Архив за месяц: Май 2019

Один за всех. Возврат денег дольщикам ЖК «Молодежный»

Ульяновец при поддержке юристов «Кучембаев и партнеры» добился денег за квартиру в скандальном ЖК «Молодежный».

В конце апреля Ленинский суд Ульяновска вынес положительное решение по иску одного из дольщиков самой проблемной стройки региона. Ульяновец успел отсудить вложенные во вставшую стройку деньги, пока еще есть возможность их вернуть.

Не владела, но продавала

Иск к ООО «Максима», строившему 24-этажку на улице Буинской, и к Елене Талаховой, сестре директора «Максимы» Андрея Сидорова, подавал ульяновец Михаил. В стройку, вокруг которой с конца 2018 года расследуются уголовные дела, он вложился совсем недавно — в августе 2018 года.

Уголовных дел на директора «Максимы» тогда еще заведено не было. А озвучивавшиеся проблемы на ней, казалось, вполне решаемы. Руководство области регулярно обещало, что жилой комплекс достроит новый инвестор, которого оно поддержит. Да и однокомнатная квартира предлагалась незадачливому покупателю по смешной цене — 555 тысяч рублей.

Согласившийся на такое предложение Михаил успел отдать за обещанную ему квартиру первый взнос — 360 тысяч рублей. А через время понял, что этого жилья можно просто не дождаться.

Более детальное изучение документов подтвердило: квартиру в «Максиме» Михаилу продали с подвохом. Покупал он ее не у застройщика, а, по договору переуступки прав, у ИП Елены Талаховой. Хотя сделки все оформлялись в офисе застройщика с участием его сотрудников. Талахова же получила от «Максимы» три десятка квартир, при этом за них не расплатившись. Более того, выяснилось, что продавец-ИП является еще и сестрой директора ООО «Максима» Андрея Сидорова.

Вывод из этой информации выходил невеселый: никаких денег Талахова в стройку не вкладывала, а якобы продажа ей квартир была попыткой вывести жилье из-под ареста судебных приставов. Перспективы получения купленной у нее квартиры крайне туманны, ведь покупались они, по сути, не у законного владельца. С таким заключением представляющее Михаила юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» и обратилось в суд, потребовав признать сделку «Максимы» и Талаховой недействительной и обязать ИП вернуть уже уплаченные ульяновцем деньги.

Обездоленный, но победивший

Ленинский районный суд поддержал позицию Михаила и наших юристов. При рассмотрении дела было установлено, что свою сделку «Максима» и Талахова оформили в тот момент, когда приставы запретили застройщику продавать квартиры. По их договору, за три десятка квартир женщина должна была перечислить около 40 миллионов рублей. Но денег этих на счету «Максимы» не появилось. Застройщик и представитель ИП оправдывались, что квартиры были переданы Талаховой как расплата за выполненные ею в жилом комплексе строительные работы. Но суд этому не поверил: в штате у ИП не было работников, способных выполнять работы на миллионы рублей, доказательств привлечения субподрядчиков она также не предоставила.

Поэтому суд сделал однозначный вывод. «Из действий ООО «Максима» и Талаховой Е.А. следует, что он и заключили договор долевого участия от 14.11.2017 для вывода объектов долевого участия (квартир) и предотвращения дальнейшего обращения взыскания на них. Вывод имущества был направлен на умаление прав многочисленных кредиторов ООО «Максима».

В итоге Михаилу, согласно решению суда, Елена Талахова должна вернуть заплаченные им деньги, а также перечислить компенсацию морального ущерба.

В здравом уме и твердой памяти

Стоит отметить, что Михаил оказался не единственным покупателем жилья у Талаховой, пришедшим на суд. На рассмотрение в качестве третьих лиц было вызвано еще около десятка покупателей квартир. Добравшиеся до суда дольщики подтвердили, что по сути они покупали квартиры не у ИП, а у «Максимы». «Им было предложено прийти в офис ООО «Максима», где менеджер по имени Николай обсуждал с ними все условия сделки. После того, как все условия были оговорены, сотрудник сообщил им, что сделку необходимо заключать с Талаховой Е.А.», — отмечается в материалах суда.

Но, несмотря на очевидные нарушения в прошедших продажах, остальные дольщики заявили суду, что отказываться от совершенных с Талаховой сделок не намерены. Ульяновцы считают себя добросовестными приобретателями жилья в ЖК «Молодежный». Поэтому на суде они просили не признавать сделку Талаховой и «Максимы» недействительной.

Суд с ними не согласился, но решение принял только относительно одной квартиры, принадлежащей Михаилу. Ведь о другом жилье в его иске речи не шло. Остальные покупатели Талаховой остались при своем — при почти 90 миллионах долгов «Максимы» и недостроенных квартирах, которые им обещала сестра находящегося под следствием директора застройщика, прав на продажу этого жилья, как выяснил суд, не имевшая.

Субсидиарная ответственность руководителя должника

Субсидиарная ответственность руководителя должника: подробно о прецеденте в Ульяновской области.

Арбитражный суд Ульяновской области начал привлекать к субсидиарной ответственности руководителей должников-банкротов. Это значит, что директор погасит долга компании. Такое решение вынесено в отношении двух последних директоров ООО «Жилищно-Эксплутационная Компания» (далее — ООО «ЖЭК»).

Решением суда от 26 декабря 2016 года ООО «ЖЭК» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 03.05.2017 от конкурсный управляющий заявил о взыскании солидарно с директором должника Алиева Рината Равильевича и Кудрявцева Евгения Юрьевича задолженности перед кредиторами в размере 102,4 млн рублей. Основания — нарушение обязанности по подаче заявления должника в суд о своем банкротстве и нарушение обязанности по передаче конкурсному управляющему документов.

Решением от 18 февраля 2019г. судья Рипка А.С. удовлетворила заявление в части привлечения  к ответственности Алиева Р. Р.

Руководителями должника являлись:
— Лисов Александр Константинович в период с 13.12.2011г. по 21.01.2013г.;
 — Кудрявцев Евгений Юрьевич в период с 22.01.2013г. по 22.03.2016г.;
 — Алиев Ринат Равильевич в период с 23.03.2016г. по 26.12.2016г.
Учредителями должника являлись следующие лица:
 — Лисов Александр Константинович в период с 13.12.2011г. по 23.04.2015г.;
 — Байтурин Фанис Хусаинович в период с 15.04.2015г. по 25.02.2016г.;
— Алиев Ринат Равильевич в период с 25.02.2016г. по настоящее время

Судья Рипка Алла Сергеевна посчитала, что наличие задолженности само по себе не свидетельствует о наступлении для руководителя предприятия-должника обязанности обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве. Бухгалтерский баланс не может рассматриваться как безусловное и единственное доказательство необходимости подать заявление о собственном банкротстве, как и наличие неисполненных судебных актов. Таким образом, судья возложила обязанность по доказыванию наличия оснований о привлечении к субсидиарной ответственности на заявителя.

Согласно доводам конкурсного управляющего должник стал отвечать признакам неплатёжеспособности 19.11.2012г., следовательно, обратиться с заявлением руководитель должника должен был до 19.12.2012г.

Согласно представленным в материалы дела документам, в период с 2012 по 2014 гг. у общества имелись оборотные активы: запасы, дебиторская задолженность, денежные средства. В 2012г. в управлении ООО «ЖЭК» находилось 134 жилых дома, в 2013г. – 133 жилых дома, в 2014г. – 124 жилых дома, в 2015г. – 104 жилых дома.

Конкурсный управляющий просил суд также привлечь к субсидиарной ответственности учредителя должника — Байтурина Фаниса Хусаиновича, указывая, что из управления должника были выведены жилые дома и переданы в управлении организации, в которой участниками и сотрудниками являлись те же лица.

Однако суд посчитал что выбор способа управления многоквартирным жилым домом и следовательно ответственность за последствия принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.

По данным бухгалтерской отчётности за 2014г. размер активов должника составлял 115 779 000руб., в том числе: — 115 029 000руб. – дебиторская задолженность; — 268 000руб. – денежные средства; — 472 000руб. – оборотные активы.

При этом суд посчитал, что неисполнение Алиевым Р.Р. обязанности по передаче конкурсному управляющему документации о финансово-хозяйственной деятельности не позволило сформировать конкурсную массу должника и осуществить расчет с конкурсными кредиторами

Однако апелляционный суд  признал доказанным наличие оснований для привлечения второго директора Кудрявцева Е.Ю. к субсидиарной ответственности по обязательствам должника ввиду не подачи в суд заявления о признании должника банкротом.

Вступив в должность в начале 2013 года, после составления бухгалтерской отчетности за 2012 год Кудрявцев Е.Ю. не мог не видеть и не осознавать, что деятельность должника за 2012 год была убыточной, при этом существовал долг перед ОАО «Волжская ТГК», взысканный решением суда от 20.09.2013 по делу № А72- 1472/2013 (после частичной оплаты по состоянию на 30.08.2012 долг за апрель 2012 года составлял 1 614 956 руб. 30 коп.). По итогам 2013 года, а также 2014 года деятельность должника также была убыточной.

При этом апелляция указала, что установления по бухгалтерской отчетности наличия кредиторской задолженности достаточно для установления обязанности об обращении в суд с заявлением о собственном банкротстве, так как недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное. То есть бремя доказывания в таких делах лежит на привлекаемом к ответственности лице.

И все же кое в чем обе инстанции сошлись. Признав  доказанным наличие оснований для привлечения директоров банкрота к субсидиарной ответственности суды приостановили решение вопроса о размере такой ответственности до окончания расчетов с кредиторами.

Субсидии застройщикам: по порядку объекты «обманутых дольщиков» не достроят

По порядку объекты «обманутых дольщиков» не достроят: комментарий на проект Смекалина об утверждении порядка субсидирования достройки проблемных М К Д

6 мая 2019 г. Александр Смекалин подписал порядок предоставления субсидий застройщикам-инвесторам на возмещение затрат в связи с достройкой проблемных многоквартирных домов, строящихся на деньги дольщиков.

Парламент Ульяновской области, с точки зрения баланса сил, находится в превосходном для демократии состоянии. Но в  целом, этот состав  парламента не обладает достаточными амбициями, чтобы быть самостоятельной ветвью власти. В вопросе долевого строительства депутаты единогласно делегировали правительству региона самостоятельно решать, в каком порядке предоставлять субсидии на достройку проблемных объектов.

Проблемным объектом, по утвержденному Смекалиным порядку, является многоквартирный дом, который соответствует хотя бы одному из двух признаков:

(1) просрочка передачи дольщикам более 6 месяцев и нет прироста   вложений  в течение двух кварталов подряд;

(2) в отношении застройщика введена процедура банкротства.

Хитрость заключается в том, что если нет банкротства и дом прирастает по 1 кирпичу в квартал, то такой объект формально не является проблемным.

Право на получение субсидий предоставляется через конкурс.

Конкурс проводится региональным Минстроем на предмет кандидатуры застройщика–инвестора и условий завершения строительства. В этой части порядок Смекалина конфликтует с федеральным законодательством о банкротстве, которое в случае банкротства застройщика предоставляет право утверждения кандидатуры «достройщика» суду.

Условия о том, что передачу имущества первоначального застройщика берет на себя региональный Минстрой, не предусмотрено. При этом, альтернатива банкротству — добровольное согласие первоначального застройщика и самих дольщиков передать земельный участок, объект незавершенного строительства и обязательства по достройке новому застройщику. С каждым дольщиком должно быть подписано соглашение о передаче прав и обязанности по договору долевого участия. Получается, в этой части установленный порядок противоречит формальной логике. Минстрой Ульяновской области не может через конкурс по предоставлению субсидий определить нового застройщика, и все же порядок Смекалина определяет.

Опять же, сметная стоимость строительства проблемных объектов подлежит экспертизе, заказчиком которой является Министерство. То есть, смета заказывается за бюджетный счет. При этом условием участия в конкурсе является наличие бизнес-плана завершения строительства, содержащего обоснование сметной стоимости расходов. Каким образом стороннему застройщику составить такую смету — не ясно.

Согласно порядку, победитель определяется по сроку ввода проблемного объекта в эксплуатацию и наличию у застройщика-инвестора собственных средств для завершения строительства.

Проведение конкурса с одним участником не предусмотрено.

Прочее

Кто проверяет безопасность конструкций и степень готовности объекта в порядке Смекалина не указано.

Предполагается субсидия по достройке объектов и граждан и предпринимателей и коммерческих юридических лиц. При этом, не важно, что у гражданина это может и 3 и 10 квартира.

Основанием для возврата субсидии в полном объёме в областной бюджет Ульяновской области является нарушение условий при предоставлении субсидии. Не предусмотрен возврат субсидии, например, в случае невыполнения гарантийного ремонта.

Не предусмотрено предоставление субсидий, если дольщики сами создадут жилищно-строительный кооператив.

Среди требований к застройщикам нет условия об отсутствии не погашенной задолженности, по вступившим в силу решениям судов. Как показывает практика, это важно, так как говорит о предбанкротном состоянии застройщика.

Размер субсидии

Размер субсидии составляет не более 10% общей сметной стоимости строительства проблемного объекта. Если толковать буквально, то речь  о проценте с суммы первоначального строительства, а не  с суммы достройки. Одновременно в порядке Смекалина приводится формула, которую невозможно применить:

Е = S сс * К- SK3,

где: E, — размер субсидии; Scc — сметная стоимость строительства, указанная в проектной документации; К — коэффициент готовности проблемного объекта. SK3 — общая сумма задолженности за жилые помещения по заключённым договорам долевого участия.

Чтобы получить по порядку Смекалина хотя бы 9 % общей сметной стоимости строительства проблемного объекта необходимо, чтобы коэффициент готовности был 90 %  и не привлечено ни одного рубля от дольщиков.