Архив рубрики: информация дольщикам

Апарт отель «Ботанический сад»: заключать ДДУ или нет?

Правовая экспертиза документов (по состоянию на 22.09.2018 г.)  с целью  заключения договора долевого участия в строительстве (далее- ДДУ) с ООО «БОТАНИЧЕСКИЙ САД» (ИНН 9705030392, КПП 770401001) в отношении нежилого помещения в Апарт-отеле в составе ТПУ «Ботанический сад»

Исследуемые документы по ссылке:

  • Проект ДДУ
  • Договор внесения права аренды земельного участка в качестве дополнительного вклада в уставной капитал ООО «Ботанический сад».
  • Сведения из программы Контур-фокус на АО «Московская кольцевая железная дорога» и ООО «Ботанический сад»
  • Положительные заключения Мосгосэкспертизы
  • Разрешение на строительство от « 30 » января 2018 г. N 77-184000-016297-201
  • Проектная декларация
  • Аудиторское заключение
  • Выписка ЕГРН на участок
  • Бухгалтерский баланс на 30.06.2018 г.

Исследовательская часть

Апарт-отель в составе ТПУ «Ботанический сад» планируется к размещению на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0018003:1100.

10.02.2016 г.  путем заключения  между АО «Московская кольцевая железная дорога» и ООО «Ботанический сад» договора,  право аренды земельного участка было внесено в качестве дополнительного вклада в уставной капитал ООО «Ботанический сад». Учредители АО «Московская кольцевая железная дорога» — ОАО «Российские Железные Дороги» и Департамент Имущества Города Москвы. Участник ООО «Ботанический сад» — с 12.12.2017 г. ООО «Девелоперская Компания «Пионер. До 12.12.2017 г. учредителем значилась АО «Московская кольцевая железная дорога». Уставный капитал ООО «Ботанический сад» — 1 139 981 250 руб. Дата образования ООО «Ботанический сад» — 20 февраля 2015 г. Право аренды участка было оценено в 376 386 000 (Триста семьдесят шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Указано, что договор аренды был заключен с Департаментом городского имущества города Москвы. Срок аренды земельного участка установлен до 31 декабря 2019 года. Земельный участок   к/н 77:02:0018003:1100 предоставлен для целей проектирования и строительства ТПУ «Ботанический сад (Ботаническая)»

ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»

  1. Оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)

Денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком. Участники хозяйственного общества не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком.

Таким образом, АО «Московская кольцевая железная дорога» при прочих условиях соблюдения закона вправе было вносить в качестве вклада в уставной капитал свое право аренды земельного участка. Правомерность внесения арендатором прав владения и пользования имуществом в пределах срока действия договора аренды в уставный капитал общества основана на п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и подтверждена п. 17 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8. Особенность арендных прав как вклада в уставный капитал хозяйственных обществ заключается в том, что право вносятся в виде вклада на определенный срок, который ограничен сроком договора аренды.

При этом в данном случае срок аренды не соответствовал  сроку строительства.

27.11.2017 г. МОСГОСЭКСПЕРТИЗОЙ было утверждено Положительное заключение экспертизы проектной документации Апарт-отеля в составе ТПУ «Ботанический сад» (1 подэтап первого этапа строительства) в котором описаны следующие обстоятельства:

  • Предусмотрено поэтапное строительство: 1 этап строительства – Апарт-отель в составе ТПУ «Ботанический сад» с разделением на два подэтапа: 1 подэтап – Апарт-отель в составе ТПУ «Ботанический сад»: 2 подэтап – кабельные линии 20 кВ; 1 подэтап и 2 подэтап строительства вводятся одновременно. 2 этап – многофункциональный общественно-деловой и торгово-развлекательный комплекс в составе ТПУ «Ботанический сад»;
  • Технические условия на объект выданы в период с марта по июль 2017 г.;
  • В зону влияния строительства попадет станционный участок «Ботанический сад» Калужско-Рижской линии метрополитена. Максимальные дополнительные осадки станционного участка метрополитена составят 7,2 мм.
  • Апарт-отель включает апартаменты, размещенные на 2-25 этажах здания. Количество апартаментов – 991. Количество проживающих – 1005 человек. Состав апартаментов представлен следующим образом: студии – 220; студии улучшенные – 496; однокомнатные – 241; однокомнатные улучшенные – 7; двухкомнатные – 26; двухкомнатные улучшенные – 1.
  • Продолжительность строительства рассчитана в соответствии с требованиями СНиП 1.04.03-85*, определена директивно, в соответствии с заданием на проектирование и составляет 42,0 месяца, в том числе продолжительность строительства инженерных сетей – 8,0 месяцев.

22.01.2018 г. МОСГОСЭКСПЕРТИЗОЙ  было утверждено положительное заключение экспертизы рeг. № 77-1-1-3-4588-17 на корректировку проектной документации Апарт-отеля в составе ТПУ «Ботанический сад» (1 подэтап первого этапа строительства). В заключении указано, что была откорректирована и сокращена продолжительность строительства, которая составила 36 месяцев.

30.01.2018 г. было выдано разрешение на строительство от N 77-184000-016297-201. Оно было выдано Москомархитектурой  в соответствии с градостроительным планом № RU77-184000-024182 от 20.02.2017 г. (не представлен, на сайте отсутствует!). Срок действия разрешения — до 30.07.2021 г.

Согласно проектной декларации:

  • Срок действия технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения до 04.2020 (холодное водоснабжение), до 15.01.2019 (Бытовое или общесплавное водоотведение), 15.01.2019 (электроснабжение) и т.д. Срок действия технических условий истекает до нормативного срока завершения строительства. Следует проследить их своевременное продление!
  • Планируемая стоимость строительства 4,3 млрд. рублей.
  • График реализации проекта строительства: 20% — — 2 квартал  2018 года,                                                                 

40% — з квартал 2019,

60% — 2 квартал 2020 г.,

80% — 1 квартал 2021,

100% — з квартал 2021 года.

  • Банк, в котором участниками долевого строительства могли быть открыты счета эскроу – не указан

15.02.2018 г. Москомстройинвест выдал Заключение, что ООО «Ботанический сад» и проектная декларация на строительство объекта (апарт-отель в составе ТПУ «Ботанический сад») соответствуют требованиям ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Таким образом, Правительство Москвы подтвердило, что застройщик, отвечает следующим требованиям:

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

2) размер собственных средств застройщика составляет не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства;

3) наличие у застройщика денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете;

4) у застройщика отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

5) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

6) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство не превышают один процент от проектной стоимости строительства;

7) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

8) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

9) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица – застройщика;

10) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

11) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

12) в реестре недобросовестных поставщиков  отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

13) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

14) у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации;

15) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона (банкротство, дисквалификация);

«16» марта 2018 года  аудиторская организация ООО «Унисервис» (ОГРН 1067746611789)  выдало заключение о том, что проверенная годовая бухгалтерская отчетность за 2017 год отражает достоверно во всех существенных отношениях финансовое положение ООО “Ботанический сад”, финансовые результаты его деятельности и движение денежных средств за 2017 год в соответствии с правилами составления бухгалтерской отчетности, установленными в Российской Федерации.

По строке 1451 баланса размер задолженности по договорам долевого участия 1 151 228 000 рублей. Основные средства всего на 4 354 000 рублей. Кредиторская задолженность также незначительная 44 610 000 рублей.

Рекомендуем:  соотносить бухгалтерские балансы будущих годов с графиком строительства в проектной декларации и натуральными обследованиями строящего объекта.

На 22.09.2018 cпоров с участием Застройщика в арбитражных судах не обнаружено

Согласно проекту ДДУ срок ввода в эксплуатацию (окончания строительства) Апарт-отеля – не позднее 31.12.2020. (п. 3.3).

Одна дата конечной  передачи, с которой пойдет начисление неустойки, это дата, наступившая по истечении 334 (трехсот тридцати четырех) календарных дней с даты окончания строительства Апарт-отеля согласно дате выхода Разрешения на ввод Апарт-отеля в эксплуатацию, но не позднее 30.11.2021 г.

7.08.2018 г. Департамент городского имущества г. Москвы заключил с ООО «Ботанический сад» договор аренды земельный участок с кадастровым номером 77:02:0018003:1100 сроком на 6 лет. Предыдущий договор был расторгнут дополнительным соглашением к Договору аренды земельного участка от 03 апреля 2015 года № И-02-000821.

Согласно сведениям программы «Контур-фокус» 100 % долей в уставном капитале ООО «Ботанический сад» собственником ООО «Девелоперская Компания «Пионер» заложено до 24 апреля 2024 года. Залогодержатель: ПАО «Сбербанк России».

Передача участником  общества с ограниченной ответственностью в залог доли в уставном капитале общества-застройщика не считается нарушением прав дольщиков.

В соответствии ФЗ с п. 1 ст.  22 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», участник общества вправе передать в залог принадлежащую ему долю или часть доли в уставном капитале общества другому участнику общества или, если это не запрещено уставом общества, с согласия общего собрания участников общества третьему лицу.

При обращении взыскания на долю —  поменяется собственник общества, но обязательства перед дольщиком останутся. Однако залог доли говорит о наличии кредиторской задолженности не известного характера.

Условия проекта ДДУ, которые требуют изменений:

Представляется спорным  абзац 4 пункта 1.4. «Участник долевого строительства настоящим гарантирует, что Объект долевого строительства и/или права на Объект долевого строительства приобретаются Участником долевого строительства исключительно в целях личного, домашнего и/или семейного использования, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности». Однако в целях получения защиты по закону «О защите права потребителей» такой пункт лучше оставить.

Абзац 5 п. 1.4. исключить «Стороны пришли к соглашению, что расхождение проектной площади Объекта долевого строительства и площади по данным обмеров кадастровым инженером в размере не более пяти процентов от указанной площади в соответствии с абз. 2 п. 1.1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», конфигурации и параметров помещений, входящих в состав Объекта долевого строительства, указанного в Приложении №1 к Договору, являются несущественными изменениями Объекта долевого строительства» как противоречащий абзацу 2 п. 5.1. «Цена Договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства кадастровым инженером площадь Объекта долевого строительства (указанная по данным обмеров кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с проектной площадью Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.4. Договора, более чем на один кв.м».

Пункт 4.2.2. «Вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию без письменного уведомления Участника долевого строительства» изложить в следующей редакции: «Вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию при условии получения письменного согласия Участника долевого строительства».

Пункты 4.1.7. и 4.3.11 изменить, указав, что строительные недоделки являются основанием для отказа принимать участником долевого строительства объект.

Пункты 4.4.3, 4.4.4. исключить,  изложив п. 4.4.3. в следующей редакции: «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков».

Абзац 2 п. 6.4. «Стороны согласились, что Застройщик освобождается от ответственности за изменение сроков  завершения строительства и ввода Апарт-отеля в эксплуатацию в случае наступления вышеизложенных обстоятельств» — исключить.

Пункты 6.8., 6.9. исключить, предусмотрев получения согласия на изменение участка под объектом долевого строительства и передачу его в залог путем получения отдельного письменного согласия участника долевого строительства на основании изучения всех условий такого изменения участка и (или) передачи его в залог.

Пункт 6.11. также исключить, предусмотрев отдельное согласие.

Однако менеджер Застройщика Рафаэль по телефону +79260153739 сообщил, что они рассматривают свой проект договора как договор присоединения, и вносить в него изменений не будут. В таком случае считаем свою работу оконченной путем указания данных замечаний.

Вышеуказанные условия договора, к которым представлены замечания, являются общераспространенными. Данные условия часто оспариваются, как противоречащие закону, но судебная практика  неоднозначная. Считаем возможным потребовать подписанный проект договора со стороны Застройщика и войти в преддоговорной спор через проект разногласий. Данная услуга оплачивается отдельно.

Выводы

Проект ДДУ возможно изменить через преддоговорной судебный спор.

Основный риск проекта — короткий срок права аренды снят заключением нового договора аренды.

Финансовое        положение застройщика нельзя определить как гарантированное устойчивое,  так как основной причиной банкротств застройщиков являются внутригрупповые займы. См, например отчет о банкротстве URBAN GROUP, размещенный в открытом доступе в сети.

Также не подлежит проверке через правовую экспертизу оценка прибыльности проекта по строительству и эксплуатации апарт-отеля. Следует обратиться к экономистам и изучить бизнес-план проекта (можем дать рекомендации).

При подписании ДДУ в любом случае рекомендуем ежеквартально соотносить бухгалтерские балансы будущих периодов с графиком строительства в проектной декларации и натуральными обследованиями строящего объекта.

График реализации проекта строительства:

20% — — 2 квартал  2018 года,

40% — з квартал 2019,

60% — 2 квартал 2020 г.,

80% — 1 квартал 2021,

100% — з квартал 2021 года.

Застройщик ООО «Силен» не состоятелен!

Признаки банкротства ООО «Силен».16.05.18 г. состоялось заседание по признанию застройщика «Силен» банкротом. Кредитор – налоговая с долгом более 11 млн. руб.

ООО «Силен»

В заседании представитель «Силена» пояснил позицию собственника (Шмелев А.М.) о том, что застройщик должен всеми силами выполнить обязательства перед физлицами-дольщиками. Даже за счет собственных средств собственника. А вот на других кредиторов (налоговую и партнеров по бизнесу) средств видимо не хватит.

Дольщикам застройщика ООО «Силен» не позавидуешь: на Филатова передали сырой дом, а на Мира и вовсе дом еще не достроен. Отдельная история с дольщиками на Кролюницкого: дом на начальном этапе. Тем, кто хочет успеть предъявить свои требования застройщику нужно поторопиться.

Со слов застройщика сданы жилой дом на Филатова, и коммерческий объект на Федерации 20. До 20.06.18 г. обязуется завершить дом на Мира. Самый острый вопрос с объектом на Кролюницкого – построено по словам застройщика около 15 %. По словам дольщиков, значительно меньше.

В 2016 г. юридическое агентство публично заявляло о том, что строительство дома на ул. Кролюницкого незаконно и его надо прекратить. Прокуратура признала нарушение закона, но, сославшись на наличие зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве, отказалась что-либо делать. С тех пор, дольщиков стало больше.

Видимо все деньги дольщиков Кролюницкого ушли на достройку других объектов Силена. Поэтому дольщики Кролюницкого в случае банкротства наверняка захотят вернуть в конкурсную массу как минимум дом на Мира.

Достроить дом на Кролюницкого Силен сам не сможет, поэтому ищет инвестора. Первый вариант, по неофициальной информации – это владелец нефтяного, сельскохозяйственного и досугового бизнеса Кистанов Алексей Владимирович. Однако он просит у дольщиков доплату на достройку объекта в размере 50 млн. руб. Второй инвестор пока не раскрывается. По словам застройщика в ближайшее время объект будет передан в любом случае.

Желание закрыть все обязательства перед дольщиками объяснимо. По всей видимости, «Силен», как «КапиталИнвест», хочет банкротиться по общим правилам, а не сложным правилам о банкротстве застройщиков. Но с этим могут быть трудности, поскольку Минстрой обратился в арбитражный суд с иском о приостановке на 6 месяцев деятельности ООО «Силен» по долевому участию в строительстве.

Следующие после налоговой в списке кредиторов ООО «МЕЛЬСЕРВИС» с долгом 7 млн. по договору займа, а также бывшие дольщики Крыловы с долгом 5 млн.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» представляет интересы дольщиков ООО «Силен» дома на ул. Мира. Рекомендуем всем при обращении в суд подавать заявления об обеспечительном аресте имущества застройщика. У застройщика должны остаться непроданные квартиры, строительная техника, а также дебиторская задолженность, например, по Федерации 20.

Следующее заседание по банкротству состоится 26.06.18 г. в 10:00.

ЗАСТРОЙЩИК «СРЕДНЕВОЛЖСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ» (КПД-1) ВЫПЛАТИТ 100% НЕУСТОЙКИ ЗА ПРОСРОЧКУ СДАЧИ ДОМА В ЖК РЕПИНО

Застройщик ССК (ООО «Средневолжская Строительная Компания, ИНН 7327028695) входит в группу компаний «КПД-1». Компания, как и строительная отрасль в целом, в последнее время испытывает финансовые трудности, что приводит к просрочке сдачи домов. Обманутые дольщики взыскивают неустойки, а самые решительные расторгают договоры.

 

Застройщик ССК: проблемы

Просрочка почти по всем объектам: Дом на проезде Сиреневый: срок продлен с 4 квар. 2018 г. до 31.12.2019 г.; ЖК Заря: один из домов был продлен с 30.11.17 до 28.02.18; ЖК Репино: дом № 5 с 25.09.17 до 31.10.18; дом № 4 должен быть сдан до 20.12.18, однако до сих пор не возведен первый этаж; Дом в Сызрани: с 20.05.17 до 20.08.18. Аналогичная ситуация и на других объектах, где застройщиком числится ООО «Торговый Дом КПД-1»: ЖК Авиатор на пр-т Маршала Устинова, д.25: продление срока с 25.12.19 до 30.12.2022; дом в г. Новоульяновске: срок был до 1.07.17, но до сих пор на сайте застройщика нет информации о продлении срока. Разрешение на строительство выдано до 31.12.18

Плохие финансовые показатели: по состоянию на 30.10.2017 г. размер кредиторской задолженности 220 707 тыс. руб., а размер дебиторской задолженности 115 998 тыс. руб.. То есть застройщик должен другим на 100 млн. больше, чем должны ему.

Противоречивая информация в СМИ: есть сведения о сворачивании КПД-1 и банкротстве компании, где одно ООО застройщика банкротило другое. Сам же застройщик настроен оптимистично и имеет большие планы.

Банкротство «КПД-1»

Компанию ООО «КПД-1» банкротит аффилированная компания ООО «Торговый дом КПД-1». В банкротном процессе ООО «КПД-1» для ООО «ССК» есть финансовые риски. Так, ИФНС оспаривает сделки между «КПД-1» и «ССК»: договоры уступки, передача векселей. Основания для оспаривания сделок: должник ООО «КПД-1» получил неравноценное встречное исполнение по сделкам в виде неликвидных векселей. Векселя выданы ООО «Авуар», учредителем которого являлся нынешний учредитель «ССК».

Если сделки будут оспорены, то Застройщик ССК потеряет право требования 116 млн. к МБУ «Стройзаказчик», а также в конкурсную массу будут включены требования на 33 млн. к самому «ССК». Заседание по этому вопросу отложено до 10.05.18

Что делать дольщикам и другим кредиторам?

Мировые соглашения

Застройщик ССК активно ведет работу по досудебному урегулированию споров. Для заключения мирового соглашения на желаемых условиях необходимо грамотное ведение переговоров, которые не сможет провести юрист-одиночка. Так не стоит заключать дополнительные соглашения о продлении сроков, если ничего не предлагается взамен. Мировые соглашения выгодны как дольщикам, так и застройщику. Дольщик экономит на судебных издержках, а застройщик не платит потребительский штраф и сохраняет репутацию.

Если Застройщик «ССК» предлагает условия, которые дольщика не устраивают, то нужно идти в суд. И уже в суде застройщик охотнее предложит более выгодные условия. Судебные споры с «ССК» зачастую заканчиваются мировыми соглашениями или отказами от иска, как в арбитражном суде, так и в судах общей юрисдикции.

Дольщики, которым Застройщик ССК так и не смог предложить желаемые условия, идут в суде до конца и взыскивают неустойку. А самые решительные расторгают договор.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» взыскало с «ССК» 100% неустойки

Молодая семья купила квартиру на материнский капитал и ипотеку в ЖК Репино, Панорамная 5. Срок передачи квартиры по договору 26.12.17 г.. Однако застройщик продлил срок до 31.10.18 г., то есть почти на год. Дольщики не хотели бы ждать еще год, но возможно и могли бы, если бы были уверены, что дом точно достроят в 2018 г.

Однако по указанным выше причинам таких гарантий нет. Стройка идет не активно, одна из компаний в банкротстве, просрочка по многим объектам застройщика. Ответы самого застройщика сводятся к тому, что его подвел компания-подрядчик, которая принадлежит той же группе компаний. Дольщикам пришлось идти в суд сейчас, а не когда сдадут квартиру потому, что через год не исключено, что взыскивать уже будет не с кого. Вопрос не только в компенсации за просрочку, но и за возможные недостатки, за которые не кому будет отвечать. Как это было с застройщиками КапиталИнвест, Симбирский дом и Керамзит.

При подаче иска были опасения, что решение суда будет трудно исполнить. В связи с этим, руководитель юридического агентства принял решение вместе с иском заявить  арест на недвижимость «ССК». Это удалось сделать!

Застройщик ССК

По результатам судебного процесса  взыскано 100 % неустойки, моральный вред, потребительский штраф, судебные расходы, а самое главное взыскание неустойки на будущее. То есть с одной стороны, застройщик простимулирован в скорейшей сдаче дома так, как начисляется неустойка, с другой стороны дольщикам не нужно второй раз идти в суд за неустойкой за новый период (приставы по исполнительному листу самостоятельно рассчитают неустойку).

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Самые решительные дольщики не готовы верить обещаниям застройщика и ждать своей квартиры. Так, одни из дольщиков решили вернуть свои деньги и расторгли договор. Сумма ко взысканию вместе с процентами около 1,8 млн. руб.

«ССК» в целях затягивания сроков вступления решения суда в силу решило его обжаловать. Однако затянуло с подачей апелляционной жалобы и пропустило срок, в восстановлении которого суд отказал. По всей видимости данный отказ «ССК» также будет обжаловать.

Как бы там ни было, в настоящий момент «ССК» исполняет решения суда, которые вступили в законную силу. Так ещё в феврале был долг по исполнительному производству 4 млн. руб., который в настоящее время погашен. Но уже появляются другие долги. Поэтому не стоит затягивать с предъявлением исполнительного листа.

Если дольщики, которые расторгли договор не получат своих денег через приставов, очевидно, что они пойдут в банкротство: природа и размер долга позволяет.

Как выглядит в целом ситуация с дольщикам в Ульяновской области?  

Весь бизнес долевого строительства был построен на многократном обороте привлеченных от дольщиков денег. Сейчас покупательская способность спала. Однако застройщики не торопятся вкладывать свои деньги для достройки объектов. При этом  денег, вложенных дольщиками по многим объектам вполне хватило  бы на их достройку. Однако застройщики вывели эти деньги на новые объекты, то есть растратили. Власть идет на поводу у застройщиков и придумала некий «финт ушами» по смене застройщиков. Но это абсолютно безуспешное решение с точки зрения экономики вопроса. Однако чиновники которым крупные застройщики намного ближе, чем отдельные дольщики, не имея на то никакого морального или тем более законного права, выступают на стороне застройщиков. Власть заявляет, что защищает тех дольщиков, которые готовы ждать. Однако ожидание в случае с затянувшимся долевым строительством  противоестественно. Через взыскание неустойки дольщик может вернуть хоть какие-то деньги, которые опять же, если придется, сможет вложить в достройку объекта.

«Проект инжиниринг девелопмент». Очередной застройщик банкрот?

«Проект инжиниринг девелопмент»  застройщик дома на Кузоватовской два года не может достроить объект. За это время накопились долги около 26 млн. руб. Через приставов деньги вернуть не получается. Однако АО «Симбирское кольцо» получило от застройщика деньги в обход других взыскателей. В такой ситуации дольщикам оставшимся и без квартир и без денег остается только банкротить застройщика.

История дома на Кузоватовской

Застройщик «Проект инжиниринг девелопмент»  обещал дольщикам построить дом севернее Кузоватовской 28 до сентября 2016 г. Однако обещаний своих не выполнил: стройка заморозилась, выручка за 2016 г. составила  0 руб. Обманутые дольщики начали обращаться в суд за неустойкой, а самые решительные расторгли договоры. В настоящее время срок продлен до второго квартала 2018 г. С октября 2017 г. застройщик возобновил строительство и активно ведет рекламу.

Следует отметить, что застройщик не отличается безупречной репутацией: владелец Василий Ивахненко известен по печальной Группе компаний «Петр Великий». Кроме того, застройщик состоит в реестре недобросовестных поставщиков.

Исполнительное производство

Долгов перед подрядчиками, дольщиками и другими кредиторами накопилось не мало. По данным приставов на сентябрь 2017 г. было более 10 исполнительных производств на сумму более 10 млн. руб.. На сегодняшний день по данным Контур-фокус 148 исполнительных производств на 26 млн. руб.

Проект инжиниринг девелопмент

Взыскатели через приставов ничего не получили, несмотря на то, что имущество есть. Например, земельный участок на Рябикова (73:24:031201:7), Мерседес-Бенц ML 63 AMG. Именно земельный участок и позволил «Симбирскому кольцу» получить деньги. Поскольку приставы не обратили на него взыскание, «Симбирское кольцо» само обратилось в Арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок. Участок, который был куплен у «Ульяновска механического завода», важный актив для «Проект инжиниринг девелопмент». Его кадастровая стоимость: 14 млн рублей. Поэтому застройщик договорился с «Симбирским кольцом». За «Проект инжиниринг девелопмент» расплатился некто Краснобрыж М.В., который купил долг у «Симбирского кольца». Сумма долга более 5 млн. руб., накопилась за неуплату арендных платежей (Дело № 2-6454/2016 и Дело № 2-1176/17 Засвияжского районного суда). После процессуального правопреемства Краснобрыж отказался от исковых требований и дело закрыли.

Но и другие взыскатели не дремлют. И пока приставы не торопятся обращать взыскание на земельный участок, уже ООО «Тех-Защита» обратилась в Арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок (Дело №А72-764/2018).

Что остается дольщикам, когда они видят такою активность кредиторов застройщика?  Главное не бояться! Во-первых, если участок реализуют, то деньги достанутся всем взыскателям наравне. Во-вторых, есть и другое имущество, например, вышеупомянутый мерседес, по которому активно приходят штрафы ГИБДД. В-третьих, у должника может появиться дебиторская задолженность 36 млн. руб. (А49-17433/2017).

 Банкротство застройщика «Проект инжиниринг девелопмент»

Самые решительные взыскатели обращаются в Арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом. Так, один из дольщиков, который расторг договор подает заявление о признании «Проект инжиниринг девелопмент» банкротом.

Проект инжиниринг девелопмент

Очевидно, что застройщику придется расплатится с дольщиком, который его банкротит. Дело «Симбирского кольца» показало, что деньги у  «Проект инжиниринг девелопмент» есть. Ранее налоговая смогла получать часть долга именно через заявление о признании должника банкротом (Дело №А72-15103/2017).

Таким образом, очередной ульяновский застройщик «Проект инжиниринг девелопмент» находится в сложной финансовой ситуации и имеет большие долги по исполнительному производству. Однако взыскателям не следует отчаиваться так, как есть набор инструментов, который позволяет вернуть свои деньги.

Налог по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости. В Ульяновской области с 2018 года и бизнес и граждане начали рассчитывать свои налоги на имущество  с кадастровой стоимости.

налог по кадастровой стоимости

налог по кадастровой стоимости

1. Для бизнеса это налог на имущество организаций. Этот налог по кадастровой стоимости будут оплачивать в первую владельцы административно-деловых центров, торговых  центров (комплексов) и помещений в них. Назначение определяется по предназначению (по документам) или фактическому использованию здания, а также по предназначению земельного участка. Достаточно чтобы  хоть что-то говорило об отнесении здания к административно-деловому или торговому.

Если не все помещения в здании относятся к торговому или офисному назначению, достаточно чтобы таких помещений было 20% или более  от общей площади чтобы отнести все здание к такому объекту. В таких случаях может иметь смысл делить здание на помещения, чтобы выделить те с которых  будет платиться налог по кадастровой стоимости.  Однако надо помнить, что  нежилые помещения, предназначение или фактическое использование которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания также прямо отнесены к объектам, за которых платится будет налог по кадастровой стоимости.

Во все стоит погрузиться если вы хотите оспорить включение вашего объекта в перечень объектов налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости.

В Ульяновской области такой перечень утвержден Приказом  АГИЗО от 27.11.2017 г.№ 157-ПОД.  По сложившейся практике такие споры подведомственны арбитражным судам. Общий срок обжалования нормативно-правовых актов — 3 месяца. Досудебный порядок рекомендуется.

Внимание! Налог на имущество с указанных объектов уплачивают и налогоплательщики ЕНВД и УСН, в том числе индивидуальные предприниматели.  

2. Для граждан речь о налоге на имущество физических лиц.

Единой датой начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2018 г.

Согласно Решению Ульяновской Городской Думы Ульяновской области от 25 октября 2017 г. N 118 налог на территории Ульяновска вводится в отношении:
1) жилых домов, квартир, комнат; незавершенных строительством жилых домов; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; гаражей и машино-мест; хозяйственных построек, если площадь каждого не больше 50 м2 и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства — в размере 0,3 %;
2) офисных и торговых зданий и помещений (те же что и у организаций), а также объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей —  2 %. Такая же ставка и у организаций.
3) прочих объектов  —  0,5 %

Установлены льготы в виде освобождения от налогообложения в отношении многодетных семей на период обучения детей и сирот умерли оба или единственный родитель на период обучения до 23 лет.

Согласно налоговому кодексу налоговая база в отношении квартиры уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 кв.м., комнаты — на 10 кв.м, жилого дома на 50 кв.м.

Кадастровая стоимость стала учитываться и при расчете НДФЛ. при продаже недвижимости,  приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, налоговики смотрят цену объекта. Если она ниже 70 % от кадастровой стоимости  то налогоплательщику вменяется доход в размере 100% от кадастровой стоимости и с нее рассчитывается налог.

Способов защиты своих прав как налогоплательщиков немного:

1) Оспорить ошибку  в кадастровой стоимости (2) Пересмотреть кадастровую стоимость в случае ее несоразмерности рыночной (3) Оспорить необоснованное включение в список объектов, у которых налоговая база это кадастр стоимость (4) Опротестовать высокую налоговую ставку.

Все эти действия требуют обращения за квалифицированной помощью и объединения с другими налогоплательщиками.

«Балкон», «лоджия», «веранда»: что скрывается за словами?

Мы все привыкли говорить о балконах, лоджиях и верандах как о само собой разумеющихся вещах. При этом мы совершенно не задумываемся над тем, какое значение они в действительности имеют и о их правовом значении.

Разъяснение терминов

Итак, определения данных терминов приводится в нескольких различных нормативно-правовых актах, однако наиболее общие дефиниции закреплены в «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»

В данном своде правил даны следующие определения:
• Балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
• Веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.
• Лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Тем не менее, эти объяснения не всегда понятны.

Проще говоря, под лоджией понимается встроенное в здание помещение, ограниченное стенами такого здания. Балкон – вынесенное за пределы несущих стен площадка, которая в большинстве случаев представляет собой подобие помещения. Веранда – пристраиваемое/встраиваемое неотапливаемое помещение без ограничения его площади, которое фактически представляет собой полноценную комнату.

Правовое значение

Соответственно, в зависимости от того, что имеется в квартире (или ином помещении), наступают различные правовые последствия.

В частности, от этого зависит точное определение общей приведенной площади. Она представляет собой  площадь квартиры (в квадратных метрах), которая принадлежит собственнику комнаты, с учетом жилых и нежилых помещений.

Так, при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0. Для расчета их общей приведенной площади площадь лоджии, балкона или веранды умножается на соответствующий коэффициент.

Для чего же необходима общая приведенная площадь жилого помещения?

Так, согласно ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Таким образом, некоторые застройщики указывают в договорах долевого участия вместо балконов лоджии для увеличения общей приведенной площади жилого помещения и, соответственно, цены такого договора.

Кроме того, указанная площадь в дальнейшем может также использоваться для начисления коммунальных платежей за жилое помещение.

Также необходимо помнить, что при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Все вышеперечисленное может напрямую повлиять на права и законные интересы каждого.

Защищайте свои права и не дайте себя обмануть!

Кирилл Юсупов: Птицефабрика Тагайская. Доплата за достройку.

Птицефабрика Тагайская. Смена застройщика.

В прессе сообщалось, что один из домов ООО «Птицефабрика Тагайская» передан для достройки другому застройщику.

Примерно в это же время (4.07.2017) Верховный суд Российской Федерации принял прецедентное определение по подобному делу. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга была произведена замена застройщика. Новый застройщик дом достроил, но после решил взыскать с дольщиков дополнительную плату за свою работу. Нижестоящие суды деньги с дольщиков взыскали, но Верховный Суд РФ запретил это делать.

ООО «Птицефабрика Тагайская» испытывает финансовые затруднения и надежды на улучшение финансового положения скандального застройщика никакой нет. Ситуация, сходная для многих застройщиков-спекулянтов. И казалось бы, смена застройщика выход из ситуации.

Однако в таком случае одна компания-застройщик должна передать другому застройщику все свои права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов посредством специальной сделки – договора уступки.

Птицефабрика Тагайская. Доплата за достройку.

Очень важный для дольщика момент – такая уступка может произойти только при согласии на это всех сторон договора долевого участия – и застройщика и дольщика. Соответственно, участнику долевого строительства будет предложено подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия.

Именно на этом этапе и решаются дальнейшие отношения между участниками долевого строительства и новым застройщиком, поэтому необходимо особенно ответственно и внимательно подходить к заключению каких-либо соглашений. Если в новом договоре или в каком-либо дополнительном соглашении не указано иное, то новый застройщик не имеет право требовать от дольщиков дополнительной оплаты за достройку.

Способен ли кто-нибудь в региональном правительстве выступить таким талантливым переговорщиком? Найти добросовестного застройщика и уговорить дольщиков произвести доплату? Думаю, что нет! И пример Птицефабрики Тагайской тому подтверждение, ведь речь идет о доме, который фактически достроен, остается только подвести газ. Скорее всего, даже в этом случае дольщикам придется существенно раскошелиться, что уж говорить о домах в 10 этажей, в которых возведены только два.

В таком случае на смену застройщика надеяться не стоит. Дольщикам необходимо управляемо банкротить застройщика и пытаться достроить дом самостоятельно или вернуть хоть какие-то деньги.

Михаил НОВОСЕЛОВ: Обманутые дольщики получили защиту Верховного суда РФ

Обманутые дольщики. В июле Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который уже начал применяться на практике. Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» подготовило свой комментарий документа.

1 проблема: Мужчина стал дольщиком по договору уступки. Поскольку дом сдали с опозданием, был подан иск о взыскании неустойки за просрочку. Однако суд в иске отказал, ссылаясь на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков.

Рекомендации: Дольщик имеет право на неустойку даже если получил от застройщика уведомление о продлении сроков, или такое уведомление получал первоначальный дольщик. Условия договора можно изменить только дополнительным соглашением. Однако его заключение лишит дольщика права на неустойку, поэтому подписывать его не нужно. Особо изворотливые застройщики включают в акт приема-передачи положения о том, что дольщик не имеет претензий по срокам. Однако застройщика от неустойки это не спасет.

2 проблема: Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока.

Рекомендации: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

В договоре уступки много минусов. Во-первых, как правило, цена уступки выше цены первоначального договора. А в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора, но не уступки. Во-вторых, заключая договор уступки, вас могут не уведомить о дополнительных соглашениях о продлении срока, заключенных до этого. В итоге будет потеряно право на неустойку.

Лучше заключать договор напрямую с застройщиком. А заключая договор уступки необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

3 проблема: Суд снизил неустойку за просрочку, хотя застройщик в суде не участвовал и о снижении не просил.

Рекомендации: Если суд снизил неустойку, а застройщик этого не просил – это основание для обжалования. Более того, застройщик должен обосновать и доказать необходимость снижения неустойки. Если он этого не сделает, неустойку снижать нельзя.

4 проблема: Семья заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, и полностью оплатила стоимость квартиры. Семья решила взыскать неустойку за просрочку по ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» (далее – 214-ФЗ). Однако суд отказал, поскольку неустойка по 214-ФЗ полагается только тем, кто заключил договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи.

Рекомендация: Если договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), то независимо от его названия, должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Не стоит заключать договоры с сомнительными названиями (непоименованные договоры). Но если всё-таки есть такая необходимость, то обязательно нужно проконсультироваться с юристом, который даст гарантию получения квартиры.

5 проблема: Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали ЖСК для достройки дома. Одну дольщицу в ЖСК не приняли, сославшись на то, что она поздно обратилась, прием уже закрыт. Как быть?

Рекомендации: Поскольку дольщицу никто не уведомил о создании ЖСК, она должна быть принята в ЖСК. Согласно ч. 1 ст. 201.10. ФЗ «О банкротстве» дольщики в счет погашения своих требований к застройщику имеют право создать ЖСК и требовать передачи в ЖСК прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства. ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства.

Вопрос банкротства актуален для дольщиков застройщиков «Птицефабрика Тагайская» (особенно 140 дом), «Максима» ЖК Молодежный, ЖК Лидер «ЗАО Строительная корпорация». Всем указанным застройщикам грозит банкротство, а дольщикам недострой.

6 проблема: Суд отказал дольщику во взыскании потребительского штрафа, поскольку после подачи иска, застройщик оплатил неустойку

Рекомендации: Если дело дошло до суда, значит нельзя говорить о добровольной выплате неустойки. Потребительский штраф должен быть взыскан. В суд необходимо предоставить доказательства направления досудебной претензии.

7 проблема: Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

Рекомендации: Расторжение ДДУ через год после заключения по причине незначительной просрочки оплаты невозможно, поскольку является злоупотреблением правом и в силу ст. 10 ГК РФ не подлежит защите.

8 проблема: Дольщик потребовал в суде неустойки за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ. Суд отказал, указав, что 214-ФЗ таких неустоек не предусматривает.

Рекомендации: Если застройщик вовремя не устраняет недостатки, необходимо требовать неустойку на основании Закона о защите прав потребителей.

9 проблема: Женщина заключила ДДУ на квартиру. После получения квартиры было обнаружено, что рядом с окном на улице расположен газорегуляторный пункт.  Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и выплатить потребительский штраф. Суд отказал, поскольку не доказано нарушение строительных норм.

Рекомендация: Квартиру заменить нельзя, но моральный вред и потребительский штраф должны быть выплачены, поскольку застройщик обязан предоставить дольщику всю информацию о квартире и доме.

Обманутые дольщики имеют право требовать компенсацию, если застройщик построит дом с отступлениями от проектной документации на момент заключения ДДУ. В Ульяновске это не редкость. Например, «Керамзит» в доме на Ипподромной 4 вместо крышной котельной сделал центральное отопление. В таком случае можно требовать компенсацию.

При заключении ДДУ необходимо тщательно изучать проектную документацию. А лучшего всего проконсультироваться с юристом и строительным экспертом. Квартира – самая дорогая вещь человека. И не стоит жалеть пару тысяч на консультацию, когда рискуешь миллионами.

Обзор ВС РФ  добились активные обманутые дольщики и сильные юристы, которые не найдя правду в местных судах, добились правды в Верховном суде. Не нужно опускать руки после ошибочных решений местных судов, а нужно идти до конца и добиваться защиты своих прав.

Михаил НОВОСЕЛОВ. Ипподромная 4 Ульяновск: законность ввода дома под вопросом? «Керамзит» должен дольщикам более 100 000 руб. компенсации каждому

Ипподромная 4 Ульяновск: законность ввода дома под вопросом?

По словам дольщиков в доме Ипподромная 4 Ульяновск до сих пор ведутся работы по устранению недостатков в местах общего пользования. Кроме того, не работает лифт. Это существенная проблема, особенно для жителей 24 этажа. Как вообще дом ввели в эксплуатацию без работающего лифта?

По законности ввода дома в эксплуатацию есть и другие вопросы. Например, по проекту было 24 этажа, а построили 27. Интересно как это согласуется с генпланом Ульяновска?

Ипподромная 4 Ульяновск

Ипподромная 4 Ульяновск

Для Ульяновска уже неудивительны сомнительные разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: КапиталИнвест на Автомобилстов 7А, где падает балкон; МонолитСервис на Набережной р. Свияги 83, где не согласован газ.

 

Застройщик «Керамзит» должен дольщикам более 100 000 руб. компенсации

Застройщик ООО Керамзит просрочил сдачу дома (Ипподромная 4 Ульяновск). Срок сдачи дома по договору 01.03.17. Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено лишь 28.04.17. Многие дольщики до сих пор не получили свои квартиры. Просрочка на настоящий момент составляет около 100 дней.

Дольщики имеют право на компенсацию около 100 000 рублей в зависимости от цены квартиры и даты подписания акта. Кроме того, взысканию подлежат убытки, разница в цене в случае уменьшения площади, а также недостатки.

А недостатки в доме Ипподромная 4 Ульяновск наверняка есть. Ведь Керамзит принимал участие в таких нашумевших проектах как Симбирские высотки на Кирова 6, а также Пионерская 23, р.п. Ишеевка. Собственники помещений в Симбирских высотках до сих пор судятся с застройщиком по недостаткам в местах общего пользования.

Дольщикам следует поторопиться с предъявлением требований к застройщику. Опыт показывает, что чем раньше предъявлены претензии, тем больше шансов получить компенсации. В июне в районные суды г. Ульяновска уже поступили первые иски в отношении застройщика Керамзит.

 

Репутация застройщика не на высоте

Вокруг застройщика Керамзит постоянно возникают проблемы: это и  уже упомянутые Симбирские высотки на Кирова 6, дом на Пионерской 23 в р.п. Ишеевка, использование сомнительных схем предварительной уступки ДДУ, несчастный случай на стройке по вине Керамзит, судебные тяжбы с прокуратурой по вырубке деревьев. Кроме того, предоставление информации о проектной документации у застройщика находится на крайне низком уровне. Контролирующим органам следует внимательней отнестись к застройщику на предмет привлечения к административной ответственности.

Михаил НОВОСЁЛОВ: «Запад» должен выплатить компенсацию дольщикам более 100 000 рублей каждому

Запад Ульяновск на полгода просрочил сдачу дома

В Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» ежедневно обращаются дольщики, чьи права нарушены нерадивыми застройщиками. В последнее дни активизировались дольщики ЖК «Современник» застройщика ЗАО «Строительная корпорация», а также дольщики застройщика «Запад».

Особенно часто обращаются дольщики, квартиры у которых находятся в многоквартирном жилом доме № 19 в 4 квартале жилого микрорайона «Запад-1» по ул. Ефремова в Засвияжском районе г. Ульяновска. Застройщик «Запад» на полгода просрочил сдачу дома № 19. Согласно проектной декларации застройщик обещал построить дом 31.12.16 г.. Однако 5.10.16 г. продлил срок строительства до 1.05.17 г.. Информации о сдаче дома до сих пор нет.

Таким образом, права дольщиков нарушены. Суммы компенсаций за просрочку уже составляют более 100 000 рублей.

Для защиты своих прав необходимо направить претензию в адрес застройщика с требованием выплаты неустойки. Если требования удовлетворены не будут нужно обращаться в суд.

После того как юристы Юридического агентства «Кучембаев и партнёры» взыскали с застройщика «Запад» 0,5 млн. руб., застройщик охотнее стал удовлетворять требования дольщиков до суда. По одной только досудебной претензии от юристов агентства застройщик по итогам досудебных переговоров выплатил 100% неустойки – 140 000 рублей. Однако застройщик, пользуясь не высокой юридической грамотностью людей, не всегда предлагает приемлемые суммы. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Запад Ульяновск

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ЗАО СТРОИТЕЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ?

Банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация

Не успели дольщики ЖК Современник на Варейкиса 16А обрадоваться долгожданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, как появились сведения про банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация Ульяновск.

17.07.17 АО «МКС ЭЛЕКТРОКОМПЛЕКТСЕРВИС» подало заявление на банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация Ульяновск. Долг около 400 000 рублей по договору поставки.

Банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация повлечет большие проблемы для дольщиков. Ждать, что кто-то, например власть, придет и решит все проблемы не приходиться. Дольщики Птицефабрики Тагайской который уже год ждут решения своей проблемы от власти, которой особенно предложить нечего кроме как заменить одного сомнительного застройщика на другого. Это и понятно: нормальные застройщики на такое не согласятся. Такая замена застройщика не прозрачна и законом не предусмотрена. Более того, г-н Абрамов, в отличие от Лебедева, человек более ответственный, и маловероятно, что пойдёт на такую замену.

Дольщикам (особенно ЖК Лидер) нужно объединяться вокруг сильных юристов и перехватывать управление застройщиком. Коллективное включение  в банкротство, без отказа от жилья, даст контроль над ситуацией, возможность влиять на застройщика и получить максимум гарантий от власти.

В условиях возможного банкротства остро встает вопрос об обеспечении обязательств застройщика перед дольщиками. Строительная корпорация обеспечивало свои обязательства путем страхования (ПРОМИНСТРАХ, Региональная страховая компания), а также поручительством (Сбербанк России). Если у дольщиков нет страховки из списка ЦБ РФ, то им немедленно следует перестраховаться. Особенно это касается дольщиков ЖК Лидер, которые рискуют получить статус «обманутые дольщики».

 

Проблемы ЗАО Строительная корпорация

Очевидно, застройщик сильно пострадал от кризиса 2015 г., о чём свидетельствуют следующие факты.

Во-первых, застройщик просрочил сдачу ЖК Современник на Варейкиса 16А более чем на год.

Во-вторых, снизились продажи в ЖК Лидер. Дольщики расторгают ДДУ.

В-третьих, за 2017 г. в отношении застройщик подано более 50 исков: 28 в районных судах (в основном в Железнодорожном суде о взыскании неустойки) и 25 исков в Арбитражном суде.

В-четвертых, об этом говорит проверка прокуратуры по нарушению прав дольщиков.

В-пятых, много  исков влечет много исполнительных производств. Отдел по исполнению особых исполнительных производств УФССП взыскивает более 17 млн долга по кредитному договору в пользу ОАО ГБ » Симбирск». Кроме того, в отношении ЗАО Строительная корпорация ведется сводное исполнительное производство с суммой долгов более 4 млн.

 

0,5 млн. руб. взыскал дольщик ЖК Современник на Варейкиса 16А

История дома началась 13.12.13, когда было выдано разрешение на строительство до 20.04.16. Затем 23.05.16 выдано новое разрешение до 20.11.16, которое продлено до 25.05.17.

В апреле 2017 г. обманутые дольщики ЖК Современник на Варейкиса 16А вынудили прийти на встречу главу ЗАО Строительная корпорация, депутата Ульяновской Городской Думы от «Единой России», Абрамова Николая Герасимовича. На встрече с дольщиками Абрамов вину не признал, более того причиной годовой просрочки назвал раннюю зиму в Ульяновске.

Дом достроили и получили Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию лишь 30.06.17. Просрочка составила более года.

Терпению дольщиков пришел конец ещё до ввода дома в эксплуатацию. Обманутые дольщики,  устав ждать, стали обращаться в суд за компенсацией. Так, один из инициативных дольщиков ЖК Современник на Варейкиса 16А обратился в Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры». Юристы смогли взыскать компенсацию за годовую просрочку более 0,5 млн. рублей.

Суммы компенсации получаются внушительные, несмотря на то, что суды снижают размер неустойки в нарушение Федерального закона № 214. Но суды должны перестать снижать неустойку после выхода Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

Однако местные суды понимают, что их решения дальше областного суда мало кто решится обжаловать. Суды все равно могут снизить неустойку, несмотря на разъяснения Верховного суда. Но не нужно сдаваться, а нужно идти до конца, до Верховного суда.

Не стоит бояться идти Верховный суд. Юристы профессионалы не раз добивались победы в Высшей судебной инстанции, в том числе и пересматривали дела по незаконному снижению неустойки. Например, сильные литигаторы Юридического агентства «Кучембаев и партнёры» только за последние два месяца выиграли два сложных дела в Верховном суде: о пересмотре кадастровой стоимости и о незаконности правил землепользования и застройки.

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: МОНОЛИТСЕРВИС В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ НАПЛЕВАЛ НА КУЛЬТУРУ

Весной, растаявший снег, обнажает накопившиеся проблемы. В отношении ООО «МонолитСервис» такие проблемы всплывают одна за другой. В этом месяце активно обсуждались в прессе два строительных объекта в центре Ульяновска, где МонолитСервис, выступал подрядчиком: на перекрестке ул. Бебеля и А. Матросова в ходе строительства вырубили многолетние деревья, а на ул. Л. Толстого снесли исторический дом, за которым построили, мягко говоря, дом не самый красивый.

Очередное нарушение законодательства об охране объектов культурного наследия

Не успели утихнуть страсти, как стало известно ещё об одной проблеме.

По адресу г. Ульяновск, ул. Набережная р. Свияги, 83, к/н земельного участка 73:24:041414:56, построен восьмиэтажный многоквартирный жилой дом. Застройщик МонолитСервис.

Земельный участок с к/н 73:24:041414:56 находится в ЗРЗ Р-5 — зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения (согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», Постановления Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон»).

Согласно Постановления Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П Зона ЗРЗ Р-5 выделена на основе земельных участков и территорий сложившейся квартальной 5-этажной застройки центральных улиц. Предельная высота зданий, строений, сооружений в зоне ЗРЗ Р-5 до карниза здания – 18 метров, до конька скатной крыши – 22 метра.

Законность дома по ул. Набережная р. Свияги, 83 под большим вопросом, в силу того, что дом имеет восемь этажей. Превышает предельную высоту зданий, установленную Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П, или нет, должно окончательно определить Управление по охране объектов культурного наследия.

Нарушение прав дольщиков: просрочка и недостатки

Сомнения в законности дома подрывают активы дольщиков. Хотя и без того дом № 83 по ул. Набережная р. Свияги построен с нарушением прав дольщиков. Дом введен в эксплуатацию 30.12.16, а по договору должен был 1.04.16. Просрочка составила почти девять месяцев. Как и любой дом в Ульяновске, который сдается под новый год (как подарок от Деда Мороза для отчёта о сданных квадратных метрах), этот дом не отличается высоким качеством. Так, при осмотре квартир в доме 83, эксперты советуют отказываться от квартир.

МонолитСервис строит дома ужасного качества. Претензии по качеству строительства поступают и по другим домам, где МонолитСервис выступал в роли подрядчика. Так, Симбирский дом предъявлял иск о ненадлежащем качестве работ в доме 6 Б по ул. Терешковой, ЖК «Галактика» (Дело № А72-19031/2016, Арбитражный суд Ульяновской области). Также претензии по качеству предъявлял и ООО «Запад» (Дело № А72-18404/2016, Арбитражный суд Ульяновской области).

Сомнительные схемы ведения бизнеса

МонолитСервис продавал квартиры в доме № 83 по сомнительной схеме по ДДУ через аффилированное ООО «Стройресурс». Об аффилированности лиц свидетельствует не только общий адрес, но и директор Казакова Ксения Степановна. Казакова является директором и Стройресурса, и Янтарного дома, учредителем которого является Атаев Раджаб Умарович (сын Атаева Умара Асадулаевича – учредителя МонолитСервиса). Кроме того, МонолитСервис выступает генподрядчиком на объекте Янтарного дома (Радищева, 82). Косвенное доказательство аффилированности лиц – интересы обоих лиц представлял один и тот же юрист – Токарь С.В. (См. Дело № А72-7034/2016, А72-8636/2016).

Судя по всему дом 83 по ул. Набережная р. Свияги является последним для МонолитСервис, как застройщика. МонолитСервис в целях уклонения от ответственности переходит на московскую схему: один дом – одно ООО. На всех объектах МонолитСервис фигурирует только как подрядчик, а застройщиками выступают аффилированные лица семьи Атаевых. Помимо уже упомянутого Янтарного дома, на ул. Жигулевская 40а строит дом ООО «СИМБИРСКРЕМДИЗЕЛЬ». Директором ООО «СИМБИРСКРЕМДИЗЕЛЬ» является Глухов Андрей Викторович (учредитель МонолитСервис), а учредителем Атаева Айна Хайруллаевна.

Корпоративный спор: рыба гниёт с головы

В чём причина такого количества проблем вокруг одного застройщика? Как известно рыба гниёт с головы. 25.05.17 г. в Арбитражном суде Ульяновской области рассматривался корпоративный спор между учредителями Монолитсервис (Дело N А72-19020/2016). Глухов Андрей Викторович (учредитель ООО «МонолитСервис» — размер доли 50%) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Атаеву Умару Асадулаевичу (учредитель ООО «МонолитСервис» — размер доли 50%) и к Абдулмуслимову Баширу Темирхановичу (покупатель) с требованиями о признании сделок по выводу имущества ООО «МонолитСервис» недействительными. Суд удовлетворил исковые требования: признал недействительными сделки по продаже недвижимости, заключенные между ООО «МонолитСервис» и Абдулмуслимовым Баширом Темирхановичем. Кроме того, Суд применил последствия недействительности сделки, обязал Абдулмуслимова Башира Темирхановича возвратить в собственность ООО «МонолитСервис» недвижимое имущество.

У кредиторов появляется надежда

Возвращение недвижимости в собственность ООО «МонолитСервис» – это положительный момент для кредиторов, которых у «МонолитСервис» не мало. В отношении «МонолитСервис» ведется сводное исполнительное производство с общей суммой долгов более 3 млн. руб. Учитывая деловые качества МонолитСервис (беспринципность, использование сомнительных схем сделок и аффилированных лиц) кредиторам следует проявить расторопность в поиске и сохранении имущества для взыскании долгов. Кроме того, после ввода в эксплуатацию дома 83 по ул. Набережная р. Свияги ожидается новый приток требований по неустойке и недостаткам.

Банкротство КапиталИнвест: появляется свет в конце тоннеля?

16.02.17 г. в Арбитражном суде Ульяновской области состоялось очередное заседание по признанию банкротом ООО «КапиталИнвест». Главная интрига заседания заключалась в двух вопросах. Во-первых, введут ли процедуру банкротства. Во-вторых, банкротить будут как застройщика или в обычном порядке.

Интрига вновь сохранилась до 27.02.17 г.. Суд объявил перерыв, по всей видимости, для того, чтобы ознакомиться с документами, которые предоставил должник.

А документов немало и они весьма интересные. Это акты приема-передачи на 567 квартир в доме на Автомобилистов 7А. То есть ООО «КапиталИнвест» утверждает, что все квартиры переданы дольщикам и в собственности КапиталИнвест больше ничего нет.

Однако Суд попросил дать комментарий по вопросу, который волнует многих: «Как объяснить, что «Северо-Запад» продает квартиры в доме на Автомобилистов 7 А»? На, что представитель КапиталИнвеста пояснила, что Северо-Запад является лишь агентом, который продает квартиры, принадлежащие другому созвучному юрлицу КапИнвест. А квартиры КапИнвесту перешли по ДДУ от КапиталИнвеста. И таких квартир около пятидесяти.

Очевидно, что КапиталИнвест намерено перевел квартиры на подконтрольное юрлицо, чтобы кредиторы не смогли наложить на них взыскание. А это открывает возможности в деле о банкротстве.

Примечательно, что количество слушателей по делу увеличивается. Вероятно кредиторы (в первую очередь дольщики дома на Автомобилистов 7 А), постепенно осознают, что банкротство неизбежно и, что нужно включаться в дело, чтобы получить свои средства.

Отдельно следует отметить позицию областного Минстроя. Представитель Минстроя задал весьма нужные вопросы. Во-первых, в каком порядке подписывались акты приема-передачи: в двустороннем, или одностороннем. Во-вторых, все ли долги выплачены по расторгнутым ДДУ.

Как и предполагалось, часть актов КапиталИнвест подписал в одностороннем порядке. А это повод для признания их недействительными. Деньги по расторгнутым ДДУ полностью не возвращены. Кроме того, есть ДДУ, которые расторгнуты судом, но расторжение по ним н зарегистрировано в Росреестре.

Заседание показало главное, а именно что есть смысл включаться в банкротное дело.

Банкротство КапиталИнвеста: интересы кредиторов разделились. Дольщики рискуют опоздать

На прошлой неделе в Арбитражном суде Ульяновской области состоялось заседание по банкротству КапиталИнвест. Заседание в очередной раз было отложено, но только в этот раз ненадолго до 16.02.17 г.. Решение по признанию банкротом вероятно принято. Однако остаётся открытым вопрос, в каком порядке будут банкротить должника: в обычном, или как застройщика. Видимо, именно для этого Суд отложил заседание, запросив у КапиталИнвеста все акты приема-передачи жилых помещений.

В заседании стало понятно, что интересы кредиторов разделились. С одной стороны, Феоктистова, КапиталИнвест, а также часть дольщиков за банкротство. К ним присоединилась и ИФНС, которая также поддержала заявление о признании банкротом, в виду задолженности должника перед ИФНС более 1 млн. руб.

С другой стороны, кредиторы, которые имеют арест на имущество по исполнительному производству, против банкротства. Эта инициативная группа пытается всеми средствами остановить банкротство, чтобы удовлетворить свои интересы путем реализации имущества должника по исполнительному производству. Кредиторы хотят доказать фальсификацию банкротства, проведя дорогостоящую экспертизу.

Кроме того, в заседании подробно изучалось разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома на Автомобилистов 7 А. Были установлены отступления от проекта: вместо 18 этажей 21, а также не построена стоянка и гаражи.

Примечательно, что никто из дольщиков пока не вступает в процесс. И лишь только единицы им интересуются. Однако такое игнорирование банкротного процесса уменьшает шансы на возврат своих средств.

КапиталИнвест банкрот. Дом на Автомобилистов 7 небезопасен.

6.12.2016 г.  обрушился балкон дома на Автомобилистов 7. 1.12.16 в суд подано заявление о признании застройщика банкротом. 

6.12.2016 г.  обрушился балкон дома на Автомобилистов 7. К счастью никто не пострадал. Разрушение дома не случайность. Очевидно, что застройщик (ООО «КапиталИвнест») сработал недобросовестно. В ходе строительства уже обваливалась стена. Разрушение дома закономерно  и следует юридической судьбе самого застройщика. 1.12.16 г. индивидуальный предприниматель Феоктистова Наталья Викторовна с долгом в 845 тысяч рублей обратилась в суд с заявлением о признании ООО «КапиталИнвест» банкротом.

Роль Феоктистовой

Роль Феоктистовой заслуживает отдельного разговора. Долг, по которому она банкротит «КапиталИвест» просужен через Третейский суд при ТПП. Это может означать, что схема с банкротством изначально реализуется самим застройщиком.

Банкротные дела в отношении застройщиков Ульяновска, открываются одно за другим: «Птицефабрика Тагайская», «Максима», «СервисГаз-Строй». Теперь к ним присоединился ещё и «КапиталИнвест».

К слову эти компании связывает не только одинаковая судьба. «КапиталИнвест» активно участвовал в судьбе других банкротов. Покупал и перепродавал квартиры и у «Максима», «СервисГаз-Строй», возможно и у «Птицефабрики Тагайской». При росте цен на спекулятивный рынок строительства жилья шли все: от ростовщиков до мебельщиков. При этом с контрагентами «КапиталИнвест» был также недобросовестен. К слову за последние 100 квартир, купленных у «Максимы» «КаптиалИнвест» не заплатил, чем подорвал итак плачевное состояние застройщика ЖК «Молодежный».

Будет ли «КапиталИнвест» устранять недостатки и платить по долгам?

Возбуждение дела о банкротстве всегда ставит под вопрос, будет ли должник исполнять свои обязательства или ликвидируется. По закону при признании должника банкротом исполнительное производство приостанавливается. Управление компанией передается назначаемому судом арбитражному управляющему, который проводит инвентаризацию имущества, реализует его с торгов, отсуживает долги перед самим банкротом.   В нашем случае если Феоктистова человек Еленкиных, то и арбитражный управляющий будет выбран лояльный.

На начало декабря общий объем денежных обязательств «КапиталИнвеста» предъявленный приставам составлял  около 3 млн. рублей. Обращение в суд продолжаются, в том числе и от наших клиентов. Не понятно, сколько денег нужно еще на устранение строительных  недоделок (тех же балконов) и мест общего пользования. Весь этот ущерб надо просуживать.

По неофициальной информации из Минстроя у застройщика имущество есть. Очевидно, что речь идет о квартирах. Предположительно есть имущество, выведенное застройщиков, по незаконным сделкам которые также нужно оспаривать. В общем, работа большая и главное высококвалифицированная. Такая работа инициативным дольщиком не под силу.

Дело может осложниться реорганизацией, которую осуществил застройщик. Как сообщили приставы, с августа 2016 «КапиталИнвест» перестал погашать требования по исполнительным листам. В прессе пишут что «КапиталИвест» принадлежит депутату ЗСО Анатолию Еленкину или оформлен на его сына. Связь действительно прослеживается. Единственным учредителем ООО «КаприталИнвест» является Еленкин Евгений Анатольевич, который также является соучредителем Ульяновского мебельного комбината вместе с Еленкиным Анатолием Георгиевичем. Комбинат кстати тоже реорганизуется. В сентябре Еленкин Евгений  передал свою долю в «КапиталИнвесте» другому лицу и как раз с этого времени застройщик перестал отвечать по обязательствам.

Есть версия, что предыдущую деятельность Еленкины осуществляют теперь через компанию «Северо-запад». Определенные факты говорят, что версия не лишена оснований.

В такой ситуации, в защиту своих интересов дольщикам  и другим кредиторам надо работать по всей группе компаний Еленкиных с тем, чтобы отстоять свои интересы.

Заявление о привлечении к уголовной ответственности чиновников, принявших дом в эксплуатацию в недостроенном виде само по себе не приведет к устранению строительных недостатков и выплате долгов.

11 января 2017 г. состоится первое заседание по банкротному делу. Кредиторам надо или активизироваться по исполнительному производству или выстроить стратегию ведения дела о банкротстве.

Надо понимать, что наше законодательство создано в таком виде, что в делах о банкротстве всем одинаково плохо. И конкретно в данной ситуации всем кредиторам имеет смысл  объединиться вокруг одного представителя.