. Последние могут ошибаться или, как в нашем случае, умышленно искажать данные,  при этом органы учета не считают себя должными их перепроверять.

Правоохранительная система в данной ситуации тоже не работает. Преступления  в этой сфере не очевидны, вскрываются они не сразу. Например, участок незаконно оформили, а застраивать стали только через 7 лет. Соответственно только 7 лет соседи начались жаловаться, а  исковая давность короткая один-два года.

Остается только дин вариант – граждансий суд.  Однако и здесь права граждан ограничены.

Итоги и продолжение.

Итак, 3 участка из 50 исчезнут с кадастровой карты в ближайший месяц.

При этом  полиция упорно отказывается уголовное дело по указанным фактам.

Соседи Ивановых начали понимать, что можно и нужно, что-то делать со спорными участками. Те, кто их в свое время приобрел, пытаются с выгодой перепродать. И их покупатели становятся  новыми жертвами ситуации с «заползнем».

Другие кто не покупал участки стали подавать жалобы, как это сделали мы в интересах Ивановы, но государственные органы им отказывают.

Согласно измененному законодательству допущенные нарушения в местоположении границ участков стало называться на кадастровой, а реестровой ошибкой. И областное правительство стало переваливаться ответственность за такую ошибку на федеральный Росреестр.

Росреестр в свою очередь занял позицию, что может требовать исправления реестровой ошибки только при проведения регистрации и не готов обращаться в суды.

Это показывает, что спираль системы власти в нашей стране продолжает раскручиваться в обратную сторону от решения спорных вопросов. В такой системе издержки будут по-прежнему перекладываться на разобщенных граждан. Изменить что-то можно при условии изменения уровня  понимания собственных выгод с позиции «рискнуть и урвать» до уровня «объединиться и обеспечить порядок». Очень хотелось бы, чтобы и этот ролик этому поспособствовал.

Запад Ульяновск

Михаил НОВОСЁЛОВ: «Запад» должен выплатить компенсацию дольщикам более 100 000 рублей каждому

Запад Ульяновск на полгода просрочил сдачу дома

В Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» ежедневно обращаются дольщики, чьи права нарушены нерадивыми застройщиками. В последнее дни активизировались дольщики ЖК «Современник» застройщика ЗАО «Строительная корпорация», а также дольщики застройщика «Запад».

Особенно часто обращаются дольщики, квартиры у которых находятся в многоквартирном жилом доме № 19 в 4 квартале жилого микрорайона «Запад-1» по ул. Ефремова в Засвияжском районе г. Ульяновска. Застройщик «Запад» на полгода просрочил сдачу дома № 19. Согласно проектной декларации застройщик обещал построить дом 31.12.16 г.. Однако 5.10.16 г. продлил срок строительства до 1.05.17 г.. Информации о сдаче дома до сих пор нет.

Таким образом, права дольщиков нарушены. Суммы компенсаций за просрочку уже составляют более 100 000 рублей.

Для защиты своих прав необходимо направить претензию в адрес застройщика с требованием выплаты неустойки. Если требования удовлетворены не будут нужно обращаться в суд.

После того как юристы Юридического агентства «Кучембаев и партнёры» взыскали с застройщика «Запад» 0,5 млн. руб., застройщик охотнее стал удовлетворять требования дольщиков до суда. По одной только досудебной претензии от юристов агентства застройщик по итогам досудебных переговоров выплатил 100% неустойки – 140 000 рублей. Однако застройщик, пользуясь не высокой юридической грамотностью людей, не всегда предлагает приемлемые суммы. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Запад Ульяновск

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ЗАО СТРОИТЕЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ?

Банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация

Не успели дольщики ЖК Современник на Варейкиса 16А обрадоваться долгожданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, как появились сведения про банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация Ульяновск.

17.07.17 АО «МКС ЭЛЕКТРОКОМПЛЕКТСЕРВИС» подало заявление на банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация Ульяновск. Долг около 400 000 рублей по договору поставки.

Банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация повлечет большие проблемы для дольщиков. Ждать, что кто-то, например власть, придет и решит все проблемы не приходиться. Дольщики Птицефабрики Тагайской который уже год ждут решения своей проблемы от власти, которой особенно предложить нечего кроме как заменить одного сомнительного застройщика на другого. Это и понятно: нормальные застройщики на такое не согласятся. Такая замена застройщика не прозрачна и законом не предусмотрена. Более того, г-н Абрамов, в отличие от Лебедева, человек более ответственный, и маловероятно, что пойдёт на такую замену.

Дольщикам (особенно ЖК Лидер) нужно объединяться вокруг сильных юристов и перехватывать управление застройщиком. Коллективное включение  в банкротство, без отказа от жилья, даст контроль над ситуацией, возможность влиять на застройщика и получить максимум гарантий от власти.

В условиях возможного банкротства остро встает вопрос об обеспечении обязательств застройщика перед дольщиками. Строительная корпорация обеспечивало свои обязательства путем страхования (ПРОМИНСТРАХ, Региональная страховая компания), а также поручительством (Сбербанк России). Если у дольщиков нет страховки из списка ЦБ РФ, то им немедленно следует перестраховаться. Особенно это касается дольщиков ЖК Лидер, которые рискуют получить статус «обманутые дольщики».

 

Проблемы ЗАО Строительная корпорация

Очевидно, застройщик сильно пострадал от кризиса 2015 г., о чём свидетельствуют следующие факты.

Во-первых, застройщик просрочил сдачу ЖК Современник на Варейкиса 16А более чем на год.

Во-вторых, снизились продажи в ЖК Лидер. Дольщики расторгают ДДУ.

В-третьих, за 2017 г. в отношении застройщик подано более 50 исков: 28 в районных судах (в основном в Железнодорожном суде о взыскании неустойки) и 25 исков в Арбитражном суде.

В-четвертых, об этом говорит проверка прокуратуры по нарушению прав дольщиков.

В-пятых, много  исков влечет много исполнительных производств. Отдел по исполнению особых исполнительных производств УФССП взыскивает более 17 млн долга по кредитному договору в пользу ОАО ГБ » Симбирск». Кроме того, в отношении ЗАО Строительная корпорация ведется сводное исполнительное производство с суммой долгов более 4 млн.

 

0,5 млн. руб. взыскал дольщик ЖК Современник на Варейкиса 16А

История дома началась 13.12.13, когда было выдано разрешение на строительство до 20.04.16. Затем 23.05.16 выдано новое разрешение до 20.11.16, которое продлено до 25.05.17.

В апреле 2017 г. обманутые дольщики ЖК Современник на Варейкиса 16А вынудили прийти на встречу главу ЗАО Строительная корпорация, депутата Ульяновской Городской Думы от «Единой России», Абрамова Николая Герасимовича. На встрече с дольщиками Абрамов вину не признал, более того причиной годовой просрочки назвал раннюю зиму в Ульяновске.

Дом достроили и получили Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию лишь 30.06.17. Просрочка составила более года.

Терпению дольщиков пришел конец ещё до ввода дома в эксплуатацию. Обманутые дольщики,  устав ждать, стали обращаться в суд за компенсацией. Так, один из инициативных дольщиков ЖК Современник на Варейкиса 16А обратился в Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры». Юристы смогли взыскать компенсацию за годовую просрочку более 0,5 млн. рублей.

Суммы компенсации получаются внушительные, несмотря на то, что суды снижают размер неустойки в нарушение Федерального закона № 214. Но суды должны перестать снижать неустойку после выхода Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

Однако местные суды понимают, что их решения дальше областного суда мало кто решится обжаловать. Суды все равно могут снизить неустойку, несмотря на разъяснения Верховного суда. Но не нужно сдаваться, а нужно идти до конца, до Верховного суда.

Не стоит бояться идти Верховный суд. Юристы профессионалы не раз добивались победы в Высшей судебной инстанции, в том числе и пересматривали дела по незаконному снижению неустойки. Например, сильные литигаторы Юридического агентства «Кучембаев и партнёры» только за последние два месяца выиграли два сложных дела в Верховном суде: о пересмотре кадастровой стоимости и о незаконности правил землепользования и застройки.

Сделка с заинтересованностью. Новые правила отнесения

Сделка с заинтересованностью. Утверждены новые пределы ( минимальные и максимальные) для отнесения сделки к сделкам с заинтересованностью.

Установлены новые правила для определения сделки с заинтересованностью. С 01.01.2017 г. вступили в законную силу изменения Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Помимо прочего изменения существенным образом затронули правовое регулирование порядка совершения юридическими лицами сделок с заинтересованностью. В частности, в обоих законах, появился принципиально новый пункт, в соответствии с которым, положения о заинтересованности не применяются к сделкам, предметом которых является имущество, цена или балансовая стоимость которого составляет не более 0,1 процента балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, при условии, что размер таких сделок не превышает предельных значений, установленных Центральным банком Российской Федерации.

С целью регламентации указанных норм закона Банк России вынес указание от 31.03.2017 Г № 4335-У «Об установлении предельных значений размера сделок акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью, при превышении которых такие сделки могут признаваться сделками, в совершении которых имеется заинтересованность» . Данное указание несколько сдвигает первоначальный порог в 0,1%. Так, для обществ, балансовая стоимость активов которых по данным их бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату составляет не более 25 миллиардов рублей, предельное значение по заинтересованности будет составлять 20 миллионов рублей;

— при стоимости активов от 25 миллиардов рублей до 100 миллиардов рублей, — 50 миллионов рублей;

— от 100 миллиардов рублей до 1 триллиона рублей, — 500 миллионов рублей;

 — от 1 триллиона рублей до 2 триллионов рублей, — 1 миллиард рублей;

 — более 2 триллионов рублей, — 2 миллиарда рублей.

Таким образом, при заключении сделок, предметом которых является имущество юридическим лицам необходимо руководствоваться именно указанием Банка России для предотвращения неблагоприятных последствий нарушения порядка заключения сделок с заинтересованностью основным из которых является оспаривание сделки.

МИХАИЛ НОВОСЁЛОВ: ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ. НА ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ПУСТИЛИ

ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ: в Зак. собрании состоялись публичные слушания.

Вечером 11.07.17 на сайте Законодательного Собрания появилось сообщение о проведении 13.07.17 в 12:00 публичных слушаний на тему: «Сложившаяся в Ульяновской области ситуация с участием граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Планы по решению проблем». Место проведения: Малый зал Законодательного Собрания (ул. Радищева, д.1). Обманутые дольщики должны были заинтересоваться этим мероприятием.

Как юрист, к которому обращаются за помощью обманутые дольщики, обязан был принять участия в слушаниях. К делу подошел ответственно: подготовил список проблем и их решений, как заявлено в теме слушаний. А проблем за трехлетний опыт работы с нерадивыми застройщиками обманутые дольщики принесли не мало.

Однако в Законодательное собрание меня не пустили, сославшись на то, что нет в списках. Аргументы про то, что публичные слушания предполагают открытий доступ для всех желающих охрану не пробили. В анонсе на сайте Зак. Собрания не было информации о предварительной записи. Более того, отсутствовала контактная информация. Что в очередной раз доказывает свободный доступ на слушания. Обманутые дольщики должны иметь право присутствовать на таких мероприятиях.

Благо у меня были другие дела в Доме советов и меня пропустили. На слушания все-таки заглянуть удалось. После двух минут заседания стало понятно, что это никакие не публичные слушания, а рабочее заседание власти с избранными дольщиками. И понятно, почему доступ на такое заседаний был ограничен. Вещь назвали не своим именем. Слушания были не публичными, а парламентскими. Поводом послужили парламентские слушания в Гос. Думе по проблемам дольщиков.

Проблем на слушаниях выявилось много, а вот с решениями было не густо.

Все камни полетели на начальника отдела надзора за долевым строительством при областном Минстрое Бормотова Константина Владимировича. Несмотря на то, что Бормотов формально главный эксперт по теме дольщиков в Ульяновской области, нужно признать, что реальных полномочий у него нет. Вместо того чтобы заниматься реальными проблемами дольщиков отдел по надзору съедает бюрократическая работа. Неэффективность отдела приумножается от отсутствия ярого стремления помочь дольщикам, и дружеских отношений с застройщиками.

Яркий пример неэффективности – реестр обманутых дольщиков, который ведет Минстрой. Реестр не пополняется с 2015 г. и составляет всего 40 человек, хотя обманутых дольщиков только в одном ЖК «Молодежный» почти 1000 человек!

Лично пытался включиться в реестр и мне отказали по формальным основаниям (якобы нет полномочий в доверенности, несмотря на то, что они там есть). И в добавок заявили, что даже если дольщика и включат в реестр, то все равно он ничего не получит потому, что денег не предусмотрено. Вот такое отношение к обманутым дольщикам. Вместо  того чтобы сделать все, чтобы деньги появились, чиновники упрощают себе работу и не включают никого в реестр.

Подводя итоги слушаниям, следует отметить, что конструктивных предложений было немного. Основные предложения исходили от Председателя Бакаева Анатолия Александровича. Одним из таких предложений было исключения со строительного рынка не профессиональных строителей, таких как Птицефабрика Тагайская, которая должна заниматься птицеводством , а не строительством домов.

Помимо прочего не прозвучали предложения, которые может реализовать как раз Председатель Зак. Собрания, но никак не начальник отдела долевого строительства. Например, выделение финансирования на поддержку обманутых дольщиков. Привлечение к партийной и депутатской ответственности членов партии, которые являются застройщиками (КапиталИнвест (Еленкин), Симдом (Аюпов), Строительная корпорация (Абрамов)). Застройщики это не абстрактная категория, за каждым застройщиками стоят конкретные люди, которые должны нести ответственность. Гражданскую ответственность они не боятся и избегают её. А вот привлечение к уголовной ответственности является реальной угрозой для руководства застройщиков, а также чиновников, которые разрешают ввод в эксплуатацию недостроенных объектов (Автомобилистов 7а, Набережная р. Свияги 83).

Экзамен Минстрой явно провалил. Будем надеяться, что на пересдачу пригласят не только чиновников, но и дольщиков, а также правозащитников.

МИХАИЛ НОВОСЁЛОВ: «+ 1»: ЕЩЁ ОДИН ДОЛЬЩИК ЗА БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА «МАКСИМА» (ЖК «Молодежный»)

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА «МАКСИМА». 29.06.17: состоялось очередное заседание по признанию банкротом застройщика Максима. Дольщик, уставший ждать квартиры в ЖК «Молодежный», расторг ДДУ и требует от Максимы вернуть деньги под угрозой банкротства.

 

 

Прошлое судебное заседание о БАНКРОТСТВE ЗАСТРОЙЩИКА «МАКСИМА». Оно было отложено, в том числе из-за того, что Максима решила подать апелляционную жалобу на прошлогоднее решение о расторжении ДДУ с дольщиком. Суд, конечно же, отказал в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы. Максима не растерялась и подала частную жалобу на отказ суда. Конечно, юристы Максима не надеются на апелляционное обжалование. Цель одна – оттянуть момент банкротства.

И у них получилось в очередной раз. Судья отложила БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА «МАКСИМА» на 13.07.17. Кроме прочего также причиной для отложения послужило обещание застройщика расплатиться по долгам деньгами, которые будут получены от продажи квартир в ближайшее время.

У Максимы две недели до следующего заседания, чтобы начать платить по долгам. Если оплаты не будет, то Суд наверняка введет процедуры банкротства. Если, конечно, стороны не придут к миру. Хотя дела у «Максима» плохи. В отношении застройщика ведется сводное исполнительное производство более чем на  40 млн. руб., при арестованном имуществе лишь на 5,5 млн. руб. Более того, расплата перед одним дольщиком не закроет банкротное дело.  14.06.2017 очередной дольщик Максима, расторгнувший ДДУ, подал заявление о признании застройщика Максима банкротом.

В процессе принимает участие Министерство промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта. Из сведений представленных представителем Министерства следует, что в настоящий момент у застройщика «Максима» 848 обманутых дольщиков. Однако, как ни странно, ни одного из них нет в реестре обманутых дольщиков, которое ведет Минстрой области. К слову сказать, в других регионах власть больше заботиться об обманутых дольщиках.

 

Консультация юриста. Что? Когда? Почём?

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

Что вы можете сказать об этой услуге? Мы попросили в своей компании ответить на этот вопрос наших юристов.  

новоселов михаил

новоселов михаил

Новоселов Михаил (Юрист 2 года работы, Специалист по защите прав дольщиков):

Люди приходят на юридическую консультацию, чтобы узнать решение проблемы, оценить шансы выигрыша дела. Консультация юриста нужна любому человеку, как крупному бизнесмену, так и простому рабочему по самым различным вопросам: от способа использование материнского капитала до оценки перспективы судебного разбирательства.

Для того чтобы давать консультацию юрист должен обладать большим опытом. Профессиональная юридическая консультация состоит из следующих шагов:

  • Определение проблемы клиента и его интересов
  • Установление фактических обстоятельств
  • Поиск нормативного обоснования в законодательстве и судебной практике
  • Формирование правовой позиции и вариантов решения проблемы и защиты интересов

Консультация юриста бывает устной и письменной.

 

Юсупов Кирилл (Юрист 1 года работы):

Юридическая консультация квалифицированного профессионала – это первый и важнейший этап разрешения любой жизненной ситуации. Поскольку именно юридическая консультация закладывает основы грамотного построения линии поведения клиентов, что в дальнейшем способствует предотвращению или правильному разрешению споров.

Для того, чтобы эффективно дать юридическую консультацию, между юристом и клиентом должны возникнуть доверительные отношения и взаимопонимание. Именно умение создать подобную атмосферу сотрудничества и отличает профессионального юриста. Давая консультацию, юрист в первую очередь должен исходить из интересов клиента и доверия, ему оказанного.

 

Артем Кисилев (Старший юрист, Стаж 15 лет работы юристом):

Консультация юриста – это, прежде всего, диалог. Вы должны быть полностью откровенны с юристом при рассказе о своей проблеме, как можно более детально изложить все факты. На консультации юриста мелочей не бывает.

Юрист, в свою очередь, это внимательный собеседник. Во время консультации юрист должен глубоко вникнуть в проблему клиента; поставить себя на его место, что бы найти наиболее приемлемое решение проблемы. В тоже время, во время консультации юрист должен быть объективен, выстраивая схему дальнейших юридических действий.

При полном взаимодействии и доверии юриста и клиента даже одна юридическая консультация принесет максимальный результат.

Панкрашкина Анна

Панкрашкина Анна

Анна Панкрашкина (Старший юрист, Опыт участия более чем в 100 делах)

В нашем обществе не привыкли воспринимать юридические консультации как обыденность или естественную необходимость. Для русского человека юридическая консультация это крайняя мера, сродни похода к стоматологу. Тем не менее, могу точно сказать, что:

Юридическая консультация – это свежий взгляд. Зачастую к нам приходят люди, которые запутались в реальных и надуманных проблемах. Эмоции не позволяют им четко сформулировать цель и кратчайший путь ее достижения. Юрист же, видя ситуацию целиком, может четко сформулировать основные юридические факты ведущие к разрешению конфликта.

Юридическая консультация – это шанс получить выход из ситуации, которая кажется безнадежной. Как правило консультация юриста состоит в формировании у клиента четкого представления обо всех возможных вариантах решения проблемы с градацией вероятности исполнения того или иного сценария.

Юридическая консультация – это уверенность, основанная на знаниях.

 

В то же время для меня, как для юриста, консультация это:

Ответственность;

чувство удовлетворения от того факта, что мои знания и опыт помогли иному человеку.

 

консультация юриста

консультация юриста

Алмаз Кучембаев (директор, участие более чем в 1500 делах).  

Юридическая консультация, пожалуй, самый сложный и не благодарный вид юридической услуги.

Юридическая консультация это сложно, потому что надо предсказать дельнейшее развитие событий. Ведь клиент намерен вооружившись знаниями самостоятельно отстаивать свою позицию.  Консультация юриста сродни первичному приему у врача. И, так же как и врачам, юристу для консультации может понадобиться еще одна встреча с клиентом. Перерыв нужен чтобы спокойно обдумать вопрос, внимательно изучить документы и пересмотреть судебную практику под новым углом.  В таком случае, в отличии от врачей,  мы не берем с клиента плату за 2 консультации юриста.

Юридическая консультация может не помочь клиенту. Не зря же говорят, что «эксперт даст все нужные вам ответы, если получит нужные ему вопросы». На общий вопрос можно получить банальный ответ, который никак не поможет. Поэтому надо в первую очередь определиться, намерен ли и способен ли клиент самостоятельно вести свое дело. Если способен, то он должен самостоятельно  выбрать самые сложные для себя вопросы, которые он задаст юристу на консультации. Если клиент поймет что он не готов самостоятельно вести свое дело, после проведения консультации, то мы при заключении контракта на дело уменьшаем свое вознаграждение на стоимость уже оказанной консультации. То есть если  была оказана консультация за 1500 рублей, а стоимость всего дела составляет 15 000, то для клиента, который оплатил ранее консультацию юриста, стоимость ведения его дела составит 13 500 рублей.

Приходите! С нами закон будет на вашей стороне.

 

запрет продажи алкоголя

Алмаз Кучембаев: Очередной запрет продажи алкоголя или комментарий к закону Ульяновской области о регулировании отдельных вопросов по розничной продаже алкогольной продукции.

22 февраля 2017 г. Законодательным собранием Ульяновской области был внесен новый запрет на продажу алкоголя через изменения  в статью 2.1 Закона Ульяновской области «О регулировании некоторых вопросов, связанных с осуществлением розничной продажи алкогольной продукции на территории Ульяновской области». Речь идет о запрете на продажу алкоголя во дворах жилых домов.

запрет продажи алкоголя

запрет продажи алкоголя

Буквально изменения гласят что с 1 января 2019 года «на территории Ульяновской области не допускается розничная продажа алкогольной продукции, в том числе при оказании услуг общественного питания в предприятиях (объектах) общественного питания, соответствующих требованиям, установленным частью 1 настоящей статьи:

1) в нежилых помещениях многоквартирных домов, включая встроенные (встроенно-пристроенные) нежилые помещения, и в пристроенных к многоквартирным домам нежилых помещениях, если вход в указанные нежилые помещения и (или) выход из них для потребителей организованы со стороны подъездов многоквартирных домов;

2) в помещениях нежилых зданий, расположенных во дворах многоквартирных домов, если вход в соответствующие помещения и (или) выход из них для потребителей организованы со стороны подъездов прилегающих многоквартирных домов (подъезда прилегающего многоквартирного дома).»;

Термин «дворы» депутаты раскрыли как

«совокупность территорий, прилегающих к многоквартирным домам, с расположенными на них объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации таких домов, и объектами благоустройства этих территорий, включая парковки (парковочные места), тротуары и автомобильные дороги, в том числе автомобильные дороги, образующие проезды к территориям, прилегающим к многоквартирным домам.».

Таким образом, депутаты и губернатор вводя новый запрет на продажу алкоголя защищают дворы  как территории детства.

Однако, будучи членом Экспертного совета при Уполномоченном по защите прав предпринимателей Ульяновской области, я оказался на собрании, где представители розничной торговли обсуждали возможности добиться отмены этого закона. Дело в том, что предприниматели боятся, что очередной запрет на продажу алкоголя сделает их магазины в многоквартирных домах не рентабельными (то есть попросту не выгодными). По этой причине бизнес намерен добиваться отмены закона, ссылаясь на нарушения конкуренции между магазинами, расположенными в домах и отдельно стоящими магазинами.

Действительно, совсем недавно в  Нижегородской области антимонопольная служба признала подобный закон нарушающим конкуренцию. Нижегородское УФАС  посчитала, что подобная норма дает преимущество хозяйствующим субъектам, осуществляющим реализацию алкогольной продукции в отдельно стоящих от жилого сектора зданиях.

Однако, по моему убеждению, антимонопольщики не правы. При таком  запрете на продажу алкоголя в определенных местах (дворах жилых домов) речь идет не о дискриминации продавцов алкоголя, а о защите жителей домов от влияния маркетинга. Очевидно, что цель торговли — вовлечение покупателя в оборот продукции. Обратная сторона этого процесса в том, что к покупке алкоголя склоняются подростки и люди, у которых с этим самым алкоголем проблемы.

В конце концов, защита дворов как особых территорий — это не просто инициатива регионов.

Статьей 16 Федерального закона от 22 ноября 1995 года № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» (далее — Федеральный закон) установлены особые требования к розничной продаже и потреблению (распитию) алкогольной продукции. При этом абзацем вторым пункта 5 указанной статьи Федерального закона предусмотрено, что органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать дополнительные ограничения времени, условий и мест розничной продажи алкогольной продукции, в том числе полный запрет на розничную продажу алкогольной продукции.

Согласно п. 2.10. СанПиН 2.1.2.2645-10 на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок кроме гостевых!!!

Другое дело, что квартальная застройка, в которой многоквартирные дома построены вокруг дома, далеко не повсеместна в нашем городе.  Точечная застройка 20 этажными монолитками или строительство микрорайонов, где подъезды домов на выходят в один двор, не попадают под этот закон. Почему?!  Неужели в этих домах не живут дети?  Что делает законодатель в этих случаях?

Спорным остается само понятие дворовых территорий. То, что приводит региональный законодатель достаточно трудно определить на местности. Куда точнее будет развиваться ситуация если границы двора будут совпадать с  кадастровыми границами земельного участка под многоквартирным домом. Однако, для этого, жителям самим надо внимательнее отнестись к  общим вопросам в своих домах, в том числе и к тому какие границы у двора  отображены на кадастре.

 

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: БАНКРОТСТВО ООО «МАКСИМА». ДОЛЬЩИК БАНКРОТИТ ЗАСТРОЙЩИКА

Банкротство ООО «Максима». В отношении ООО «Максима» подано заявление о банкротстве. Дольщик ЖК «Молодежный» на ул. Буинской расторг договор долевого участия (Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 01.12.2016 г. по делу № 2-5430/2016). И поскольку через приставов вернуть свои 2 млн. не получилось, подал заявление о признании «Максимы» банкротом (Дело № А72-4943/2017). До этого один из кредиторов «Максима» (ЗАО «УПРАВЛЕНИЕ МЕХАНИЗАЦИИ № 5») уже вернул свои деньги через банкротство (Дело № А72-9867/2016).

При этом ООО «Максима» профессионально затягивает не только сроки строительства, но и процессуальные сроки. К примеру, «УМ № 5» почти год добивалось выплаты долга. Юристы Максимы придумывали все возможные причины для оттягивания решения вопроса с выплатой.

И в новом банкротном деле фантазия не иссякла. «Максима» в целях оттягивания банкротства решила обжаловать решение полугодовой давности о расторжении ДДУ, ссылаясь на отсутствие уведомления о процессе. Оснований для обжалования, конечно, никаких. Маловероятно, что суд даст право застройщику на обжалование решение спустя полгода. Застройщик не мог не знать о процессе, в том числе о возбуждении исполнительного производства.

Однако  суд по банкротству ООО «Максима» отложен до 29.06.2017 г.

Старания дольщиков по стимулированию застройщика приносят свои плоды. ООО «Максима» в досудебном порядке  начала предлагать дольщикам варианты выплаты долгов. Например, увеличение квадратных метров, или дополнительную отделку квартир.

Дом в скором времени достроится. И возможно, его даже без замечаний введут в эксплуатацию, однако для тех у кого природа долга позволяет идти на банкротство застройщика тоже нет причин не делать этого. Более ста не проданных квартир хватит застройщику и для того, чтобы нажиться, и с дольщиками за долги расплатиться (в сводном исполнительном производстве более 160 исполнительных листов).

недопоставка

Недопоставка.

Недопоставка: правильное оформление первичной документации по договорам (актов оказанных услуг, товарных накладных)

недопоставка

недопоставка

Акт приема-передачи (сдачи и т.д.) работ (результатов работ)

 

Работы по договору считаются сданными и принятыми с момента подписания акта даже в случае недопоставки товара. Порядок сдачи работ по договору обычно предусмотрен текстом самого договора. Этот пункт или раздел договора предусматривает в течение какого срока Вы, в случае несогласия с актом, должны направить мотивированные возражения от подписания данного акта. Следует иметь в виду, что односторонний необоснованный отказ от подписания акта приравнивается к подписанию акта без замечаний и влечет за собой обязанность по оплате выполненных работ, даже при недопоставке. Таким образом, при получении акта, с которым Вы не согласны, Вам следует незамедлительно направить мотивированные возражения от подписания акта с указанием конкретных разногласий и предложениями по их устранению. Подписывать неверный первоначальный акт не стоит (это будет доказательством приема работ/услуг).

В случае, если приемка работ происходит комиссией в составе представителей обеих сторон – то акт разногласий к акту приема –передачи выполненных работ подписывается представителями обеих сторон (или отметка об отказе от подписи).

 

Товарная накладная

 

В соответствии с п. 1 ст. 466 ГК РФ, если продавец передал в нарушение договора покупателю меньшее количество товаров, чем определено сторонами (недопоставка), покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором:

— потребовать передать недостающее количество товара;

— отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

В соответствии с п. 2 ст. 513 ГК РФ покупатель (получатель) обязан в срок, предусмотренный для приемки, проверить количество и качество принятых товаров в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота, и о выявленных несоответствиях, недопоставке или недостатках товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика.

В том случае, если покупатель решил не отказываться от переданного поставщиком товара и принять поставленный товар, необходимо документально отразить фактически переданное количество товара и выявленные расхождения по количеству товара путем составления двустороннего акта о выявленных расхождениях по количеству товара, зафиксировав объем недопоставки.

Форма такого акта может быть согласована сторонами при заключении договора поставки. Постановлением Госкомстата России от 25.12.1998 N 132 утверждена унифицированная форма акта об установленном расхождении по количеству и качеству при приемке товарно-материальных ценностей N ТОРГ-2.  Данная форма с момента вступления в силу Закона N 402-ФЗ не является обязательной для применения хозяйствующими субъектами, однако стороны в договоре вправе предусмотреть возможность ее использования.

В случае отсутствия соглашения сторон о форме двустороннего акта, призванного фиксировать установленные расхождения в количестве поставленного товара, сторона договора вправе предложить к применению форму, утвержденную в организации в качестве первичного учетного документа для отражения соответствующих фактов хозяйственной жизни (ч. 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ).

В любом случае независимо от согласованной и/или утвержденной формы акта используемый сторонами документ должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ:

Обязательными реквизитами первичного учетного документа являются:

1) наименование документа;

2) дата составления документа;

3) наименование экономического субъекта, составившего документ;

4) содержание факта хозяйственной жизни;

5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события;

7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

 

Если иное не предусмотрено условиями договора, составленный акт должны подписать представители обеих сторон. Акт будет служить основанием для предъявления претензий и исков к поставщику и (или) транспортной организации.

Также необходимо сделать соответствующую отметку в товарной накладной продавца о фактическом количестве и стоимости поставленного продавцом и принятого покупателем товара (Либо сделать отметку, что составлена Торг-2).

В том случае, если покупатель намерен требовать от поставщика передать недостающее количество товара либо возместить расходы на приобретение у третьих лиц недопоставленных товаров, вместе с актом об установлении расхождений по количеству и качеству при приемке товаров поставщику направляется претензия в произвольной форме, где указываются соответствующие требования.

 

 

 

АКТ РАЗНОГЛАСИЙ N ___

на Акт оказания услуг N ____ от «__»___________ ____ г.

 

г. ___________________                              «__»___________ ____ г.

 

«__»___________ ____ г. ____________________________ получен Акт оказания услуг

(наименование организации)

N _____ о ________________________________________________________________,

(указать наименование или предмет Акта)

направленный «__»___________ ____ г.

Рассмотрев  указанный Акт, выражаем свое несогласие по следующим

вопросам:

 

Номер пункта по Акту Предмет разногласий Предложение об изменении условий

 

Руководитель:

__________________________          _______________/__________________/

 

 

 

 

 

 

 

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: МОНОЛИТСЕРВИС В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ НАПЛЕВАЛ НА КУЛЬТУРУ

Весной, растаявший снег, обнажает накопившиеся проблемы. В отношении ООО «МонолитСервис» такие проблемы всплывают одна за другой. В этом месяце активно обсуждались в прессе два строительных объекта в центре Ульяновска, где МонолитСервис, выступал подрядчиком: на перекрестке ул. Бебеля и А. Матросова в ходе строительства вырубили многолетние деревья, а на ул. Л. Толстого снесли исторический дом, за которым построили, мягко говоря, дом не самый красивый.

Очередное нарушение законодательства об охране объектов культурного наследия

Не успели утихнуть страсти, как стало известно ещё об одной проблеме.

По адресу г. Ульяновск, ул. Набережная р. Свияги, 83, к/н земельного участка 73:24:041414:56, построен восьмиэтажный многоквартирный жилой дом. Застройщик МонолитСервис.

Земельный участок с к/н 73:24:041414:56 находится в ЗРЗ Р-5 — зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения (согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», Постановления Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон»).

Согласно Постановления Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П Зона ЗРЗ Р-5 выделена на основе земельных участков и территорий сложившейся квартальной 5-этажной застройки центральных улиц. Предельная высота зданий, строений, сооружений в зоне ЗРЗ Р-5 до карниза здания – 18 метров, до конька скатной крыши – 22 метра.

Законность дома по ул. Набережная р. Свияги, 83 под большим вопросом, в силу того, что дом имеет восемь этажей. Превышает предельную высоту зданий, установленную Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П, или нет, должно окончательно определить Управление по охране объектов культурного наследия.

Нарушение прав дольщиков: просрочка и недостатки

Сомнения в законности дома подрывают активы дольщиков. Хотя и без того дом № 83 по ул. Набережная р. Свияги построен с нарушением прав дольщиков. Дом введен в эксплуатацию 30.12.16, а по договору должен был 1.04.16. Просрочка составила почти девять месяцев. Как и любой дом в Ульяновске, который сдается под новый год (как подарок от Деда Мороза для отчёта о сданных квадратных метрах), этот дом не отличается высоким качеством. Так, при осмотре квартир в доме 83, эксперты советуют отказываться от квартир.

МонолитСервис строит дома ужасного качества. Претензии по качеству строительства поступают и по другим домам, где МонолитСервис выступал в роли подрядчика. Так, Симбирский дом предъявлял иск о ненадлежащем качестве работ в доме 6 Б по ул. Терешковой, ЖК «Галактика» (Дело № А72-19031/2016, Арбитражный суд Ульяновской области). Также претензии по качеству предъявлял и ООО «Запад» (Дело № А72-18404/2016, Арбитражный суд Ульяновской области).

Сомнительные схемы ведения бизнеса

МонолитСервис продавал квартиры в доме № 83 по сомнительной схеме по ДДУ через аффилированное ООО «Стройресурс». Об аффилированности лиц свидетельствует не только общий адрес, но и директор Казакова Ксения Степановна. Казакова является директором и Стройресурса, и Янтарного дома, учредителем которого является Атаев Раджаб Умарович (сын Атаева Умара Асадулаевича – учредителя МонолитСервиса). Кроме того, МонолитСервис выступает генподрядчиком на объекте Янтарного дома (Радищева, 82). Косвенное доказательство аффилированности лиц – интересы обоих лиц представлял один и тот же юрист – Токарь С.В. (См. Дело № А72-7034/2016, А72-8636/2016).

Судя по всему дом 83 по ул. Набережная р. Свияги является последним для МонолитСервис, как застройщика. МонолитСервис в целях уклонения от ответственности переходит на московскую схему: один дом – одно ООО. На всех объектах МонолитСервис фигурирует только как подрядчик, а застройщиками выступают аффилированные лица семьи Атаевых. Помимо уже упомянутого Янтарного дома, на ул. Жигулевская 40а строит дом ООО «СИМБИРСКРЕМДИЗЕЛЬ». Директором ООО «СИМБИРСКРЕМДИЗЕЛЬ» является Глухов Андрей Викторович (учредитель МонолитСервис), а учредителем Атаева Айна Хайруллаевна.

Корпоративный спор: рыба гниёт с головы

В чём причина такого количества проблем вокруг одного застройщика? Как известно рыба гниёт с головы. 25.05.17 г. в Арбитражном суде Ульяновской области рассматривался корпоративный спор между учредителями Монолитсервис (Дело N А72-19020/2016). Глухов Андрей Викторович (учредитель ООО «МонолитСервис» — размер доли 50%) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Атаеву Умару Асадулаевичу (учредитель ООО «МонолитСервис» — размер доли 50%) и к Абдулмуслимову Баширу Темирхановичу (покупатель) с требованиями о признании сделок по выводу имущества ООО «МонолитСервис» недействительными. Суд удовлетворил исковые требования: признал недействительными сделки по продаже недвижимости, заключенные между ООО «МонолитСервис» и Абдулмуслимовым Баширом Темирхановичем. Кроме того, Суд применил последствия недействительности сделки, обязал Абдулмуслимова Башира Темирхановича возвратить в собственность ООО «МонолитСервис» недвижимое имущество.

У кредиторов появляется надежда

Возвращение недвижимости в собственность ООО «МонолитСервис» – это положительный момент для кредиторов, которых у «МонолитСервис» не мало. В отношении «МонолитСервис» ведется сводное исполнительное производство с общей суммой долгов более 3 млн. руб. Учитывая деловые качества МонолитСервис (беспринципность, использование сомнительных схем сделок и аффилированных лиц) кредиторам следует проявить расторопность в поиске и сохранении имущества для взыскании долгов. Кроме того, после ввода в эксплуатацию дома 83 по ул. Набережная р. Свияги ожидается новый приток требований по неустойке и недостаткам.

АННА ПАНКРАШКИНА: ЭКОНОМИМ НА ОСАГО!

В соответствии с законом об ОСАГО № 40-ФЗ от 25.04.2002 г. каждым годом безаварийной езды вы зарабатываете себе право на скидку при покупке страховки. Если стаж вождения 1 год скидка составляет 0,95 %, если 2 – 0,9 %, а если 10 лет то 50 %.

Информация о стаже вождения содержится в списке Российского Союза Автостраховщиков (РСА) и страховщик обязан запрашивать данную информацию при оформлении договора страхования. Но, к сожалению, наши страховые компании очень часто пренебрегают данной обязанностью.

К нам обратился клиент, который обладая двадцатилетним стажем вождения, ежегодно страховал 4 свои автомобиля без применения  соответствующего КБМ. При этом он уже на протяжении года пытался самостоятельно добиться справедливости от РСА и своих страховых компаний.

После того, как наше агентство направило претензии страховщикам СПАО «Ресо-Гарантия» добровольно сделало перерасчет и возместило ему переплату за последние три года при покупке ОСАГО. А вот ПАО Страховая Компания «Росгосстрах» упорно отказывалось возвращать деньги в досудебном порядке.

За свое упорство Росгосстрах и расплатился, когда судами двух инстанций со страховой компании были взысканы не только переплаты по  ОСАГО за три года, но и неустойка (по размеру идентичная переплатам), компенсация морального вреда и штраф за невыполнение требований потребителя в добровольном порядке.

Таким образом, наш клиент получил в 4 раза больше, чем переплатил по спорным договорам страхования.

 

С решением можно ознакомиться здесь.