Архив автора: Алмаз Кучембаев

Правила благоустройства Ульяновска

Правила благоустройства Ульяновска

Правила благоустройства Ульяновска были утверждены Постановлением Администрации города Ульяновска от 01.06.2017 № 1406. Применение правил обеспечено нормами об административной  ответственности.

Статья 8.1 КоАП Ульяновской области

Статьей 8.1 КоАП Ульяновской области предусмотрена ответственность за нарушение установленных правилами благоустройства территории поселения (городского округа) требований по содержанию зданий (за исключением зданий жилых и многоквартирных домов), сооружений и земельных участков, на которых они расположены (за исключением придомовых территорий жилых и многоквартирных домов).

Такими нарушениями являются:

  • накапливание и складирование мусора на своем земельном участке;
  • накапливание и складирование строительных материалов;
  • отсутствие ограждения строительной площадки и пункта очистки и мойки колес;
  • осуществление торговой деятельности в несанкционированном месте.

Необходимо учитывать, что в соответствии с п. 2.4. Правил благоустройства Ульяновска запрещается:

1) сброс, складирование, размещение снега, грунта, отходов и мусора, в том числе образовавшихся во время ремонта, вне специально отведённых для этого мест;

2) сожжение мусора, листвы, деревьев, веток, травы, бытовых и промышленных отбросов;

3) разведение костров на придомовых территориях многоквартирных домов, прибрежных территориях водоёмов, в парках, скверах, включая внутренние территории предприятий и жилых домов индивидуальной застройки;

4) сброс неочищенных сточных вод промышленных предприятий в водоёмы и ливневую канализацию;

5) перевозка грунта, мусора, сыпучих строительных материалов, легкой тары, листвы, спила деревьев без покрытия их брезентом или другим материалом, исключающим загрязнение дорог и причинение транспортируемыми отходами вреда здоровью людей и окружающей среде;

6) размещение нестационарных объектов различного назначения, включая торговые, и стоянка транспортных средств на газонах, цветниках, детских, спортивных площадках, в арках зданий, на тротуарах, на обочинах автомобильных дорог общего пользования, остановках общественного транспорта;

7) размещение транспортных средств на контейнерных площадках, специальных площадках для складирования крупногабаритных отходов;

8) мойка загрязнённых транспортных средств вне специально отведённых для этого мест;

9) стоянка разукомплектованных транспортных средств независимо от места их расположения, кроме специально отведённых для стоянки мест;

10) использование для стоянки транспортных средств проезжей части автомобильных дорог, внутриквартальных проездов, тротуаров и других территорий, препятствующее механизированной уборке территории;

11) производство работ по ремонту транспортных средств, механизмов во дворах многоквартирных домов, а также любых ремонтных работ, сопряженных с шумом, выделением и сбросом вредных веществ, превышающих установленные нормы (отработанные газы, горюче-смазочные материалы и пр.), вне специально отведённых для этого мест;

12) разлив (слив) жидких бытовых и промышленных отходов, технических жидкостей (нефтепродуктов, химических веществ и т.п.) на рельеф местности, в сети ливневой канализации, а также в сети фекальной канализации в неустановленных местах;

13) сброс снега и мусора в дождеприёмные колодцы ливневой канализации;

14) складирование на землях общего пользования строительных материалов (в том числе плиты перекрытия, песок, дрова, щебень, поддоны, кирпич), угля, дров;

15) возведение и установка блоков и иных ограждений территорий, препятствующих проезду специального транспорта;

16) захламление, загрязнение отведённой и прилегающей территории;

17) повреждение и уничтожение объектов и элементов благоустройства;

18) установка и размещение рекламных и информационных конструкций, размещение рекламы, афиш, объявлений и указателей в неустановленных местах, самовольное нанесение надписей, рисунков на объектах, элементах благоустройства;

19) самовольное размещение малых архитектурных форм на землях общего пользования;

20) раскапывание участков под огороды, строительство погребов без соответствующего разрешения.

Статья 8.2. КоАП Ульяновской области

Статьей 8.2. КоАП Ульяновской области предусмотрена ответственность за нарушение установленных правилами благоустройства территории поселения (городского округа) требований к внешнему виду фасадов и ограждений зданий (за исключением фасадов и ограждений зданий жилых и многоквартирных домов) и сооружений.

Наиболее распространенными нарушениями являются:

  • размещение (расклеивание) объявлений, информационных сообщений, содержащих рекламный характер в неположенном месте;
  • размещение рекламного баннера на здании жилого дома, содержащего рекламный характер без получения разрешения;
  • наличие ржавчины на фасаде сооружения, разрушение части сооружения и др.;
  • загрязнение фасада сооружения в вязи с отсутствием мероприятий по его очистке, повреждение кабеля линии электроснабжения и др.;
  • отслоение штукатурного и окрасочного слоя, разрушение входной группы (крыльцо, ступени), наличие несанкционированных надписей и информационных сообщений и др.;
  • не проведение своевременного производства работ по ремонту и покраске фасада здания, а также работ по приведению в надлежащее состояние крыльца, пандуса, ступеней, цокольной и бортовой части на фасаде здания и др.

Статья 8.3 КоАП Ульяновской области

Статьей 8.3 КоАП Ульяновской области предусмотрена административная ответственность за нарушение установленных правилами благоустройства территории поселения (городского округа) требований к выполнению перечня работ по благоустройству территории поселения (городского округа), в том числе периодичности их выполнения (кроме работ по благоустройству жилых домов и многоквартирных домов, а также придомовых территорий жилых домов и многоквартирных домов).

Наиболее распространенными нарушениями являются:

  • накапливание и складирование материалов на общедоступной территории (в т.ч. газонной части территории города) в виде земли, песка, «графмассы» огороженной шифером, опилок, листов шифера, досок, кирпичей;
  • допущение складирования разобранного кузова автомобиля на территории города;
  • не обеспечение наличия информационных щитов, аншлагов, освещаемых в темное время суток с указанием реквизитов, контактных телефоном организации производящих работы, не указаны сроки начала и окончания работ, отсутствие ограждения по всему периметру раскопки;
  • использование для стоянки и размещения транспортных средств на проезжей части улиц, проездов, тротуаров и других территорий, препятствующее механизированной уборке территории города;
  • давность проведения работ по благоустройства, а именно наличие: сколов окрасочного покрытия, следов ржавчины, сколов окрасочного покрытия, погнутость, отсутствие части отделки ворот;
  • несанкционированное вскрытие дорожного покрытия при строительстве коммуникаций без оформления разрешения на производство земляных работ.

Санкции указанных выше статей КоАП Ульяновской области предусматривают штраф

для граждан в размере от 500 до 1 000 рублей;

для должностных лиц – от 3 000 до 5 000 рублей;

для юридических лиц – от 10 000 до 30 000 рублей.

Таким образом, вопрос применения Правил благоустройства Ульяновска это в том числе и вопрос применения административной ответственности за их нарушение.

Апарт отель «Ботанический сад»: заключать ДДУ или нет?

Правовая экспертиза документов (по состоянию на 22.09.2018 г.)  с целью  заключения договора долевого участия в строительстве (далее- ДДУ) с ООО «БОТАНИЧЕСКИЙ САД» (ИНН 9705030392, КПП 770401001) в отношении нежилого помещения в Апарт-отеле в составе ТПУ «Ботанический сад»

Исследуемые документы по ссылке:

  • Проект ДДУ
  • Договор внесения права аренды земельного участка в качестве дополнительного вклада в уставной капитал ООО «Ботанический сад».
  • Сведения из программы Контур-фокус на АО «Московская кольцевая железная дорога» и ООО «Ботанический сад»
  • Положительные заключения Мосгосэкспертизы
  • Разрешение на строительство от « 30 » января 2018 г. N 77-184000-016297-201
  • Проектная декларация
  • Аудиторское заключение
  • Выписка ЕГРН на участок
  • Бухгалтерский баланс на 30.06.2018 г.

Исследовательская часть

Апарт-отель в составе ТПУ «Ботанический сад» планируется к размещению на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0018003:1100.

10.02.2016 г.  путем заключения  между АО «Московская кольцевая железная дорога» и ООО «Ботанический сад» договора,  право аренды земельного участка было внесено в качестве дополнительного вклада в уставной капитал ООО «Ботанический сад». Учредители АО «Московская кольцевая железная дорога» — ОАО «Российские Железные Дороги» и Департамент Имущества Города Москвы. Участник ООО «Ботанический сад» — с 12.12.2017 г. ООО «Девелоперская Компания «Пионер. До 12.12.2017 г. учредителем значилась АО «Московская кольцевая железная дорога». Уставный капитал ООО «Ботанический сад» — 1 139 981 250 руб. Дата образования ООО «Ботанический сад» — 20 февраля 2015 г. Право аренды участка было оценено в 376 386 000 (Триста семьдесят шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Указано, что договор аренды был заключен с Департаментом городского имущества города Москвы. Срок аренды земельного участка установлен до 31 декабря 2019 года. Земельный участок   к/н 77:02:0018003:1100 предоставлен для целей проектирования и строительства ТПУ «Ботанический сад (Ботаническая)»

ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»

  1. Оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)

Денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком. Участники хозяйственного общества не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком.

Таким образом, АО «Московская кольцевая железная дорога» при прочих условиях соблюдения закона вправе было вносить в качестве вклада в уставной капитал свое право аренды земельного участка. Правомерность внесения арендатором прав владения и пользования имуществом в пределах срока действия договора аренды в уставный капитал общества основана на п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и подтверждена п. 17 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8. Особенность арендных прав как вклада в уставный капитал хозяйственных обществ заключается в том, что право вносятся в виде вклада на определенный срок, который ограничен сроком договора аренды.

При этом в данном случае срок аренды не соответствовал  сроку строительства.

27.11.2017 г. МОСГОСЭКСПЕРТИЗОЙ было утверждено Положительное заключение экспертизы проектной документации Апарт-отеля в составе ТПУ «Ботанический сад» (1 подэтап первого этапа строительства) в котором описаны следующие обстоятельства:

  • Предусмотрено поэтапное строительство: 1 этап строительства – Апарт-отель в составе ТПУ «Ботанический сад» с разделением на два подэтапа: 1 подэтап – Апарт-отель в составе ТПУ «Ботанический сад»: 2 подэтап – кабельные линии 20 кВ; 1 подэтап и 2 подэтап строительства вводятся одновременно. 2 этап – многофункциональный общественно-деловой и торгово-развлекательный комплекс в составе ТПУ «Ботанический сад»;
  • Технические условия на объект выданы в период с марта по июль 2017 г.;
  • В зону влияния строительства попадет станционный участок «Ботанический сад» Калужско-Рижской линии метрополитена. Максимальные дополнительные осадки станционного участка метрополитена составят 7,2 мм.
  • Апарт-отель включает апартаменты, размещенные на 2-25 этажах здания. Количество апартаментов – 991. Количество проживающих – 1005 человек. Состав апартаментов представлен следующим образом: студии – 220; студии улучшенные – 496; однокомнатные – 241; однокомнатные улучшенные – 7; двухкомнатные – 26; двухкомнатные улучшенные – 1.
  • Продолжительность строительства рассчитана в соответствии с требованиями СНиП 1.04.03-85*, определена директивно, в соответствии с заданием на проектирование и составляет 42,0 месяца, в том числе продолжительность строительства инженерных сетей – 8,0 месяцев.

22.01.2018 г. МОСГОСЭКСПЕРТИЗОЙ  было утверждено положительное заключение экспертизы рeг. № 77-1-1-3-4588-17 на корректировку проектной документации Апарт-отеля в составе ТПУ «Ботанический сад» (1 подэтап первого этапа строительства). В заключении указано, что была откорректирована и сокращена продолжительность строительства, которая составила 36 месяцев.

30.01.2018 г. было выдано разрешение на строительство от N 77-184000-016297-201. Оно было выдано Москомархитектурой  в соответствии с градостроительным планом № RU77-184000-024182 от 20.02.2017 г. (не представлен, на сайте отсутствует!). Срок действия разрешения — до 30.07.2021 г.

Согласно проектной декларации:

  • Срок действия технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения до 04.2020 (холодное водоснабжение), до 15.01.2019 (Бытовое или общесплавное водоотведение), 15.01.2019 (электроснабжение) и т.д. Срок действия технических условий истекает до нормативного срока завершения строительства. Следует проследить их своевременное продление!
  • Планируемая стоимость строительства 4,3 млрд. рублей.
  • График реализации проекта строительства: 20% — — 2 квартал  2018 года,                                                                 

40% — з квартал 2019,

60% — 2 квартал 2020 г.,

80% — 1 квартал 2021,

100% — з квартал 2021 года.

  • Банк, в котором участниками долевого строительства могли быть открыты счета эскроу – не указан

15.02.2018 г. Москомстройинвест выдал Заключение, что ООО «Ботанический сад» и проектная декларация на строительство объекта (апарт-отель в составе ТПУ «Ботанический сад») соответствуют требованиям ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Таким образом, Правительство Москвы подтвердило, что застройщик, отвечает следующим требованиям:

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

2) размер собственных средств застройщика составляет не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства;

3) наличие у застройщика денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете;

4) у застройщика отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

5) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

6) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство не превышают один процент от проектной стоимости строительства;

7) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

8) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

9) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица – застройщика;

10) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

11) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

12) в реестре недобросовестных поставщиков  отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

13) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

14) у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации;

15) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона (банкротство, дисквалификация);

«16» марта 2018 года  аудиторская организация ООО «Унисервис» (ОГРН 1067746611789)  выдало заключение о том, что проверенная годовая бухгалтерская отчетность за 2017 год отражает достоверно во всех существенных отношениях финансовое положение ООО “Ботанический сад”, финансовые результаты его деятельности и движение денежных средств за 2017 год в соответствии с правилами составления бухгалтерской отчетности, установленными в Российской Федерации.

По строке 1451 баланса размер задолженности по договорам долевого участия 1 151 228 000 рублей. Основные средства всего на 4 354 000 рублей. Кредиторская задолженность также незначительная 44 610 000 рублей.

Рекомендуем:  соотносить бухгалтерские балансы будущих годов с графиком строительства в проектной декларации и натуральными обследованиями строящего объекта.

На 22.09.2018 cпоров с участием Застройщика в арбитражных судах не обнаружено

Согласно проекту ДДУ срок ввода в эксплуатацию (окончания строительства) Апарт-отеля – не позднее 31.12.2020. (п. 3.3).

Одна дата конечной  передачи, с которой пойдет начисление неустойки, это дата, наступившая по истечении 334 (трехсот тридцати четырех) календарных дней с даты окончания строительства Апарт-отеля согласно дате выхода Разрешения на ввод Апарт-отеля в эксплуатацию, но не позднее 30.11.2021 г.

7.08.2018 г. Департамент городского имущества г. Москвы заключил с ООО «Ботанический сад» договор аренды земельный участок с кадастровым номером 77:02:0018003:1100 сроком на 6 лет. Предыдущий договор был расторгнут дополнительным соглашением к Договору аренды земельного участка от 03 апреля 2015 года № И-02-000821.

Согласно сведениям программы «Контур-фокус» 100 % долей в уставном капитале ООО «Ботанический сад» собственником ООО «Девелоперская Компания «Пионер» заложено до 24 апреля 2024 года. Залогодержатель: ПАО «Сбербанк России».

Передача участником  общества с ограниченной ответственностью в залог доли в уставном капитале общества-застройщика не считается нарушением прав дольщиков.

В соответствии ФЗ с п. 1 ст.  22 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», участник общества вправе передать в залог принадлежащую ему долю или часть доли в уставном капитале общества другому участнику общества или, если это не запрещено уставом общества, с согласия общего собрания участников общества третьему лицу.

При обращении взыскания на долю —  поменяется собственник общества, но обязательства перед дольщиком останутся. Однако залог доли говорит о наличии кредиторской задолженности не известного характера.

Условия проекта ДДУ, которые требуют изменений:

Представляется спорным  абзац 4 пункта 1.4. «Участник долевого строительства настоящим гарантирует, что Объект долевого строительства и/или права на Объект долевого строительства приобретаются Участником долевого строительства исключительно в целях личного, домашнего и/или семейного использования, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности». Однако в целях получения защиты по закону «О защите права потребителей» такой пункт лучше оставить.

Абзац 5 п. 1.4. исключить «Стороны пришли к соглашению, что расхождение проектной площади Объекта долевого строительства и площади по данным обмеров кадастровым инженером в размере не более пяти процентов от указанной площади в соответствии с абз. 2 п. 1.1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», конфигурации и параметров помещений, входящих в состав Объекта долевого строительства, указанного в Приложении №1 к Договору, являются несущественными изменениями Объекта долевого строительства» как противоречащий абзацу 2 п. 5.1. «Цена Договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства кадастровым инженером площадь Объекта долевого строительства (указанная по данным обмеров кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с проектной площадью Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.4. Договора, более чем на один кв.м».

Пункт 4.2.2. «Вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию без письменного уведомления Участника долевого строительства» изложить в следующей редакции: «Вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию при условии получения письменного согласия Участника долевого строительства».

Пункты 4.1.7. и 4.3.11 изменить, указав, что строительные недоделки являются основанием для отказа принимать участником долевого строительства объект.

Пункты 4.4.3, 4.4.4. исключить,  изложив п. 4.4.3. в следующей редакции: «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков».

Абзац 2 п. 6.4. «Стороны согласились, что Застройщик освобождается от ответственности за изменение сроков  завершения строительства и ввода Апарт-отеля в эксплуатацию в случае наступления вышеизложенных обстоятельств» — исключить.

Пункты 6.8., 6.9. исключить, предусмотрев получения согласия на изменение участка под объектом долевого строительства и передачу его в залог путем получения отдельного письменного согласия участника долевого строительства на основании изучения всех условий такого изменения участка и (или) передачи его в залог.

Пункт 6.11. также исключить, предусмотрев отдельное согласие.

Однако менеджер Застройщика Рафаэль по телефону +79260153739 сообщил, что они рассматривают свой проект договора как договор присоединения, и вносить в него изменений не будут. В таком случае считаем свою работу оконченной путем указания данных замечаний.

Вышеуказанные условия договора, к которым представлены замечания, являются общераспространенными. Данные условия часто оспариваются, как противоречащие закону, но судебная практика  неоднозначная. Считаем возможным потребовать подписанный проект договора со стороны Застройщика и войти в преддоговорной спор через проект разногласий. Данная услуга оплачивается отдельно.

Выводы

Проект ДДУ возможно изменить через преддоговорной судебный спор.

Основный риск проекта — короткий срок права аренды снят заключением нового договора аренды.

Финансовое        положение застройщика нельзя определить как гарантированное устойчивое,  так как основной причиной банкротств застройщиков являются внутригрупповые займы. См, например отчет о банкротстве URBAN GROUP, размещенный в открытом доступе в сети.

Также не подлежит проверке через правовую экспертизу оценка прибыльности проекта по строительству и эксплуатации апарт-отеля. Следует обратиться к экономистам и изучить бизнес-план проекта (можем дать рекомендации).

При подписании ДДУ в любом случае рекомендуем ежеквартально соотносить бухгалтерские балансы будущих периодов с графиком строительства в проектной декларации и натуральными обследованиями строящего объекта.

График реализации проекта строительства:

20% — — 2 квартал  2018 года,

40% — з квартал 2019,

60% — 2 квартал 2020 г.,

80% — 1 квартал 2021,

100% — з квартал 2021 года.

Страхование застройщика: застройщик банкрот, что дальше?

Страхование застройщика все более актуально в связи с увеличением количества банкротных дел в отношении строительных организаций. Чтобы дольщикам ориентироваться в отношениях со страховщиками застройщиков необходимы определенные знания.

1. Полис страхования застройщика!

Страхование ответственности застройщика активно применялось в период с начала 2014 года по 30 июля 2017 г. В этот период, как правило, многоквартирные дома не начинали строить без выдачи застройщиком дольщику полиса страхования.
Другое дело, что были случаи, когда дольщики забывали требовать полис, а застройщику получалось регистрировать договоры участия в долевом строительстве в Росреестре без оформления полиса. Еще чаще полис выдавался только на один год и потом не продлевался. И наконец, главная проблема со страховыми полисами заключается в отзыве лицензий у страховых компаний и их банкротстве. За 2015-2017 г.г. Центробанк отозвал у сотни страховых компаний, в том числе и у тех, кто страховал ответственность застройщика. Правда и в этом случае есть шанс, что ответственность перед дольщиком застрахована. Надо найти компанию-перестраховщика, которая страховала ответственность самой страховой компании.

Таким образом, каждому дольщику (не важно нарушил уже переда застройщик свои обязательства или нет) необходимо соотнести себя с вышеуказанным периодом: был ли первый ДДУ в вашем доме заключен в период с начала 2014 года по 30 июля 2017 г. Если  период совпадает значит страхование застройщика имело место. Остается найти у застройщика (страховщика или перестраховщика) свой полис и подтвердить его действие.

2. Страховой случай при страховании застройщика.

Страховой случай это событие, с которым закон связывает возникновение у дольщика права обратиться со своими требованиями к страховщику вместо застройщика.            Согласно ст.15.2 214-ФЗ (в прежней редакции) страховым случаем является факты 1) по решению суда обращение взыскания на незавершенный строительством многоквартирный дом и земельный участок под ним; 2) решением арбитражного суда застройщик будет признан банкротом, а дольщик получит выписку из реестра требований кредиторов.

Обращение взыскания не имущество застройщика в судебной практике свое распространение не получило. В первую очередь из-за того, что дольщики не торопятся расторгать ДДУ. Чаще происходит банкротство застройщика. В этом, как правило, тоже нет заслуги дольщиков. Застройщики банкротятся сами или их банкротят кредиторы — поставщики (кредиторы-подрядчики).

Таким образом, если вы расторгаете ДДУ и у вас есть действующий страховой полис — обращайте взыскание на имущество застройщика и обращайтесь в страховую. Также рассчитывайте на страховую, если в отношении вашего застройщика введена банкротства. Об этом подробнее в пункте 4.

3. Страхуемые виды ответственности при страховании застройщика

Согласно ч. 6 ст.15.2 214-ФЗ (в прежней редакции) выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с актуальной судебной практикой (См., например Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу №33-28073) видами ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства по № 214-ФЗ являются:
— уплата неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительств
— или возврат денежных средств в размере цены договора и уплата процентов за пользование денежными средствами дольщика
— за счет страхового возмещения возмещаются также убытки, выраженные в денежной форме.

Таким образом, от страховой можно требовать неустойки за просрочку передачи квартиры, цены уплаченный по ДДУ и процентов за пользование при расторжении ДДУ, убытков в виде уплаты процентов по ипотеке и аренде квартиры, убытки в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору. Нельзя требовать возмещения морального вреда.

4. Порядок урегулирования страхового случая при страховании застройщика

Для обращения в страховую компанию необходима выписка из реестра кредиторов. При этом отдельные юристы высказывают точку зрения, что если дольщики включаются в реестр с требованием получить квартиру, то их требования к страховой безосновательны. Однако это противоречит вышеуказанным положениям о страховых случаях и судебной практике. Суды считают, что включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений свидетельствует о неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве и является подтверждением наступления страхового случая (См, например Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.08.2017 по делу N А46-5158/2016, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 24.05.2017 по делу N 33-4855/2017).

Таким образом, любой дольщик, включившийся в реестр кредиторов вправе требовать выплаты денег от страховой!

Досудебная претензия: нюансы судебной практики

 

При обращении в арбитражный суд за защитой своих прав истцы, в большинстве случаев, обязаны предъявить доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Порядок составления и подачи досудебной претензии законодательством урегулирован слабо, поэтому стоит обратить особое внимание на судебную практику.

Судебная практика указывает, что для установления досудебного порядка разрешения спора (в том числе и не претензионного) необходимо закрепить в договоре три положения: условия, порядок и сроки досудебного порядка разрешения спора (п. 6 Обзора судебной практики, утвержденной Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа). При этом, если указанные условия не закреплены, то договорный порядок досудебного разрешения спора считается незаключенным и применяется общий порядок, предусмотренный в ст. 4 АПК РФ.

По поводу содержания досудебной претензии уже неоднократно высказывались суды в различных инстанциях. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда указывается, что досудебная претензия – это требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством.

Указанное требование (досудебная претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования, обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Эта же позиция находит свое отражение и в Обзоре судебной практики, утвержденной Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа. Указывается, что досудебная претензия должна содержать указание на существо спорного правоотношения (конкретный юридический факт, из которого возник спор), а также на направленность требований заявителя претензии (требование уплаты долга, штрафных санкций, возврата имущества и т. п.).

Кроме того, в указанном Обзоре присутствует довольно важный вывод: досудебная претензия не обязательно должна содержать письменное требование, адресованное должнику, и ссылку на то, что в случае его неисполнения заявитель вынужден будет обратиться в суд.

При всей кажущейся простоте составления досудебной претензии, необходимо помнить, что неправильно подготовленная досудебная претензия может привести как к необоснованному затягиванию разрешения спора, так и к невозможности защитить свои права.

ЖК Молодежный

 ЖК “Молодежный” строится больше восемь лет. В 2010 году дольщикам обещали выдать новые квартиры в 2015 году, но дом не достроен до сих пор. Это значит, что почти тысяча семей не могут получить свои квартиры. Большой дом послужил поводом для нескольких исков. Подробную информацию о тяжбе дольщиков с застройщиком ЖК «Молодежный»  и об участии в этой тяжбе юридического агентства «Кучембаев и партнеры», мы излагаем ниже. 

Читать далее

Региональный минстрой не пускает дольщиков в реестр обманутых. Репортаж с первого заседания суда (видео).

Региональный минстрой в суде не пускает дольщиков в реестр обманутых  и доказывает, что ООО «Максима» не прекращало строительство ЖК Молодежный ни на один отчетный период. 

Министерство промышленности, строительства, ЖКХ и транспорта Ульяновской области  продолжает игнорировать проблему обманутых дольщиков. В этот раз ведомство отказывается включить в реестр пострадавших граждан дольщика жилого комплекса Молодежный, который возводит ООО «Максима».

В 2015 году житель Ульяновска Евгений Фролов стал участником долевого строительства в жилом комплексе «Молодежный». Новую квартиру застройщик ООО «Максима» должен был передать дольщику до 31 декабря 2015 года. Однако Фролов, как и сотни других обманутых дольщиков злосчастного дома на Буинской, ждет квартиру уже больше двух лет. Сначала обманутые люди искали справедливости у региональных властей — инициативная группа написала письмо губернатору Сергею Морозову. Фролов письмо тоже подписал, но решил отстаивать свои права более действенным путем и обратился в юридическое агентство «Кучембаев и партнеры».

Сначала Фролов смог через суд взыскать неустойку 600 тысяч рублей с «Максимы». Далее он обратился в региональное министерство строительства, чтобы его включили в реестр обманутых дольщиков. Однако ведомство отказалось это сделать. Чиновники министерства ссылаются на то, что согласно ежеквартальной отчетности «Максимы», компания по втором и третьем кварталах прошлого года сделала прирост во вложения в строящийся дом.

Во-первых, минстрой интерпретирует закон так, как ему удобно. В редакции закона, в период действия которого, обратился Фролов, говорится, чтобы признать объект проблемным, в него не должны делаться вложения в двух отчетных периодах. Какие именно — не указывается. Было бы правильно проверить отчетность ООО «Максима» и за 2016 год, однако чиновники этого не сделали.

Во-вторых, министерство не уполномочено проверять подлинность сведений, которые ему предоставил застройщик. «Максима» в своей отчетности указывает, что во 2 и 3 кварталах прошлого года она вложила в строительства «Молодежного» около 20 миллионов рублей. Но эти цифры вызывают сомнение, потому банковские счета застройщика арестованы, кассы у него нет. Неустойки, которые суд обязал выплатить недобросовестного застройщика, пострадавшие граждане не видели до сих пор. Для всех, кроме регионального министерства и лично начальника отдела минстроя области по надзору за долевым строительством Константин Бормотова, очевидна неплатежеспособность застройщика. Непонятно о каком тогда приросте может идти речь.

Видео Заседание по делу Фролов — 1 часть

В мае 2018 года господин Фролов оспорил решение ведомства не включать его в реестр обманутых дольщиков. Не включая нашего клиента в реестр, минстрой лишает его государственной защиты. Удивительным образом региональный реестр пострадавших дольщиков не обновлялся с 2014 года. Складывается ощущение, что лично Константин Бормотов и министерство строительства вводят в заблуждение региональные и федеральные власти. Пока сотни людей ждут обещанные им квартиры, по документам выходит так, что ни одного нового обманутого дольщика у нас нет. Интересная позиция у Бормотова, которые уже несколько лет занимается долевым строительством — складывается ощущение, что он представляет интересы не обманутых дольщиков, а их застройщиков. Например, когда в марте дольщики дома 67 на Красноармейской собрались на пикет, Бормотов им объяснял, что виноваты в их бедах судебные приставы, а застройщик-банкрот.

Заседание по делу Фролова — вторая часть

В судебном заседании о незаконном решении отказать истцу в том, чтобы внести его в реестр обманутых дольщиков, объявлен перерыв. Юристы агентства «Кучембаев и партнеры» попросили включить в дело отчетность ООО «Максима» за 2016 год. Сам застройщик в последнем судебном заседании не смог принять участие, из-аз ошибки в доверенности судья не допустил его представителя к процессу.

Застройщик ООО «Силен» не состоятелен!

Признаки банкротства ООО «Силен».16.05.18 г. состоялось заседание по признанию застройщика «Силен» банкротом. Кредитор – налоговая с долгом более 11 млн. руб.

ООО «Силен»

В заседании представитель «Силена» пояснил позицию собственника (Шмелев А.М.) о том, что застройщик должен всеми силами выполнить обязательства перед физлицами-дольщиками. Даже за счет собственных средств собственника. А вот на других кредиторов (налоговую и партнеров по бизнесу) средств видимо не хватит.

Дольщикам застройщика ООО «Силен» не позавидуешь: на Филатова передали сырой дом, а на Мира и вовсе дом еще не достроен. Отдельная история с дольщиками на Кролюницкого: дом на начальном этапе. Тем, кто хочет успеть предъявить свои требования застройщику нужно поторопиться.

Со слов застройщика сданы жилой дом на Филатова, и коммерческий объект на Федерации 20. До 20.06.18 г. обязуется завершить дом на Мира. Самый острый вопрос с объектом на Кролюницкого – построено по словам застройщика около 15 %. По словам дольщиков, значительно меньше.

В 2016 г. юридическое агентство публично заявляло о том, что строительство дома на ул. Кролюницкого незаконно и его надо прекратить. Прокуратура признала нарушение закона, но, сославшись на наличие зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве, отказалась что-либо делать. С тех пор, дольщиков стало больше.

Видимо все деньги дольщиков Кролюницкого ушли на достройку других объектов Силена. Поэтому дольщики Кролюницкого в случае банкротства наверняка захотят вернуть в конкурсную массу как минимум дом на Мира.

Достроить дом на Кролюницкого Силен сам не сможет, поэтому ищет инвестора. Первый вариант, по неофициальной информации – это владелец нефтяного, сельскохозяйственного и досугового бизнеса Кистанов Алексей Владимирович. Однако он просит у дольщиков доплату на достройку объекта в размере 50 млн. руб. Второй инвестор пока не раскрывается. По словам застройщика в ближайшее время объект будет передан в любом случае.

Желание закрыть все обязательства перед дольщиками объяснимо. По всей видимости, «Силен», как «КапиталИнвест», хочет банкротиться по общим правилам, а не сложным правилам о банкротстве застройщиков. Но с этим могут быть трудности, поскольку Минстрой обратился в арбитражный суд с иском о приостановке на 6 месяцев деятельности ООО «Силен» по долевому участию в строительстве.

Следующие после налоговой в списке кредиторов ООО «МЕЛЬСЕРВИС» с долгом 7 млн. по договору займа, а также бывшие дольщики Крыловы с долгом 5 млн.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» представляет интересы дольщиков ООО «Силен» дома на ул. Мира. Рекомендуем всем при обращении в суд подавать заявления об обеспечительном аресте имущества застройщика. У застройщика должны остаться непроданные квартиры, строительная техника, а также дебиторская задолженность, например, по Федерации 20.

Следующее заседание по банкротству состоится 26.06.18 г. в 10:00.

Кучембаев и партнеры отзывы 2015-2014 г.г.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» с гордостью представляет отзывы наших клиентов:

  1. ООО «Русские строительные материалы» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за юридическую помощь Благодарственное письмо Русские строительные материалы
  2. ООО «Шуйская водка» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за представление интересов в арбитражном суде в деле о банкротстве Благодарственное письмо Шуйская водка
  3. ООО «Бояре» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за оказанную юридическую помощь в снижении кадастровой стоимости земельного участка Благодарственное письмо Бояре 2013
  4. ООО «Ульяновский мебельный комбинат» благодарит  Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за снижение кадастровой стоимости земельного участка Благодарственное письмо Мебельный комбинат 2013
  5. АНО Центр ТСЖ благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за оказанную юридическую помощь  по защите интересов  в суде Благодарственное письмо Центр ТСЖ 2013
  6. ООО «Энерго-Зип» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за юридическую помощь при защите интересов в суде Благодарственное письмо Авто-Зип
  7. ООО «ПИК» благодарит «Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за представление интересов в суде Благодарственное письмо ПИК
  8. ЗАО «АЗС-АКТИВ» благодарит  Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за  юридическую помощь в снижении кадастровой стоимости Благодарственное письмо АЗС- Актив 2013
  9. ЗАО «Хемпель» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за юридическую помощь в снижении кадастровой стоимости Благодарственное письмо Хемпель 2013

Кучембаев и партнеры отзывы 2016 год.

  1. Гареев М.А. благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за отстаивание его интересов  в суде по иску прокурора об изъятии земельного участка Благодарственное письмо Гареев М.А.
  2. Штыркина Н.С. , дольщик компании Запад, благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за взыскание неустойки с застройщика Благодарность Штыркина Н.С.
  3. Улюшева Е.И., дольщик компании запад, благодарит Юридическое агенттво «Кучембаев и партнеры» за взыскание неустойки с застройщика Благодарность Улюшева
  4. Гибенко Д.С., дольщик компании Запад, благодарит за взыскание в полном объеме неустойки и штрафа с застройщика Благодарственное письмо Гибенко Д.С.
  5. АО «Хемпель» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за оказанную юридическую помощь Благодарственное письмо Хемпель

Наследство по завещанию. Как правильно завещать землю и строение?

Наследство по завещанию всегда требует оценки перспективы судебного разбирательства. Так как есть и другие наследники они могут и не согласиться с такой волей наследодателя. В вопросах завещания строений и земельного участка под ними необходимо четко определить, кто какие доли наследует и в здании и земле. Иначе может произойти судебный спор между наследниками.

наследство по завещанию

наследство по завещанию

Так, например, было в деле, которое недавно рассмотрел Верховный суд в деле Красильникова vs Оленева, Хорев. Между сестрами и братом было распределены доли в доме, так что одной досталось ½ дома, а остальным по 1/4. Про землю в завещании ничего не было сказано. Красильникова которая в порядке наследования по завещанию получила ½ дома посчитала, что ей столько причитается и земли. Что кажется справедливым особенно в тех случаях, когда строения полностью покрывают весь земельный участок. Однако другие наследники с ней не согласились. В результате суды 3 инстанций встали на сторону Красильниковой, а Верховный суд отправил дело на пересмотр.

С точки зрения закона подобная ситуация регулируется с одной стороны принципом единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов ( ст. 1 Земельного кодекса РФ). С другой стороны исходя из ст. 130 ГК РФ, п. 79 Постановления Пленума ВС от 29.05.2012 г. № 9 земельные участки  и расположенные на них объекты недвижимости выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.
С учетом вышеуказанного решения Верховного суда это означает что завещать одному наследнику дом, а другому землю под ним нельзя. А завещать одним и тем же наследниками разные доли в земле и в доме допускается.

Такое решение суда вполне возможно приведет далее к еще одному конфликту между наследниками уже в порядке пользования домом и землей. Подобная аналогия возможно если бы речь шла и о коммерческой недвижимости.

Для того, чтобы не создавать подобные споры между наследниками стоит четко определять, кто какие доли наследует и в здании и земле.

Налог на имущество организаций, на примере Ульяновской области

Налог на имущество организаций с кадастровой стоимости

Налог на имущество организаций в Ульяновской области с 2018 года начинает рассчитываться, в том числе по кадастровой стоимости. Это касается организаций, чьи объекты включили в особый перечень.

Такая реформа означает повышение налогового бремени в отсутствие увеличения доходов. Исключение составляют недавно построенные объекты. Для них расчет налогов по “старой” остаточной стоимости более выгоден, но все равно так же обременителен.

Переход на уплату налогов с недвижимости по кадастровой стоимости обсуждался давно. Заявленный мотив заключается в том, что чиновникам налог с кадастровой стоимости (предполагается равный рыночной) кажется более справедливым. При этом увеличение налогов должно «оживить» гражданский оборот. Условная пенсионерка с Невского проспекта, живущая в 5 комнатной квартире, вынуждена будет продать жилье и переехать на окраину миллионершей.

Задача для властей при проведении такой реформы — легитимизация повышения налогов, принятие ее налогоплательщиками. Для этого надо соблюсти два условия: отсутствие внутренних противоречий в реформе + максимально возможный учет интересов налогоплательщиков.

Противоречия

Основное положение рассматриваемых изменений это ст. 378.2 Налогового кодекса, в которой указано с каких объектов налог будут платить с кадастровой стоимости. Во-первых, это административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. Во-вторых, помещения, чье назначение или фактическое использование относится к размещению офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Федеральный законодатель не решился ввести сразу налог по кадастровой стоимости на всю нежилую недвижимость, а ограничился вышеуказанными объектами.

При этом в большинстве регионов сделали дополнительные ограничения — налог ввели для самых крупных офисных и торговых центров.

В Ульяновске региональная власть сначала включила в перечень таких объектов все возможные объекты, а потом перед выборам согласилась исключить из перечня объекты, меньше 150 к.в.м. Остается только вопрос не возникнет ли у ульяновского бизнеса соблазн первратить торговые и офисные центры к следующему году в скопление бутиков площадью менее 150 кв.м.

Как поясняет управляющий партнер юридической фирмы «Ковальчук и партнеры» (г. Санкт–Петербург) Михаил Ковальчук в Санкт-Петербурге с 2015 года была введена оплата налога с кадастровой стоимости: «Ограничения были сделаны именно по верхней планке, всё что выше 3000 квм. В этой связи у нас была практика, когда разбивали объекты по площадям так, чтобы было меньше 3000 к.м. После этого было несколько изменений в законы, в том числе в Налоговый кодекс РФ. В результате вариант разбивки здания на помещения уже не работает.   С 2019 года площадь объектов у нас для попадания в перечень будет уменьшена до 1000 кв.м».

Другой мой друг и коллега  из Калининграда рассказал о более сложном подходе в их регионе.

«К примеру, в Калининградской области пошли несколько иным путём – освободили по выбору налогоплательщика один его объект, если он меньше 300 кв.м., не сдаётся в аренду и предназначен для размещения работников и производственной деятельности самого налогоплательщика. Кроме того есть ряд требований к земельному участку под таким объектом», — поясняет управляющий партнёр калининградской юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев.

Большой специалист в вопросах кадастровой стоимости Иван Гусев, управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» рассказывает, что власть в Воронежской области не сильно нуждается в  введении дополнительных льгот: «Власть умудряется в отношении ряда объектов изначально утвердить стоимость несравнимо низкую по сравнению с соседними. К примеру, если взять Индустриальный парк Масловский, который развивается под эгидой Правительства области, кадастровая стоимость расположенных на его территории земельных участков и объектов недвижимости зачастую значительно ниже чем в других районах».

Другое противоречие заключается в отношении к офисным центрам на территории заводов. В перечень, например, не включили бизнес-центр УАЗ, кадастровая стоимость которого 243,5 млн рублей. Это минус 1,7 млн рублей в бюджет только в 2018 году, а дальше по нарастающей. Очевидно, что это здание  надо было включать в перечень, после того, как владельцы назвали его бизнес-центром и стали сдавать в аренду.

Для определения стоимости земли есть большая разница между “офисным зданий делового и коммерческого назначения” (7 группа ВРИ) и “административным зданием на производственной территории” (8 группа ВРИ). И в случае, если признать здание заводоуправления зданием коммерческого назначения. Это может увеличить размер земельного налога для всего завода. К примеру, кадастровая стоимость участка УАЗа под заводоуправлением сейчас 883 рублей за кв.м., а должна быть 3741 рублей за 1 кв.м. Выходит, завод недоплачивает земельный налог.

Однако со всех административных зданий на территории заводов следует взыскивать налог по кадастровой стоимости. К примеру, административное здание завода УТЕС включили в перечень. Справедливо ли это? Надо разбираться!

Еще один вопрос — включение в перечень гостиниц. Как минимум такие гостиницы, как «Венец», «Советская», «Хилтон», «Симбирск», «Октябрьская», «Барселона», «Волга» были включены в перечень. Хилтону как новому зданию это может быть выгодно, а вот остальным вряд ли. Очевидно, что гостиницы исходя из буквального толкования ст. 378.2 НК РФ должны быть исключены из перечня. Как это было в том же Калининграде.

Комиссия

В Ульяновске уполномоченный орган по составлению Перечня объектов недвижимости, для которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость — Агентство гос. имущества и земельных отношений Ульяновской области. У ведомства с недавних пор новый руководитель, назначенный губернатором, бывший начальник ОМВД по Цильнинскому району Геннадий Неробеев. Пресса называет его зятем первого заместителя  Председателя Верховного суда РФ Серкова Петра Павловича.

Уже при новом руководителе ведомство подготовило Постановление Правительства Ульяновской области от 27 марта 2018 года № 136-П «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость».

Из документа видно, что никаких проверок до включения объектов в перечень чиновники не проводили. Заявления правообладателей, не согласных с включением в перечень, будет рассматривать специальная комиссия. Председатель ее тот же Неробеев. Еще 5 члена напрямую подчиняются или зависимы от Неробеева. Еще 4 чиновники разных уровней. Последние 4 это представителя бизнеса, в основном оценщики, скрывающиеся за различными общественными должностями. Решение принимается большинством голосов от присутствующих. Решения не публикуются. представители налогоплательщиков не приглашаются. Очевидно, что комиссия призвана исправлять какие-то очевидно глупые ошибки. С остальными вопросами придется идти в суд. Ряд гостиниц уже обратились в суд. Юридическое агентство “Кучембаев и партнеры” также намерено обратиться в суд в интересах производственных предприятий.

Как итог можно говорить, что уровень качества проводимой налоговой реформы в нашем регионе не высокий. Жалобы на работу уполномоченного органа рассматривает то же самое должностное лицо, на чью работу жалуются. Как следствие, административный порядок разрешения разногласий не работает, споры уходят в суд. Издержки по исправлению ошибок чиновников перекладываются на налогоплательщиков.

«Кучембаев и партнеры» отзывы за 2017 год!

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» благодарит своих клиентов и с гордостью представляет их отзывы о нашей работе за 2017 год.

кучембаев и партнеры отзывы

кучембаев и партнеры отзывы

  1. ООО «Радмир», наш преданный клиент, благодарит нас за оформление здания Благодарственное письмо ООО «Радмир»
  2. Николаева Она Казе благодарит за отстаивание ее интересов в суде по договору страхования жизни и здоровья Благодарственное письмо Николаева О.К.
  3. Матаев Павел Васильевич. благодарит нас за взыскание денежных средств по договору Благодарственное письмо Матаев П.В.
  4. Панов Андрей Васильевич благодарит за помощь в отстаивании его интересов  в апелляционной инстанции по вопросу  выделения доли в домовладении Благодарственное письмо Панов А.В.
  5. ЧУДПО «Центр охраны труда» благодарит за освобождение от административной ответственности Благодарственное письмо Центр охраны труда
  6. Алышкина Марина Юрьевна благодарит за  признание в судебном порядке факта наследства Благодарственное письмо Алышкина М.Ю.
  7. Дударев Ю.М благодарит за взыскание задолженности по договору займа Благодарственное письмо Дударев Ю.М.
  8. Фролов Е.В., дольщик ЖК Молодежный по ул. Буинской, благодарит за взыскание неустойки с застройщика Благодарственное письмо Фролов Е.В.
  9. АНО «Центр ТСЖ» благодарит за плодотворное многолетнее сотрудничество Благодарственное письмо Центр ТСЖ
  10. Кушниренко А.П. благодарит за помощь в оформлении наследства Благодарственное письмо Кушниренко
  11. Абдулхаков И.А., дольщик компании Запад благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за взыскание неустойки и недостатки при строительстве Благодарственное письмо Абдулхаков
  12. ООО «СТК-Маркет», клиент из г. Новосибирска, благодарит  за помощь в принудительном исполнении решения суда по взысканию задолженности Благодарственное письмо СТК Маркет
  13. Украинская О.П. благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за взыскание денежных средств по договору услуг Благодарственное письмо Украинская О.П.
  14. Искандерова Н.Р., дольщик ЖК Молодежный по ул. Буинской, благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за взыскание неустойки в полном объеме Благодарственное письмо Искандерова
  15. АО «Хемпель» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за минимизацию финансовых рисков копании и усовершенствование правового обеспечения Благодарственное письмо Хемпель

Возмещение и  восстановление  НДС при обратном выкупе

Возмещение и  восстановление  НДС при обратном выкупе. Ситуация выбора договора купли-продажи имущества в рассрочку  с обратным выкупом или с простым односторонним отказом продавца, решает ндс.

 

возмещение и восстановление ндс

возмещение и восстановление ндс

Возмещение НДС – это налоговые вычеты, то есть  суммы, на которые можно уменьшить налог, начисленный к уплате в бюджет. Сумма принятых за налоговый период вычетов может превысить сумму исчисленного налога. В этом случае и возникает право на возмещение НДС из бюджета, то есть возможность вернуть себе разницу между вычетами и налогом к уплате (п. 2 ст. 173, п. 1 ст. 176 НК РФ).

Восстановление НДС — в некоторых ситуациях НДС, принятый к вычету, необходимо восстановить. Это означает, что сумму налога нужно доначислить к уплате в бюджет.
Согласно п. 5 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные продавцом покупателю и УПЛАЧЕННЫЕ ПРОДАВЦОМ В БЮДЖЕТ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ТОВАРОВ, В СЛУЧАЕ ВОЗВРАТА ЭТИХ ТОВАРОВ  ПРОДАВЦУ.

Вычетам подлежат суммы налога, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет С СУММ ОПЛАТЫ, ЧАСТИЧНОЙ ОПЛАТЫ в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо РАСТОРЖЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ДОГОВОРА И ВОЗВРАТА СООТВЕТСТВУЮЩИХ СУММ АВАНСОВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ.

Таким образом, если договор будет расторгнут, а имущество возращено продавцу,  то уплаченный в бюджет НДС будет возмещен. При этом не новации, ни зачета аванса в случае простого расторжения договора не произойдет.

Право на односторонний отказ от договора со стороны продавца на определенных условиях договором вытекает из  п. 2 ст.  450 ГК РФ. П. 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, несмотря на то, что ст. 489 Г КРФ предусматривает отказ только в случае оплаты менее 50 % цены договора, считаем что ст. 450 ГК РФ позволяет  выйти за рамки этого условия.

Согласно п. 2 ст.  489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При расторжении договора из-за нарушения графика рассрочки, применяются условия п. 4 ст. 453 ГК РФ. Согласно п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом ИЛИ СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО законом ИЛИ ДОГОВОРОМ либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, стороны вправе предусмотреть, что денежные средства, уплаченные в рассрочку платежа за приобретаемое имущества, в случае просрочки в 10 млн. рублей и одностороннего расторжения договора продавцом остаются у продавца в счет компенсации за пользование таким имуществом в период действия договора купли-продажи.

ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 19 октября 2016 г. N 03-07-11/60859 гласит, что в случае если денежные средства, получаемые налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализуемых им товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. Поэтому в отношении денежных средств, получаемых в качестве компенсации за досрочное расторжение договора, налог на добавленную стоимость для уплаты в бюджет не исчисляется.

Таким образом, на такую компенсацию НДС не начисляется. Уплаченные продавцом НДС будет возмещен из бюджета в налоговом периоде, когда произойдет такое расторжение.

П. 4 ст.  172 НК РФ  вычеты сумм налога, указанных в пункте 5 статьи 171 настоящего Кодекса, производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров (работ, услуг), но не позднее одного года с момента возврата или отказа.

Покупатель же при расторжении договора не только потеряет сумму, выплаченной компенсации, но и обязан будет восстановить НДС.

Восстановлению подлежат суммы налога в размере, ранее принятом к вычету в отношении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (абз. 3 подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Восстановление производится в том налоговом периоде, в котором суммы налога по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам подлежат вычету в порядке, установленном НК РФ, или в том налоговом периоде, в котором произошло изменение условий либо расторжение договора и возврат продавцом соответствующих сумм аванса (абз. 1, 2 подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

ЗАСТРОЙЩИК «СРЕДНЕВОЛЖСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ» (КПД-1) ВЫПЛАТИТ 100% НЕУСТОЙКИ ЗА ПРОСРОЧКУ СДАЧИ ДОМА В ЖК РЕПИНО

Застройщик ССК (ООО «Средневолжская Строительная Компания, ИНН 7327028695) входит в группу компаний «КПД-1». Компания, как и строительная отрасль в целом, в последнее время испытывает финансовые трудности, что приводит к просрочке сдачи домов. Обманутые дольщики взыскивают неустойки, а самые решительные расторгают договоры.

 

Застройщик ССК: проблемы

Просрочка почти по всем объектам: Дом на проезде Сиреневый: срок продлен с 4 квар. 2018 г. до 31.12.2019 г.; ЖК Заря: один из домов был продлен с 30.11.17 до 28.02.18; ЖК Репино: дом № 5 с 25.09.17 до 31.10.18; дом № 4 должен быть сдан до 20.12.18, однако до сих пор не возведен первый этаж; Дом в Сызрани: с 20.05.17 до 20.08.18. Аналогичная ситуация и на других объектах, где застройщиком числится ООО «Торговый Дом КПД-1»: ЖК Авиатор на пр-т Маршала Устинова, д.25: продление срока с 25.12.19 до 30.12.2022; дом в г. Новоульяновске: срок был до 1.07.17, но до сих пор на сайте застройщика нет информации о продлении срока. Разрешение на строительство выдано до 31.12.18

Плохие финансовые показатели: по состоянию на 30.10.2017 г. размер кредиторской задолженности 220 707 тыс. руб., а размер дебиторской задолженности 115 998 тыс. руб.. То есть застройщик должен другим на 100 млн. больше, чем должны ему.

Противоречивая информация в СМИ: есть сведения о сворачивании КПД-1 и банкротстве компании, где одно ООО застройщика банкротило другое. Сам же застройщик настроен оптимистично и имеет большие планы.

Банкротство «КПД-1»

Компанию ООО «КПД-1» банкротит аффилированная компания ООО «Торговый дом КПД-1». В банкротном процессе ООО «КПД-1» для ООО «ССК» есть финансовые риски. Так, ИФНС оспаривает сделки между «КПД-1» и «ССК»: договоры уступки, передача векселей. Основания для оспаривания сделок: должник ООО «КПД-1» получил неравноценное встречное исполнение по сделкам в виде неликвидных векселей. Векселя выданы ООО «Авуар», учредителем которого являлся нынешний учредитель «ССК».

Если сделки будут оспорены, то Застройщик ССК потеряет право требования 116 млн. к МБУ «Стройзаказчик», а также в конкурсную массу будут включены требования на 33 млн. к самому «ССК». Заседание по этому вопросу отложено до 10.05.18

Что делать дольщикам и другим кредиторам?

Мировые соглашения

Застройщик ССК активно ведет работу по досудебному урегулированию споров. Для заключения мирового соглашения на желаемых условиях необходимо грамотное ведение переговоров, которые не сможет провести юрист-одиночка. Так не стоит заключать дополнительные соглашения о продлении сроков, если ничего не предлагается взамен. Мировые соглашения выгодны как дольщикам, так и застройщику. Дольщик экономит на судебных издержках, а застройщик не платит потребительский штраф и сохраняет репутацию.

Если Застройщик «ССК» предлагает условия, которые дольщика не устраивают, то нужно идти в суд. И уже в суде застройщик охотнее предложит более выгодные условия. Судебные споры с «ССК» зачастую заканчиваются мировыми соглашениями или отказами от иска, как в арбитражном суде, так и в судах общей юрисдикции.

Дольщики, которым Застройщик ССК так и не смог предложить желаемые условия, идут в суде до конца и взыскивают неустойку. А самые решительные расторгают договор.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» взыскало с «ССК» 100% неустойки

Молодая семья купила квартиру на материнский капитал и ипотеку в ЖК Репино, Панорамная 5. Срок передачи квартиры по договору 26.12.17 г.. Однако застройщик продлил срок до 31.10.18 г., то есть почти на год. Дольщики не хотели бы ждать еще год, но возможно и могли бы, если бы были уверены, что дом точно достроят в 2018 г.

Однако по указанным выше причинам таких гарантий нет. Стройка идет не активно, одна из компаний в банкротстве, просрочка по многим объектам застройщика. Ответы самого застройщика сводятся к тому, что его подвел компания-подрядчик, которая принадлежит той же группе компаний. Дольщикам пришлось идти в суд сейчас, а не когда сдадут квартиру потому, что через год не исключено, что взыскивать уже будет не с кого. Вопрос не только в компенсации за просрочку, но и за возможные недостатки, за которые не кому будет отвечать. Как это было с застройщиками КапиталИнвест, Симбирский дом и Керамзит.

При подаче иска были опасения, что решение суда будет трудно исполнить. В связи с этим, руководитель юридического агентства принял решение вместе с иском заявить  арест на недвижимость «ССК». Это удалось сделать!

Застройщик ССК

По результатам судебного процесса  взыскано 100 % неустойки, моральный вред, потребительский штраф, судебные расходы, а самое главное взыскание неустойки на будущее. То есть с одной стороны, застройщик простимулирован в скорейшей сдаче дома так, как начисляется неустойка, с другой стороны дольщикам не нужно второй раз идти в суд за неустойкой за новый период (приставы по исполнительному листу самостоятельно рассчитают неустойку).

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Самые решительные дольщики не готовы верить обещаниям застройщика и ждать своей квартиры. Так, одни из дольщиков решили вернуть свои деньги и расторгли договор. Сумма ко взысканию вместе с процентами около 1,8 млн. руб.

«ССК» в целях затягивания сроков вступления решения суда в силу решило его обжаловать. Однако затянуло с подачей апелляционной жалобы и пропустило срок, в восстановлении которого суд отказал. По всей видимости данный отказ «ССК» также будет обжаловать.

Как бы там ни было, в настоящий момент «ССК» исполняет решения суда, которые вступили в законную силу. Так ещё в феврале был долг по исполнительному производству 4 млн. руб., который в настоящее время погашен. Но уже появляются другие долги. Поэтому не стоит затягивать с предъявлением исполнительного листа.

Если дольщики, которые расторгли договор не получат своих денег через приставов, очевидно, что они пойдут в банкротство: природа и размер долга позволяет.

Как выглядит в целом ситуация с дольщикам в Ульяновской области?  

Весь бизнес долевого строительства был построен на многократном обороте привлеченных от дольщиков денег. Сейчас покупательская способность спала. Однако застройщики не торопятся вкладывать свои деньги для достройки объектов. При этом  денег, вложенных дольщиками по многим объектам вполне хватило  бы на их достройку. Однако застройщики вывели эти деньги на новые объекты, то есть растратили. Власть идет на поводу у застройщиков и придумала некий «финт ушами» по смене застройщиков. Но это абсолютно безуспешное решение с точки зрения экономики вопроса. Однако чиновники которым крупные застройщики намного ближе, чем отдельные дольщики, не имея на то никакого морального или тем более законного права, выступают на стороне застройщиков. Власть заявляет, что защищает тех дольщиков, которые готовы ждать. Однако ожидание в случае с затянувшимся долевым строительством  противоестественно. Через взыскание неустойки дольщик может вернуть хоть какие-то деньги, которые опять же, если придется, сможет вложить в достройку объекта.

«Проект инжиниринг девелопмент». Очередной застройщик банкрот?

«Проект инжиниринг девелопмент»  застройщик дома на Кузоватовской два года не может достроить объект. За это время накопились долги около 26 млн. руб. Через приставов деньги вернуть не получается. Однако АО «Симбирское кольцо» получило от застройщика деньги в обход других взыскателей. В такой ситуации дольщикам оставшимся и без квартир и без денег остается только банкротить застройщика.

История дома на Кузоватовской

Застройщик «Проект инжиниринг девелопмент»  обещал дольщикам построить дом севернее Кузоватовской 28 до сентября 2016 г. Однако обещаний своих не выполнил: стройка заморозилась, выручка за 2016 г. составила  0 руб. Обманутые дольщики начали обращаться в суд за неустойкой, а самые решительные расторгли договоры. В настоящее время срок продлен до второго квартала 2018 г. С октября 2017 г. застройщик возобновил строительство и активно ведет рекламу.

Следует отметить, что застройщик не отличается безупречной репутацией: владелец Василий Ивахненко известен по печальной Группе компаний «Петр Великий». Кроме того, застройщик состоит в реестре недобросовестных поставщиков.

Исполнительное производство

Долгов перед подрядчиками, дольщиками и другими кредиторами накопилось не мало. По данным приставов на сентябрь 2017 г. было более 10 исполнительных производств на сумму более 10 млн. руб.. На сегодняшний день по данным Контур-фокус 148 исполнительных производств на 26 млн. руб.

Проект инжиниринг девелопмент

Взыскатели через приставов ничего не получили, несмотря на то, что имущество есть. Например, земельный участок на Рябикова (73:24:031201:7), Мерседес-Бенц ML 63 AMG. Именно земельный участок и позволил «Симбирскому кольцу» получить деньги. Поскольку приставы не обратили на него взыскание, «Симбирское кольцо» само обратилось в Арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок. Участок, который был куплен у «Ульяновска механического завода», важный актив для «Проект инжиниринг девелопмент». Его кадастровая стоимость: 14 млн рублей. Поэтому застройщик договорился с «Симбирским кольцом». За «Проект инжиниринг девелопмент» расплатился некто Краснобрыж М.В., который купил долг у «Симбирского кольца». Сумма долга более 5 млн. руб., накопилась за неуплату арендных платежей (Дело № 2-6454/2016 и Дело № 2-1176/17 Засвияжского районного суда). После процессуального правопреемства Краснобрыж отказался от исковых требований и дело закрыли.

Но и другие взыскатели не дремлют. И пока приставы не торопятся обращать взыскание на земельный участок, уже ООО «Тех-Защита» обратилась в Арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок (Дело №А72-764/2018).

Что остается дольщикам, когда они видят такою активность кредиторов застройщика?  Главное не бояться! Во-первых, если участок реализуют, то деньги достанутся всем взыскателям наравне. Во-вторых, есть и другое имущество, например, вышеупомянутый мерседес, по которому активно приходят штрафы ГИБДД. В-третьих, у должника может появиться дебиторская задолженность 36 млн. руб. (А49-17433/2017).

 Банкротство застройщика «Проект инжиниринг девелопмент»

Самые решительные взыскатели обращаются в Арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом. Так, один из дольщиков, который расторг договор подает заявление о признании «Проект инжиниринг девелопмент» банкротом.

Проект инжиниринг девелопмент

Очевидно, что застройщику придется расплатится с дольщиком, который его банкротит. Дело «Симбирского кольца» показало, что деньги у  «Проект инжиниринг девелопмент» есть. Ранее налоговая смогла получать часть долга именно через заявление о признании должника банкротом (Дело №А72-15103/2017).

Таким образом, очередной ульяновский застройщик «Проект инжиниринг девелопмент» находится в сложной финансовой ситуации и имеет большие долги по исполнительному производству. Однако взыскателям не следует отчаиваться так, как есть набор инструментов, который позволяет вернуть свои деньги.