Архив рубрики: информация владельцу недвижимости

Наследство по завещанию. Как правильно завещать землю и строение?

Наследство по завещанию всегда требует оценки перспективы судебного разбирательства. Так как есть и другие наследники они могут и не согласиться с такой волей наследодателя. В вопросах завещания строений и земельного участка под ними необходимо четко определить, кто какие доли наследует и в здании и земле. Иначе может произойти судебный спор между наследниками.

наследство по завещанию

наследство по завещанию

Так, например, было в деле, которое недавно рассмотрел Верховный суд в деле Красильникова vs Оленева, Хорев. Между сестрами и братом было распределены доли в доме, так что одной досталось ½ дома, а остальным по 1/4. Про землю в завещании ничего не было сказано. Красильникова которая в порядке наследования по завещанию получила ½ дома посчитала, что ей столько причитается и земли. Что кажется справедливым особенно в тех случаях, когда строения полностью покрывают весь земельный участок. Однако другие наследники с ней не согласились. В результате суды 3 инстанций встали на сторону Красильниковой, а Верховный суд отправил дело на пересмотр.

С точки зрения закона подобная ситуация регулируется с одной стороны принципом единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов ( ст. 1 Земельного кодекса РФ). С другой стороны исходя из ст. 130 ГК РФ, п. 79 Постановления Пленума ВС от 29.05.2012 г. № 9 земельные участки  и расположенные на них объекты недвижимости выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.
С учетом вышеуказанного решения Верховного суда это означает что завещать одному наследнику дом, а другому землю под ним нельзя. А завещать одним и тем же наследниками разные доли в земле и в доме допускается.

Такое решение суда вполне возможно приведет далее к еще одному конфликту между наследниками уже в порядке пользования домом и землей. Подобная аналогия возможно если бы речь шла и о коммерческой недвижимости.

Для того, чтобы не создавать подобные споры между наследниками стоит четко определять, кто какие доли наследует и в здании и земле.

Налог на имущество организаций, на примере Ульяновской области

Налог на имущество организаций с кадастровой стоимости

Налог на имущество организаций в Ульяновской области с 2018 года начинает рассчитываться, в том числе по кадастровой стоимости. Это касается организаций, чьи объекты включили в особый перечень.

Такая реформа означает повышение налогового бремени в отсутствие увеличения доходов. Исключение составляют недавно построенные объекты. Для них расчет налогов по “старой” остаточной стоимости более выгоден, но все равно так же обременителен.

Переход на уплату налогов с недвижимости по кадастровой стоимости обсуждался давно. Заявленный мотив заключается в том, что чиновникам налог с кадастровой стоимости (предполагается равный рыночной) кажется более справедливым. При этом увеличение налогов должно «оживить» гражданский оборот. Условная пенсионерка с Невского проспекта, живущая в 5 комнатной квартире, вынуждена будет продать жилье и переехать на окраину миллионершей.

Задача для властей при проведении такой реформы — легитимизация повышения налогов, принятие ее налогоплательщиками. Для этого надо соблюсти два условия: отсутствие внутренних противоречий в реформе + максимально возможный учет интересов налогоплательщиков.

Противоречия

Основное положение рассматриваемых изменений это ст. 378.2 Налогового кодекса, в которой указано с каких объектов налог будут платить с кадастровой стоимости. Во-первых, это административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. Во-вторых, помещения, чье назначение или фактическое использование относится к размещению офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Федеральный законодатель не решился ввести сразу налог по кадастровой стоимости на всю нежилую недвижимость, а ограничился вышеуказанными объектами.

При этом в большинстве регионов сделали дополнительные ограничения — налог ввели для самых крупных офисных и торговых центров.

В Ульяновске региональная власть сначала включила в перечень таких объектов все возможные объекты, а потом перед выборам согласилась исключить из перечня объекты, меньше 150 к.в.м. Остается только вопрос не возникнет ли у ульяновского бизнеса соблазн первратить торговые и офисные центры к следующему году в скопление бутиков площадью менее 150 кв.м.

Как поясняет управляющий партнер юридической фирмы «Ковальчук и партнеры» (г. Санкт–Петербург) Михаил Ковальчук в Санкт-Петербурге с 2015 года была введена оплата налога с кадастровой стоимости: «Ограничения были сделаны именно по верхней планке, всё что выше 3000 квм. В этой связи у нас была практика, когда разбивали объекты по площадям так, чтобы было меньше 3000 к.м. После этого было несколько изменений в законы, в том числе в Налоговый кодекс РФ. В результате вариант разбивки здания на помещения уже не работает.   С 2019 года площадь объектов у нас для попадания в перечень будет уменьшена до 1000 кв.м».

Другой мой друг и коллега  из Калининграда рассказал о более сложном подходе в их регионе.

«К примеру, в Калининградской области пошли несколько иным путём – освободили по выбору налогоплательщика один его объект, если он меньше 300 кв.м., не сдаётся в аренду и предназначен для размещения работников и производственной деятельности самого налогоплательщика. Кроме того есть ряд требований к земельному участку под таким объектом», — поясняет управляющий партнёр калининградской юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев.

Большой специалист в вопросах кадастровой стоимости Иван Гусев, управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» рассказывает, что власть в Воронежской области не сильно нуждается в  введении дополнительных льгот: «Власть умудряется в отношении ряда объектов изначально утвердить стоимость несравнимо низкую по сравнению с соседними. К примеру, если взять Индустриальный парк Масловский, который развивается под эгидой Правительства области, кадастровая стоимость расположенных на его территории земельных участков и объектов недвижимости зачастую значительно ниже чем в других районах».

Другое противоречие заключается в отношении к офисным центрам на территории заводов. В перечень, например, не включили бизнес-центр УАЗ, кадастровая стоимость которого 243,5 млн рублей. Это минус 1,7 млн рублей в бюджет только в 2018 году, а дальше по нарастающей. Очевидно, что это здание  надо было включать в перечень, после того, как владельцы назвали его бизнес-центром и стали сдавать в аренду.

Для определения стоимости земли есть большая разница между “офисным зданий делового и коммерческого назначения” (7 группа ВРИ) и “административным зданием на производственной территории” (8 группа ВРИ). И в случае, если признать здание заводоуправления зданием коммерческого назначения. Это может увеличить размер земельного налога для всего завода. К примеру, кадастровая стоимость участка УАЗа под заводоуправлением сейчас 883 рублей за кв.м., а должна быть 3741 рублей за 1 кв.м. Выходит, завод недоплачивает земельный налог.

Однако со всех административных зданий на территории заводов следует взыскивать налог по кадастровой стоимости. К примеру, административное здание завода УТЕС включили в перечень. Справедливо ли это? Надо разбираться!

Еще один вопрос — включение в перечень гостиниц. Как минимум такие гостиницы, как «Венец», «Советская», «Хилтон», «Симбирск», «Октябрьская», «Барселона», «Волга» были включены в перечень. Хилтону как новому зданию это может быть выгодно, а вот остальным вряд ли. Очевидно, что гостиницы исходя из буквального толкования ст. 378.2 НК РФ должны быть исключены из перечня. Как это было в том же Калининграде.

Комиссия

В Ульяновске уполномоченный орган по составлению Перечня объектов недвижимости, для которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость — Агентство гос. имущества и земельных отношений Ульяновской области. У ведомства с недавних пор новый руководитель, назначенный губернатором, бывший начальник ОМВД по Цильнинскому району Геннадий Неробеев. Пресса называет его зятем первого заместителя  Председателя Верховного суда РФ Серкова Петра Павловича.

Уже при новом руководителе ведомство подготовило Постановление Правительства Ульяновской области от 27 марта 2018 года № 136-П «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость».

Из документа видно, что никаких проверок до включения объектов в перечень чиновники не проводили. Заявления правообладателей, не согласных с включением в перечень, будет рассматривать специальная комиссия. Председатель ее тот же Неробеев. Еще 5 члена напрямую подчиняются или зависимы от Неробеева. Еще 4 чиновники разных уровней. Последние 4 это представителя бизнеса, в основном оценщики, скрывающиеся за различными общественными должностями. Решение принимается большинством голосов от присутствующих. Решения не публикуются. представители налогоплательщиков не приглашаются. Очевидно, что комиссия призвана исправлять какие-то очевидно глупые ошибки. С остальными вопросами придется идти в суд. Ряд гостиниц уже обратились в суд. Юридическое агентство “Кучембаев и партнеры” также намерено обратиться в суд в интересах производственных предприятий.

Как итог можно говорить, что уровень качества проводимой налоговой реформы в нашем регионе не высокий. Жалобы на работу уполномоченного органа рассматривает то же самое должностное лицо, на чью работу жалуются. Как следствие, административный порядок разрешения разногласий не работает, споры уходят в суд. Издержки по исправлению ошибок чиновников перекладываются на налогоплательщиков.

«Кучембаев и партнеры» отзывы за 2017 год!

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» благодарит своих клиентов и с гордостью представляет их отзывы о нашей работе за 2017 год.

кучембаев и партнеры отзывы

кучембаев и партнеры отзывы

  1. ООО «Радмир», наш преданный клиент, благодарит нас за оформление здания Благодарственное письмо ООО «Радмир»
  2. Николаева Она Казе благодарит за отстаивание ее интересов в суде по договору страхования жизни и здоровья Благодарственное письмо Николаева О.К.
  3. Матаев Павел Васильевич. благодарит нас за взыскание денежных средств по договору Благодарственное письмо Матаев П.В.
  4. Панов Андрей Васильевич благодарит за помощь в отстаивании его интересов  в апелляционной инстанции по вопросу  выделения доли в домовладении Благодарственное письмо Панов А.В.
  5. ЧУДПО «Центр охраны труда» благодарит за освобождение от административной ответственности Благодарственное письмо Центр охраны труда
  6. Алышкина Марина Юрьевна благодарит за  признание в судебном порядке факта наследства Благодарственное письмо Алышкина М.Ю.
  7. Дударев Ю.М благодарит за взыскание задолженности по договору займа Благодарственное письмо Дударев Ю.М.
  8. Фролов Е.В., дольщик ЖК Молодежный по ул. Буинской, благодарит за взыскание неустойки с застройщика Благодарственное письмо Фролов Е.В.
  9. АНО «Центр ТСЖ» благодарит за плодотворное многолетнее сотрудничество Благодарственное письмо Центр ТСЖ
  10. Кушниренко А.П. благодарит за помощь в оформлении наследства Благодарственное письмо Кушниренко
  11. Абдулхаков И.А., дольщик компании Запад благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за взыскание неустойки и недостатки при строительстве Благодарственное письмо Абдулхаков
  12. ООО «СТК-Маркет», клиент из г. Новосибирска, благодарит  за помощь в принудительном исполнении решения суда по взысканию задолженности Благодарственное письмо СТК Маркет
  13. Украинская О.П. благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за взыскание денежных средств по договору услуг Благодарственное письмо Украинская О.П.
  14. Искандерова Н.Р., дольщик ЖК Молодежный по ул. Буинской, благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за взыскание неустойки в полном объеме Благодарственное письмо Искандерова
  15. АО «Хемпель» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за минимизацию финансовых рисков копании и усовершенствование правового обеспечения Благодарственное письмо Хемпель

Возмещение и  восстановление  НДС при обратном выкупе

Возмещение и  восстановление  НДС при обратном выкупе. Ситуация выбора договора купли-продажи имущества в рассрочку  с обратным выкупом или с простым односторонним отказом продавца, решает ндс.

 

возмещение и восстановление ндс

возмещение и восстановление ндс

Возмещение НДС – это налоговые вычеты, то есть  суммы, на которые можно уменьшить налог, начисленный к уплате в бюджет. Сумма принятых за налоговый период вычетов может превысить сумму исчисленного налога. В этом случае и возникает право на возмещение НДС из бюджета, то есть возможность вернуть себе разницу между вычетами и налогом к уплате (п. 2 ст. 173, п. 1 ст. 176 НК РФ).

Восстановление НДС — в некоторых ситуациях НДС, принятый к вычету, необходимо восстановить. Это означает, что сумму налога нужно доначислить к уплате в бюджет.
Согласно п. 5 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные продавцом покупателю и УПЛАЧЕННЫЕ ПРОДАВЦОМ В БЮДЖЕТ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ТОВАРОВ, В СЛУЧАЕ ВОЗВРАТА ЭТИХ ТОВАРОВ  ПРОДАВЦУ.

Вычетам подлежат суммы налога, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет С СУММ ОПЛАТЫ, ЧАСТИЧНОЙ ОПЛАТЫ в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо РАСТОРЖЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ДОГОВОРА И ВОЗВРАТА СООТВЕТСТВУЮЩИХ СУММ АВАНСОВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ.

Таким образом, если договор будет расторгнут, а имущество возращено продавцу,  то уплаченный в бюджет НДС будет возмещен. При этом не новации, ни зачета аванса в случае простого расторжения договора не произойдет.

Право на односторонний отказ от договора со стороны продавца на определенных условиях договором вытекает из  п. 2 ст.  450 ГК РФ. П. 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, несмотря на то, что ст. 489 Г КРФ предусматривает отказ только в случае оплаты менее 50 % цены договора, считаем что ст. 450 ГК РФ позволяет  выйти за рамки этого условия.

Согласно п. 2 ст.  489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При расторжении договора из-за нарушения графика рассрочки, применяются условия п. 4 ст. 453 ГК РФ. Согласно п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом ИЛИ СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО законом ИЛИ ДОГОВОРОМ либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, стороны вправе предусмотреть, что денежные средства, уплаченные в рассрочку платежа за приобретаемое имущества, в случае просрочки в 10 млн. рублей и одностороннего расторжения договора продавцом остаются у продавца в счет компенсации за пользование таким имуществом в период действия договора купли-продажи.

ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 19 октября 2016 г. N 03-07-11/60859 гласит, что в случае если денежные средства, получаемые налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализуемых им товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. Поэтому в отношении денежных средств, получаемых в качестве компенсации за досрочное расторжение договора, налог на добавленную стоимость для уплаты в бюджет не исчисляется.

Таким образом, на такую компенсацию НДС не начисляется. Уплаченные продавцом НДС будет возмещен из бюджета в налоговом периоде, когда произойдет такое расторжение.

П. 4 ст.  172 НК РФ  вычеты сумм налога, указанных в пункте 5 статьи 171 настоящего Кодекса, производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров (работ, услуг), но не позднее одного года с момента возврата или отказа.

Покупатель же при расторжении договора не только потеряет сумму, выплаченной компенсации, но и обязан будет восстановить НДС.

Восстановлению подлежат суммы налога в размере, ранее принятом к вычету в отношении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (абз. 3 подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Восстановление производится в том налоговом периоде, в котором суммы налога по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам подлежат вычету в порядке, установленном НК РФ, или в том налоговом периоде, в котором произошло изменение условий либо расторжение договора и возврат продавцом соответствующих сумм аванса (абз. 1, 2 подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

ЗАСТРОЙЩИК «СРЕДНЕВОЛЖСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ» (КПД-1) ВЫПЛАТИТ 100% НЕУСТОЙКИ ЗА ПРОСРОЧКУ СДАЧИ ДОМА В ЖК РЕПИНО

Застройщик ССК (ООО «Средневолжская Строительная Компания, ИНН 7327028695) входит в группу компаний «КПД-1». Компания, как и строительная отрасль в целом, в последнее время испытывает финансовые трудности, что приводит к просрочке сдачи домов. Обманутые дольщики взыскивают неустойки, а самые решительные расторгают договоры.

 

Застройщик ССК: проблемы

Просрочка почти по всем объектам: Дом на проезде Сиреневый: срок продлен с 4 квар. 2018 г. до 31.12.2019 г.; ЖК Заря: один из домов был продлен с 30.11.17 до 28.02.18; ЖК Репино: дом № 5 с 25.09.17 до 31.10.18; дом № 4 должен быть сдан до 20.12.18, однако до сих пор не возведен первый этаж; Дом в Сызрани: с 20.05.17 до 20.08.18. Аналогичная ситуация и на других объектах, где застройщиком числится ООО «Торговый Дом КПД-1»: ЖК Авиатор на пр-т Маршала Устинова, д.25: продление срока с 25.12.19 до 30.12.2022; дом в г. Новоульяновске: срок был до 1.07.17, но до сих пор на сайте застройщика нет информации о продлении срока. Разрешение на строительство выдано до 31.12.18

Плохие финансовые показатели: по состоянию на 30.10.2017 г. размер кредиторской задолженности 220 707 тыс. руб., а размер дебиторской задолженности 115 998 тыс. руб.. То есть застройщик должен другим на 100 млн. больше, чем должны ему.

Противоречивая информация в СМИ: есть сведения о сворачивании КПД-1 и банкротстве компании, где одно ООО застройщика банкротило другое. Сам же застройщик настроен оптимистично и имеет большие планы.

Банкротство «КПД-1»

Компанию ООО «КПД-1» банкротит аффилированная компания ООО «Торговый дом КПД-1». В банкротном процессе ООО «КПД-1» для ООО «ССК» есть финансовые риски. Так, ИФНС оспаривает сделки между «КПД-1» и «ССК»: договоры уступки, передача векселей. Основания для оспаривания сделок: должник ООО «КПД-1» получил неравноценное встречное исполнение по сделкам в виде неликвидных векселей. Векселя выданы ООО «Авуар», учредителем которого являлся нынешний учредитель «ССК».

Если сделки будут оспорены, то Застройщик ССК потеряет право требования 116 млн. к МБУ «Стройзаказчик», а также в конкурсную массу будут включены требования на 33 млн. к самому «ССК». Заседание по этому вопросу отложено до 10.05.18

Что делать дольщикам и другим кредиторам?

Мировые соглашения

Застройщик ССК активно ведет работу по досудебному урегулированию споров. Для заключения мирового соглашения на желаемых условиях необходимо грамотное ведение переговоров, которые не сможет провести юрист-одиночка. Так не стоит заключать дополнительные соглашения о продлении сроков, если ничего не предлагается взамен. Мировые соглашения выгодны как дольщикам, так и застройщику. Дольщик экономит на судебных издержках, а застройщик не платит потребительский штраф и сохраняет репутацию.

Если Застройщик «ССК» предлагает условия, которые дольщика не устраивают, то нужно идти в суд. И уже в суде застройщик охотнее предложит более выгодные условия. Судебные споры с «ССК» зачастую заканчиваются мировыми соглашениями или отказами от иска, как в арбитражном суде, так и в судах общей юрисдикции.

Дольщики, которым Застройщик ССК так и не смог предложить желаемые условия, идут в суде до конца и взыскивают неустойку. А самые решительные расторгают договор.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» взыскало с «ССК» 100% неустойки

Молодая семья купила квартиру на материнский капитал и ипотеку в ЖК Репино, Панорамная 5. Срок передачи квартиры по договору 26.12.17 г.. Однако застройщик продлил срок до 31.10.18 г., то есть почти на год. Дольщики не хотели бы ждать еще год, но возможно и могли бы, если бы были уверены, что дом точно достроят в 2018 г.

Однако по указанным выше причинам таких гарантий нет. Стройка идет не активно, одна из компаний в банкротстве, просрочка по многим объектам застройщика. Ответы самого застройщика сводятся к тому, что его подвел компания-подрядчик, которая принадлежит той же группе компаний. Дольщикам пришлось идти в суд сейчас, а не когда сдадут квартиру потому, что через год не исключено, что взыскивать уже будет не с кого. Вопрос не только в компенсации за просрочку, но и за возможные недостатки, за которые не кому будет отвечать. Как это было с застройщиками КапиталИнвест, Симбирский дом и Керамзит.

При подаче иска были опасения, что решение суда будет трудно исполнить. В связи с этим, руководитель юридического агентства принял решение вместе с иском заявить  арест на недвижимость «ССК». Это удалось сделать!

Застройщик ССК

По результатам судебного процесса  взыскано 100 % неустойки, моральный вред, потребительский штраф, судебные расходы, а самое главное взыскание неустойки на будущее. То есть с одной стороны, застройщик простимулирован в скорейшей сдаче дома так, как начисляется неустойка, с другой стороны дольщикам не нужно второй раз идти в суд за неустойкой за новый период (приставы по исполнительному листу самостоятельно рассчитают неустойку).

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Самые решительные дольщики не готовы верить обещаниям застройщика и ждать своей квартиры. Так, одни из дольщиков решили вернуть свои деньги и расторгли договор. Сумма ко взысканию вместе с процентами около 1,8 млн. руб.

«ССК» в целях затягивания сроков вступления решения суда в силу решило его обжаловать. Однако затянуло с подачей апелляционной жалобы и пропустило срок, в восстановлении которого суд отказал. По всей видимости данный отказ «ССК» также будет обжаловать.

Как бы там ни было, в настоящий момент «ССК» исполняет решения суда, которые вступили в законную силу. Так ещё в феврале был долг по исполнительному производству 4 млн. руб., который в настоящее время погашен. Но уже появляются другие долги. Поэтому не стоит затягивать с предъявлением исполнительного листа.

Если дольщики, которые расторгли договор не получат своих денег через приставов, очевидно, что они пойдут в банкротство: природа и размер долга позволяет.

Как выглядит в целом ситуация с дольщикам в Ульяновской области?  

Весь бизнес долевого строительства был построен на многократном обороте привлеченных от дольщиков денег. Сейчас покупательская способность спала. Однако застройщики не торопятся вкладывать свои деньги для достройки объектов. При этом  денег, вложенных дольщиками по многим объектам вполне хватило  бы на их достройку. Однако застройщики вывели эти деньги на новые объекты, то есть растратили. Власть идет на поводу у застройщиков и придумала некий «финт ушами» по смене застройщиков. Но это абсолютно безуспешное решение с точки зрения экономики вопроса. Однако чиновники которым крупные застройщики намного ближе, чем отдельные дольщики, не имея на то никакого морального или тем более законного права, выступают на стороне застройщиков. Власть заявляет, что защищает тех дольщиков, которые готовы ждать. Однако ожидание в случае с затянувшимся долевым строительством  противоестественно. Через взыскание неустойки дольщик может вернуть хоть какие-то деньги, которые опять же, если придется, сможет вложить в достройку объекта.

«Проект инжиниринг девелопмент». Очередной застройщик банкрот?

«Проект инжиниринг девелопмент»  застройщик дома на Кузоватовской два года не может достроить объект. За это время накопились долги около 26 млн. руб. Через приставов деньги вернуть не получается. Однако АО «Симбирское кольцо» получило от застройщика деньги в обход других взыскателей. В такой ситуации дольщикам оставшимся и без квартир и без денег остается только банкротить застройщика.

История дома на Кузоватовской

Застройщик «Проект инжиниринг девелопмент»  обещал дольщикам построить дом севернее Кузоватовской 28 до сентября 2016 г. Однако обещаний своих не выполнил: стройка заморозилась, выручка за 2016 г. составила  0 руб. Обманутые дольщики начали обращаться в суд за неустойкой, а самые решительные расторгли договоры. В настоящее время срок продлен до второго квартала 2018 г. С октября 2017 г. застройщик возобновил строительство и активно ведет рекламу.

Следует отметить, что застройщик не отличается безупречной репутацией: владелец Василий Ивахненко известен по печальной Группе компаний «Петр Великий». Кроме того, застройщик состоит в реестре недобросовестных поставщиков.

Исполнительное производство

Долгов перед подрядчиками, дольщиками и другими кредиторами накопилось не мало. По данным приставов на сентябрь 2017 г. было более 10 исполнительных производств на сумму более 10 млн. руб.. На сегодняшний день по данным Контур-фокус 148 исполнительных производств на 26 млн. руб.

Проект инжиниринг девелопмент

Взыскатели через приставов ничего не получили, несмотря на то, что имущество есть. Например, земельный участок на Рябикова (73:24:031201:7), Мерседес-Бенц ML 63 AMG. Именно земельный участок и позволил «Симбирскому кольцу» получить деньги. Поскольку приставы не обратили на него взыскание, «Симбирское кольцо» само обратилось в Арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок. Участок, который был куплен у «Ульяновска механического завода», важный актив для «Проект инжиниринг девелопмент». Его кадастровая стоимость: 14 млн рублей. Поэтому застройщик договорился с «Симбирским кольцом». За «Проект инжиниринг девелопмент» расплатился некто Краснобрыж М.В., который купил долг у «Симбирского кольца». Сумма долга более 5 млн. руб., накопилась за неуплату арендных платежей (Дело № 2-6454/2016 и Дело № 2-1176/17 Засвияжского районного суда). После процессуального правопреемства Краснобрыж отказался от исковых требований и дело закрыли.

Но и другие взыскатели не дремлют. И пока приставы не торопятся обращать взыскание на земельный участок, уже ООО «Тех-Защита» обратилась в Арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок (Дело №А72-764/2018).

Что остается дольщикам, когда они видят такою активность кредиторов застройщика?  Главное не бояться! Во-первых, если участок реализуют, то деньги достанутся всем взыскателям наравне. Во-вторых, есть и другое имущество, например, вышеупомянутый мерседес, по которому активно приходят штрафы ГИБДД. В-третьих, у должника может появиться дебиторская задолженность 36 млн. руб. (А49-17433/2017).

 Банкротство застройщика «Проект инжиниринг девелопмент»

Самые решительные взыскатели обращаются в Арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом. Так, один из дольщиков, который расторг договор подает заявление о признании «Проект инжиниринг девелопмент» банкротом.

Проект инжиниринг девелопмент

Очевидно, что застройщику придется расплатится с дольщиком, который его банкротит. Дело «Симбирского кольца» показало, что деньги у  «Проект инжиниринг девелопмент» есть. Ранее налоговая смогла получать часть долга именно через заявление о признании должника банкротом (Дело №А72-15103/2017).

Таким образом, очередной ульяновский застройщик «Проект инжиниринг девелопмент» находится в сложной финансовой ситуации и имеет большие долги по исполнительному производству. Однако взыскателям не следует отчаиваться так, как есть набор инструментов, который позволяет вернуть свои деньги.

Налог на имущество организаций 2018 в Ульяновской области

Налог на имущество организаций 2018 г. в Ульяновской области опять поменялся.  Закон Ульяновской области № 110-ЗО от 22.09.2017  была введена ставка налога 2 % по объектам у которых налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость. 

налог на имущество организаций 2018

налог на имущество организаций 2018

Однако как указано на сайте АГИЗО Ульяновской области на заседании Законодательного Собрания Ульяновской области 21 февраля рассмотрен и единогласно одобрен документ, предусматривающий изменения в статьи закона «О налоге на имущество организаций на территории Ульяновской области», предусматривающие снижение ставки по налогу на имущество ряда организаций.

Например для тех, что применяют упрощенную систему налогообложения и в виде единого налога на вмененный доход. В 2018 году ставка будет равна 0,7%, в 2019 – 1,4%, в 2020 – 2%.

Второе изменение в закон, как указывается,  устанавливает минимальный размер объекта недвижимости – 150 кв.м. То есть те здания и помещения, занятые под предпринимательскую деятельность, площади которых меньше 150 кв.м, предполагается исключить из числа объектов, налоговая база по которым будет определяться по кадастровой стоимости.

На сайте Законодательного собрания текста  документа пока нет.

Комментарий специалистов Юридического агентства “КУчембаев и партнеры”:

Согласно ст. 380 НК РФ налоговые ставки налога на имущество организаций устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Конечно законы о налогах принято принимать заблаговременно и до начала налогового периода. Однако здесь вероятно закону была  дана обратная сила и он распространит свое регулирование на 2018 год.

Остается вопрос к  муниципальным образованиям Ульяновской области, чтобы они также снизили ставку налога на имущество для физических лиц и уровняли в правах организации и граждан.

Отдельный вопрос это вывод из под налогооблажения объектов менее 150 кв.м. Региональный законодатель не просто так делает это через исключение таких объектов из списка объектов с которых налог уплачивается по кадастровой стоимости. Дело в том, что такое исключение федеральный законодатель региональному напрямую не дает. Ждем текста закона, чтобы понять насколько у региональных чиновников удалось “действовать  в едином правовом поле Российской Федерации”…

 

Преимущественное право на наследство

Преимущественное право на наследство

Одним из вопросов, который может возникнуть при приобретении наследства является реализация преимущественного права приобретения наследственного имущества.

преимущественное право на наследство

преимущественное право на наследство

Кто может требовать преимущественное право на наследство? К таким лицам относятся:

  • наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (п. 1 ст. 1168 ГК РФ);
  • наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (п. 2 ст. 1168 ГК РФ);
  • наследник, проживавший в жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения (п. 3 ст. 1168 ГК РФ);
  • наследник, проживавший на день открытия наследства совместно с наследодателем (ст. 1169 ГК РФ).

Какие вещи относятся к неделимым?

Неделимая вещь – это вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ). 

Квартиры, дома, сооружения. Для определения вопроса о делимости или неделимости квартир (иных помещений), зданий, сооружений судами назначается экспертиза (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 12.07.2017 по делу № 33-13378/2017). Большинство квартир и домов являются неделимой вещью.

Транспортные средства. Автомобили относятся к неделимым вещам, как правило, без проведения какой-либо экспертизы (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 26.08.2014 по делу № 33-2819/2014).

В отношении предметов домашней обстановки и обихода вопрос о делимости/неделимости не возникает. Гражданский кодекс отдельно регулирует их наследование. Преимущественное право на наследство таких вещей имеет наследник, проживавший на день открытия наследства совместно с наследодателемСудебная практика относит к предметам обычной домашней обстановки и обихода следующие вещи: мебель, одежду, различную бытовую технику, книги и другие вещи (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 25.12.2015 по делу № 33-5250/2015, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.08.2014 по делу № 33-6881).

Как реализовать преимущественное право на наследство?

Преимущественное право на наследство может быть реализовано двумя способами:

  • путем заключения соглашения о разделе наследственного имущества между наследниками;
  • в судебном порядке.

Реализовать преимущественное право на приобретение наследственного имущества можно в течении 3-х лет с момента смерти наследодателя, после истечении этого срока раздел имущества может быть произведен только в общем порядке раздела общей долевой собственности (п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 № О судебной практике по делам о наследовании»).

 

Наследник, реализовавший преимущественное право на наследство, компенсирует  остальным наследникам возникающую неравенство другим имуществом из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы (ст. 1170 ГК РФ).

Таким образом, если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права на наследство возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Следовательно, необходимо не только знать о возможности реализации преимущественного права на получение части наследства, но и эффективно этим правом пользоваться, поскольку для этого могут потребоваться существенные затраты.

Налог по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости. В Ульяновской области с 2018 года и бизнес и граждане начали рассчитывать свои налоги на имущество  с кадастровой стоимости.

налог по кадастровой стоимости

налог по кадастровой стоимости

1. Для бизнеса это налог на имущество организаций. Этот налог по кадастровой стоимости будут оплачивать в первую владельцы административно-деловых центров, торговых  центров (комплексов) и помещений в них. Назначение определяется по предназначению (по документам) или фактическому использованию здания, а также по предназначению земельного участка. Достаточно чтобы  хоть что-то говорило об отнесении здания к административно-деловому или торговому.

Если не все помещения в здании относятся к торговому или офисному назначению, достаточно чтобы таких помещений было 20% или более  от общей площади чтобы отнести все здание к такому объекту. В таких случаях может иметь смысл делить здание на помещения, чтобы выделить те с которых  будет платиться налог по кадастровой стоимости.  Однако надо помнить, что  нежилые помещения, предназначение или фактическое использование которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания также прямо отнесены к объектам, за которых платится будет налог по кадастровой стоимости.

Во все стоит погрузиться если вы хотите оспорить включение вашего объекта в перечень объектов налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости.

В Ульяновской области такой перечень утвержден Приказом  АГИЗО от 27.11.2017 г.№ 157-ПОД.  По сложившейся практике такие споры подведомственны арбитражным судам. Общий срок обжалования нормативно-правовых актов — 3 месяца. Досудебный порядок рекомендуется.

Внимание! Налог на имущество с указанных объектов уплачивают и налогоплательщики ЕНВД и УСН, в том числе индивидуальные предприниматели.  

2. Для граждан речь о налоге на имущество физических лиц.

Единой датой начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2018 г.

Согласно Решению Ульяновской Городской Думы Ульяновской области от 25 октября 2017 г. N 118 налог на территории Ульяновска вводится в отношении:
1) жилых домов, квартир, комнат; незавершенных строительством жилых домов; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; гаражей и машино-мест; хозяйственных построек, если площадь каждого не больше 50 м2 и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства — в размере 0,3 %;
2) офисных и торговых зданий и помещений (те же что и у организаций), а также объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей —  2 %. Такая же ставка и у организаций.
3) прочих объектов  —  0,5 %

Установлены льготы в виде освобождения от налогообложения в отношении многодетных семей на период обучения детей и сирот умерли оба или единственный родитель на период обучения до 23 лет.

Согласно налоговому кодексу налоговая база в отношении квартиры уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 кв.м., комнаты — на 10 кв.м, жилого дома на 50 кв.м.

Кадастровая стоимость стала учитываться и при расчете НДФЛ. при продаже недвижимости,  приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, налоговики смотрят цену объекта. Если она ниже 70 % от кадастровой стоимости  то налогоплательщику вменяется доход в размере 100% от кадастровой стоимости и с нее рассчитывается налог.

Способов защиты своих прав как налогоплательщиков немного:

1) Оспорить ошибку  в кадастровой стоимости (2) Пересмотреть кадастровую стоимость в случае ее несоразмерности рыночной (3) Оспорить необоснованное включение в список объектов, у которых налоговая база это кадастр стоимость (4) Опротестовать высокую налоговую ставку.

Все эти действия требуют обращения за квалифицированной помощью и объединения с другими налогоплательщиками.

РЖД перевозки: штраф за просрочку

РЖД перевозки один их основных способов доставки груза по России. Что делать если перевозчик допустил просрочку доставки груза? Если вы заказчик — предъявляете требования к транспортной компании, транспортная компания предъявляет свои убытки перед заказчиком РЖД и сверху взыскивает штраф в порядке ст. 100 ФЗ “Устав железнодорожного транспорта РФ”.

ржд перевозки

ржд перевозки

Согласно указанной статье ржд перевозки сопровождаются штрафом. За задержку по вине перевозчика подачи вагонов под погрузку и выгрузку грузов или на железнодорожные выставочные пути, а также за задержку уборки вагонов с мест погрузки и выгрузки грузов на железнодорожных путях необщего пользования или с железнодорожных выставочных путей в случае, если уборка вагонов осуществляется локомотивами перевозчика, либо за задержку по вине перевозчика приема вагонов с железнодорожных путей необщего пользования перевозчик уплачивает грузоотправителю, грузополучателю штраф в размере 0,2 размера минимального размера оплаты труда за каждый час задержки каждого вагона. Штраф начисляется за все время задержки с момента нарушения предусмотренных соответствующими договорами сроков подачи, уборки вагонов.

Т.е.  в суде при просрочках в делах ржд перевозки необходимо доказать следующие обстоятельства:

  1. наличие просрочки со стороны ржд
  2. размер взыскиваемого штрафа

Наличие задержки подачи вагонов доказывается  такими документами как заявки, накладные, скриншоты с программы ETRAN. Однако отправка заявок электронной почтой требует согласования между сторонами адресов электронной почты. Это можно сделать по факту, обменявшись соответствующими письмами.

Ржд перевозках это гражданско-правовые отношения. Размер взыскиваемого штрафа с ржд за просрочку уточняется ст. 5 ФЗ «О минимальном размере оплаты труда», согласно которой до внесения изменений в соответствующие федеральные законы исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Т.е., расчет штрафа за просрочку стороны ржд при перевозке будет производиться исходя из размера штрафа  20 руб за 1 час  просрочки.

Такие иски подаются в суды по месту нахождения территориальных структурных подразделений ОАО “РЖД” ( филиалов, представительств указанных в приложениях к Уставу РЖД).

К требованиям, вытекающим из РЖД перевозки, применяется сокращенный (годичный) срок исковой давности, предусмотренный статьей 125 Федерального закона от 10 января 2003 г. N 18-ФЗ «Устав железнодорожного транспорта РФ» и частью 3 статьи 797 Гражданского кодекса РФ.

Досудебный порядок по таким делам обязательный.

Вывод: Ст. 100 ФЗ “Устав железнодорожного транспорта РФ” прямо предусматривает взыскание за наличие задержки подачи вагонов штрафа с ОАО “РЖД” в размере 20 рублей за 1 час просрочки. Иски подаются в суды по местонахождению филиалов, представительств ОАО “РЖД”. Исковая давность — 1 год. Претензионный порядок обязателен.

 

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» вошло в рейтинг лидеров юридических компаний России «Право.ru 300»

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» неоднократно в своей деятельности заявляло о своих амбициях, как одной из перспективных современных юридических компаний, оказывающих качественные юридические услуги.

07.12.2017 г., наша сплоченная команда получила очередное и одно из наиболее авторитетных признаний нашей деятельности – в ходе торжественной церемонии награждения лидеров восьмого ежегодного рейтинга России «Право.ru-300» Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» было признано одной из лучших юридических компаний в Приволжском ФО (региональный рейтинг) по направлениям: коммерческая недвижимость/строительство и разрешение споров.
https://300.pravo.ru/rating/150/
https://300.pravo.ru/rating/127/

Санитарно-защитная зона: что такое, кому и для чего нужна

Санитарно-защитная зона (СЗЗ)

Что такое СЗЗ и для чего она нужна?

Санитарно-защитная зона – специальная территория с особым режимом использования. Размер этой территории обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами. А для предприятий I и II класса опасности — как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения.

По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Правовой режим СЗЗ установлен Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 (ред. от 25.04.2014) «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

СЗЗ устанавливаются для следующих объектов: производства, кладбища, железной дороги, скважин, завода, очистных сооружений, промышленных предприятий, производственной зоны, жилых домов, ЛЭП, склада, канализации, аэропортов, полигона, магазина, скотомогильника, АЗС.

Согласно п. 2.5. Постановления организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

Согласно 5.1. в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Согласно 5.3. допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства: нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей.

Кому нужно знать о СЗЗ?

Санитарно-защитная зона касаются всех и каждого:

Для бизнеса: необходимо юридически грамотное ведение бизнеса, который негативно влияет на окружающую среду, в целях минимизации рисков (проверки, штрафы, снос зданий). Например, строительство завода, промышленных предприятий, производственной зоны, склада, аэропортов, АЗС, строительство жилого дома в СЗЗ.

Для граждан: защита от недобросовестного бизнеса, нарушающего экологическое законодательство. Например, строительство жилого дома в границах приаэродромной территории, строительство вредных производств, автомоек, шиномонтажей и АЗС вблизи жилых домов.

Для всех: защита права собственности на недвижимость в случае незаконно установленных СЗЗ (например, вблизи бывших кладбища, железной дороги, очистных сооружений, жилых домов, ЛЭП, канализации, полигона, аэропортов, скотомогильника).

 

 

«Балкон», «лоджия», «веранда»: что скрывается за словами?

Мы все привыкли говорить о балконах, лоджиях и верандах как о само собой разумеющихся вещах. При этом мы совершенно не задумываемся над тем, какое значение они в действительности имеют и о их правовом значении.

Разъяснение терминов

Итак, определения данных терминов приводится в нескольких различных нормативно-правовых актах, однако наиболее общие дефиниции закреплены в «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»

В данном своде правил даны следующие определения:
• Балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
• Веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.
• Лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Тем не менее, эти объяснения не всегда понятны.

Проще говоря, под лоджией понимается встроенное в здание помещение, ограниченное стенами такого здания. Балкон – вынесенное за пределы несущих стен площадка, которая в большинстве случаев представляет собой подобие помещения. Веранда – пристраиваемое/встраиваемое неотапливаемое помещение без ограничения его площади, которое фактически представляет собой полноценную комнату.

Правовое значение

Соответственно, в зависимости от того, что имеется в квартире (или ином помещении), наступают различные правовые последствия.

В частности, от этого зависит точное определение общей приведенной площади. Она представляет собой  площадь квартиры (в квадратных метрах), которая принадлежит собственнику комнаты, с учетом жилых и нежилых помещений.

Так, при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0. Для расчета их общей приведенной площади площадь лоджии, балкона или веранды умножается на соответствующий коэффициент.

Для чего же необходима общая приведенная площадь жилого помещения?

Так, согласно ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Таким образом, некоторые застройщики указывают в договорах долевого участия вместо балконов лоджии для увеличения общей приведенной площади жилого помещения и, соответственно, цены такого договора.

Кроме того, указанная площадь в дальнейшем может также использоваться для начисления коммунальных платежей за жилое помещение.

Также необходимо помнить, что при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Все вышеперечисленное может напрямую повлиять на права и законные интересы каждого.

Защищайте свои права и не дайте себя обмануть!

Кирилл Юсупов: Птицефабрика Тагайская. Доплата за достройку.

Птицефабрика Тагайская. Смена застройщика.

В прессе сообщалось, что один из домов ООО «Птицефабрика Тагайская» передан для достройки другому застройщику.

Примерно в это же время (4.07.2017) Верховный суд Российской Федерации принял прецедентное определение по подобному делу. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга была произведена замена застройщика. Новый застройщик дом достроил, но после решил взыскать с дольщиков дополнительную плату за свою работу. Нижестоящие суды деньги с дольщиков взыскали, но Верховный Суд РФ запретил это делать.

ООО «Птицефабрика Тагайская» испытывает финансовые затруднения и надежды на улучшение финансового положения скандального застройщика никакой нет. Ситуация, сходная для многих застройщиков-спекулянтов. И казалось бы, смена застройщика выход из ситуации.

Однако в таком случае одна компания-застройщик должна передать другому застройщику все свои права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов посредством специальной сделки – договора уступки.

Птицефабрика Тагайская. Доплата за достройку.

Очень важный для дольщика момент – такая уступка может произойти только при согласии на это всех сторон договора долевого участия – и застройщика и дольщика. Соответственно, участнику долевого строительства будет предложено подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия.

Именно на этом этапе и решаются дальнейшие отношения между участниками долевого строительства и новым застройщиком, поэтому необходимо особенно ответственно и внимательно подходить к заключению каких-либо соглашений. Если в новом договоре или в каком-либо дополнительном соглашении не указано иное, то новый застройщик не имеет право требовать от дольщиков дополнительной оплаты за достройку.

Способен ли кто-нибудь в региональном правительстве выступить таким талантливым переговорщиком? Найти добросовестного застройщика и уговорить дольщиков произвести доплату? Думаю, что нет! И пример Птицефабрики Тагайской тому подтверждение, ведь речь идет о доме, который фактически достроен, остается только подвести газ. Скорее всего, даже в этом случае дольщикам придется существенно раскошелиться, что уж говорить о домах в 10 этажей, в которых возведены только два.

В таком случае на смену застройщика надеяться не стоит. Дольщикам необходимо управляемо банкротить застройщика и пытаться достроить дом самостоятельно или вернуть хоть какие-то деньги.

Михаил НОВОСЕЛОВ: Обманутые дольщики получили защиту Верховного суда РФ

Обманутые дольщики. В июле Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который уже начал применяться на практике. Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» подготовило свой комментарий документа.

1 проблема: Мужчина стал дольщиком по договору уступки. Поскольку дом сдали с опозданием, был подан иск о взыскании неустойки за просрочку. Однако суд в иске отказал, ссылаясь на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков.

Рекомендации: Дольщик имеет право на неустойку даже если получил от застройщика уведомление о продлении сроков, или такое уведомление получал первоначальный дольщик. Условия договора можно изменить только дополнительным соглашением. Однако его заключение лишит дольщика права на неустойку, поэтому подписывать его не нужно. Особо изворотливые застройщики включают в акт приема-передачи положения о том, что дольщик не имеет претензий по срокам. Однако застройщика от неустойки это не спасет.

2 проблема: Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока.

Рекомендации: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

В договоре уступки много минусов. Во-первых, как правило, цена уступки выше цены первоначального договора. А в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора, но не уступки. Во-вторых, заключая договор уступки, вас могут не уведомить о дополнительных соглашениях о продлении срока, заключенных до этого. В итоге будет потеряно право на неустойку.

Лучше заключать договор напрямую с застройщиком. А заключая договор уступки необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

3 проблема: Суд снизил неустойку за просрочку, хотя застройщик в суде не участвовал и о снижении не просил.

Рекомендации: Если суд снизил неустойку, а застройщик этого не просил – это основание для обжалования. Более того, застройщик должен обосновать и доказать необходимость снижения неустойки. Если он этого не сделает, неустойку снижать нельзя.

4 проблема: Семья заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, и полностью оплатила стоимость квартиры. Семья решила взыскать неустойку за просрочку по ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» (далее – 214-ФЗ). Однако суд отказал, поскольку неустойка по 214-ФЗ полагается только тем, кто заключил договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи.

Рекомендация: Если договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), то независимо от его названия, должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Не стоит заключать договоры с сомнительными названиями (непоименованные договоры). Но если всё-таки есть такая необходимость, то обязательно нужно проконсультироваться с юристом, который даст гарантию получения квартиры.

5 проблема: Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали ЖСК для достройки дома. Одну дольщицу в ЖСК не приняли, сославшись на то, что она поздно обратилась, прием уже закрыт. Как быть?

Рекомендации: Поскольку дольщицу никто не уведомил о создании ЖСК, она должна быть принята в ЖСК. Согласно ч. 1 ст. 201.10. ФЗ «О банкротстве» дольщики в счет погашения своих требований к застройщику имеют право создать ЖСК и требовать передачи в ЖСК прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства. ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства.

Вопрос банкротства актуален для дольщиков застройщиков «Птицефабрика Тагайская» (особенно 140 дом), «Максима» ЖК Молодежный, ЖК Лидер «ЗАО Строительная корпорация». Всем указанным застройщикам грозит банкротство, а дольщикам недострой.

6 проблема: Суд отказал дольщику во взыскании потребительского штрафа, поскольку после подачи иска, застройщик оплатил неустойку

Рекомендации: Если дело дошло до суда, значит нельзя говорить о добровольной выплате неустойки. Потребительский штраф должен быть взыскан. В суд необходимо предоставить доказательства направления досудебной претензии.

7 проблема: Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

Рекомендации: Расторжение ДДУ через год после заключения по причине незначительной просрочки оплаты невозможно, поскольку является злоупотреблением правом и в силу ст. 10 ГК РФ не подлежит защите.

8 проблема: Дольщик потребовал в суде неустойки за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ. Суд отказал, указав, что 214-ФЗ таких неустоек не предусматривает.

Рекомендации: Если застройщик вовремя не устраняет недостатки, необходимо требовать неустойку на основании Закона о защите прав потребителей.

9 проблема: Женщина заключила ДДУ на квартиру. После получения квартиры было обнаружено, что рядом с окном на улице расположен газорегуляторный пункт.  Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и выплатить потребительский штраф. Суд отказал, поскольку не доказано нарушение строительных норм.

Рекомендация: Квартиру заменить нельзя, но моральный вред и потребительский штраф должны быть выплачены, поскольку застройщик обязан предоставить дольщику всю информацию о квартире и доме.

Обманутые дольщики имеют право требовать компенсацию, если застройщик построит дом с отступлениями от проектной документации на момент заключения ДДУ. В Ульяновске это не редкость. Например, «Керамзит» в доме на Ипподромной 4 вместо крышной котельной сделал центральное отопление. В таком случае можно требовать компенсацию.

При заключении ДДУ необходимо тщательно изучать проектную документацию. А лучшего всего проконсультироваться с юристом и строительным экспертом. Квартира – самая дорогая вещь человека. И не стоит жалеть пару тысяч на консультацию, когда рискуешь миллионами.

Обзор ВС РФ  добились активные обманутые дольщики и сильные юристы, которые не найдя правду в местных судах, добились правды в Верховном суде. Не нужно опускать руки после ошибочных решений местных судов, а нужно идти до конца и добиваться защиты своих прав.