Субсидии застройщикам: по порядку объекты «обманутых дольщиков» не достроят

По порядку объекты «обманутых дольщиков» не достроят: комментарий на проект Смекалина об утверждении порядка субсидирования достройки проблемных М К Д

6 мая 2019 г. Александр Смекалин подписал порядок предоставления субсидий застройщикам-инвесторам на возмещение затрат в связи с достройкой проблемных многоквартирных домов, строящихся на деньги дольщиков.

Парламент Ульяновской области, с точки зрения баланса сил, находится в превосходном для демократии состоянии. Но в  целом, этот состав  парламента не обладает достаточными амбициями, чтобы быть самостоятельной ветвью власти. В вопросе долевого строительства депутаты единогласно делегировали правительству региона самостоятельно решать, в каком порядке предоставлять субсидии на достройку проблемных объектов.

Проблемным объектом, по утвержденному Смекалиным порядку, является многоквартирный дом, который соответствует хотя бы одному из двух признаков:

(1) просрочка передачи дольщикам более 6 месяцев и нет прироста   вложений  в течение двух кварталов подряд;

(2) в отношении застройщика введена процедура банкротства.

Хитрость заключается в том, что если нет банкротства и дом прирастает по 1 кирпичу в квартал, то такой объект формально не является проблемным.

Право на получение субсидий предоставляется через конкурс.

Конкурс проводится региональным Минстроем на предмет кандидатуры застройщика–инвестора и условий завершения строительства. В этой части порядок Смекалина конфликтует с федеральным законодательством о банкротстве, которое в случае банкротства застройщика предоставляет право утверждения кандидатуры «достройщика» суду.

Условия о том, что передачу имущества первоначального застройщика берет на себя региональный Минстрой, не предусмотрено. При этом, альтернатива банкротству — добровольное согласие первоначального застройщика и самих дольщиков передать земельный участок, объект незавершенного строительства и обязательства по достройке новому застройщику. С каждым дольщиком должно быть подписано соглашение о передаче прав и обязанности по договору долевого участия. Получается, в этой части установленный порядок противоречит формальной логике. Минстрой Ульяновской области не может через конкурс по предоставлению субсидий определить нового застройщика, и все же порядок Смекалина определяет.

Опять же, сметная стоимость строительства проблемных объектов подлежит экспертизе, заказчиком которой является Министерство. То есть, смета заказывается за бюджетный счет. При этом условием участия в конкурсе является наличие бизнес-плана завершения строительства, содержащего обоснование сметной стоимости расходов. Каким образом стороннему застройщику составить такую смету — не ясно.

Согласно порядку, победитель определяется по сроку ввода проблемного объекта в эксплуатацию и наличию у застройщика-инвестора собственных средств для завершения строительства.

Проведение конкурса с одним участником не предусмотрено.

Прочее

Кто проверяет безопасность конструкций и степень готовности объекта в порядке Смекалина не указано.

Предполагается субсидия по достройке объектов и граждан и предпринимателей и коммерческих юридических лиц. При этом, не важно, что у гражданина это может и 3 и 10 квартира.

Основанием для возврата субсидии в полном объёме в областной бюджет Ульяновской области является нарушение условий при предоставлении субсидии. Не предусмотрен возврат субсидии, например, в случае невыполнения гарантийного ремонта.

Не предусмотрено предоставление субсидий, если дольщики сами создадут жилищно-строительный кооператив.

Среди требований к застройщикам нет условия об отсутствии не погашенной задолженности, по вступившим в силу решениям судов. Как показывает практика, это важно, так как говорит о предбанкротном состоянии застройщика.

Размер субсидии

Размер субсидии составляет не более 10% общей сметной стоимости строительства проблемного объекта. Если толковать буквально, то речь  о проценте с суммы первоначального строительства, а не  с суммы достройки. Одновременно в порядке Смекалина приводится формула, которую невозможно применить:

Е = S сс * К- SK3,

где: E, — размер субсидии; Scc — сметная стоимость строительства, указанная в проектной документации; К — коэффициент готовности проблемного объекта. SK3 — общая сумма задолженности за жилые помещения по заключённым договорам долевого участия.

Чтобы получить по порядку Смекалина хотя бы 9 % общей сметной стоимости строительства проблемного объекта необходимо, чтобы коэффициент готовности был 90 %  и не привлечено ни одного рубля от дольщиков.

 

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.