Архив рубрики: информация владельцу недвижимости

ул. Красноармейская

Михаил НОВОСЁЛОВ: Защита прав дольщиков. 10 советов Верховного Суда, которые должен знать каждый

Защита прав дольщиков. Обзор ВС РФ

В июле Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству. Документ содержит важнейшие положения, на которых строится защита прав дольщиков. Обзор основан на тысячах споров, реальных жизненных ситуациях, которые стекались в Верховный Суд (далее – ВС) со всей страны за последние годы. Документ содержит наиболее распространенные проблемы и их решения.

1 проблема: Молодая семья заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, и полностью оплатила стоимость квартиры. Поскольку в обещанный срок дом не был достроен, семья решила простимулировать застройщика и взыскать неустойку по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве» (далее – 214-ФЗ). Однако суд отказал, поскольку неустойка по 214-ФЗ полагается только тем, кто заключил договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи.

Позиция ВС: Если договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), то независимо от его названия, должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Рекомендация: Если договор заключен с непонятным названием, но по сути является ДДУ, то смело можно идти в суд и защищать свои права по 214-ФЗ. Но, тем не менее, чтобы избежать проблем, необходимо вкладывать деньги в строящееся жилье только по договору долевого участия. Не стоит заключать сомнительные договоры, пытаясь сэкономить.

Ульяновские застройщики в целях уклонения от ответственности, предусмотренной 214-ФЗ, предлагают людям заключать не ДДУ, а различные иные договоры (предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия, инвестиционный договор). Особенно этим славится печально известная Птицефабрика Тагайская, строившая дома на Красноармейской, которая заключала предварительный договор купли-продажи и договор займа.

 

2 проблема: Женщина заключила ДДУ на квартиру. После получения квартиры было обнаружено, что рядом с окном на улице расположен газорегуляторный пункт.  Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и выплатить потребительский штраф. Суд отказал, поскольку не доказано нарушение строительных норм.

Позиция ВС: Да, действительно квартиру заменить нельзя. Но моральный вред и потребительский штраф должны быть выплачены, поскольку застройщик обязан предоставить дольщику всю информацию о квартире и доме.

Рекомендация: Дольщик имеет право требовать компенсацию, если застройщик построит дом с отступлениями от проектной документации на момент заключения ДДУ. Для ульяновских новостроек такие случаи не редкость. Например, КапиталИнвест обещал благоустроить территорию дома на Автомобилистов 7 А. Вместо этого сдал дом с кучей строительного мусора. Тому же примеру последовал Керамзит в доме на Ипподромной 4. Кроме того, Керамзит вместо крышной котельной сделал центральное отопление.

При заключении ДДУ необходимо тщательно изучать проектную документацию. А лучшего всего проконсультироваться с юристом и строительным экспертом. Квартира – самая дорогая вещь человека. И не стоит жалеть пару тысяч на консультацию, когда рискуешь миллионами.

 

3 проблема: Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали ЖСК для достройки дома. Одну дольщицу в ЖСК не приняли, сославшись на то, что она поздно обратилась, прием уже закрыт. Как быть?

Позиция ВС: Поскольку дольщицу никто не уведомил о создании ЖСК, она должна быть принята в ЖСК.

Рекомендации: Согласно п. 1 ст. 201.10 Федерального закона о банкротстве ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства. Не стоит занимать выжидательную позицию. Если застройщик в банкротстве, нужно активнейшим образом участвовать в процессе. Дольщикам нужно объединяться вокруг сильных юристов и защищать свои интересы.

Вопрос о создании ЖСК актуален для дольщиков застройщика Птицефабрики Тагайской (особенно 140 дом), Максима ЖК Молодежный, ЖК Лидер ЗАО Строительная корпорация. Всем указанным застройщикам грозит банкротство, а дольщикам недострой. Один из выходов – создание дольщиками ЖСК для достройки дома самостоятельно.

 

4 проблема: Мужчина стал дольщиком по договору уступки. Поскольку дом сдали с опозданием, был подан иск о взыскании неустойки за просрочку. Однако суд в иске отказал, ссылаясь на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков.

Позиция ВС: Условия договора можно изменить только дополнительным соглашением, зарегистрированным в Росреестре.

Рекомендации: Дольщик имеет право на неустойку даже если получил от застройщика уведомление о продлении сроков, или такое уведомление получал первоначальный дольщик. Условия о сроке можно продлить лишь дополнительным соглашением, которое заключать совсем не обязательно. Оно лишит вас права на неустойку.

Просрочка – беда практически всех застройщиков. Застройщики любым способом пытаются уйти от ответственности, рассылая уведомления о продлении, а также любым путем уговаривая дольщиков заключить дополнительные соглашения. Особенно в этом преуспели застройщики Запад и Максима.

 

5 проблема: Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока.

Позиция ВС: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

Рекомендации: Дольщик имеет право требовать неустойку, если первоначальный дольщик, а также дольщик по уступке не заключали дополнительных соглашений.

Заключая договор уступки необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

В договоре уступки много минусов. Лучше заключать договор напрямую с застройщиком. Во-первых, как правило, цена уступки выше цены первоначального договора. А в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора, но не уступки. Такие проблемы часто встречаются по ДДУ Максимы и КапиталИнвеста.

Во-вторых, заключая договор уступки, вас могут не уведомить о дополнительных соглашениях о продлении срока, заключенных до этого. В итоге будет потеряно право на неустойку.

МонолитСервис по одному из дел умудрился притащить в суд состряпанное дополнительное соглашение о продлении сроков. Его, конечно, не приняли во внимание, поскольку оно не было зарегистрировано в Росреестре.

 

6 проблема: Застройщик отказывался регистрировать ДДУ. Дольщик обратился в суд, который отказал в регистрации.

Позиция ВС: Если есть доказательства уклонения застройщика от регистрации, суд обязан удовлетворить требования дольщика.

Рекомендации: В случае уклонения застройщика от регистрации ДДУ, необходимо направить застройщику требование о регистрации. Если застройщик не исполнит требование, нужно обратиться в суд, приложив доказательства отправки требования (почтовая квитанция, отметка о получении).

 

7 проблема: Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

Позиция ВС: Расторжение ДДУ через год после заключения по причине незначительной просрочки оплаты невозможно, поскольку является злоупотреблением правом и недобросовестным поведением.

Рекомендации: Если застройщик пытается расторгнуть ДДУ из-за незначительных нарушений, которые были давно, необходимо ссылаться на его недобросовестное поведение, которое в силу ст. 10 ГК РФ не подлежит защите. Защита прав дольщиков в таком случае превыше.

Во избежание проблем следует вовремя вносить оплату по ДДУ. Застройщик с радостью воспользуется вашими деньгами без процентов и вернет вам деньги, когда квартира будет стоить уже значительно  дороже.

 

8 проблема: Дольщик потребовал в суде неустойки за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ. Суд отказал, указав, что 214-ФЗ таких неустоек не предусматривает.

Позиция ВС: Неустойка за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ положена на основании Закона о защите прав потребители.

Рекомендации: Если застройщик вовремя не устраняет недостатки, необходимо требовать неустойку. Такими нарушениями особенно грешит застройщик Запад. Защита прав дольщиков опирается и на закон о защите прав потребителей.

 

9 проблема: Суд снизил неустойку за просрочку, хотя застройщик в суде не участвовал и о снижении не просил.

Позиция ВС: Судебный процесс состязателен. Суд не должен помогать застройщику. Снижать неустойку можно только по заявлению застройщика.

Рекомендации: Если суд снизил неустойку, а застройщик этого не просил – это основание для обжалования. Более того, застройщик должен обосновать и доказать необходимость снижения неустойки. Если он этого не сделает, неустойку снижать нельзя.

 

10 проблема: Суд отказал дольщику во взыскании потребительского штрафа, поскольку после подачи иска, застройщик оплатил неустойку

Позиция ВС: Если дело дошло до суда, значит нельзя говорить о добровольной выплате неустойки. Потребительский штраф должен быть взыскан.

Рекомендации: Для того, чтобы взыскать потребительский штраф необходимо предоставить в суд доказательства направления досудебной претензии. В суде застройщик может предложить мировое соглашение, предложив лишь половину положенного. Так, например, делает Запад. Однако не стоит спешить соглашаться. Застройщик знает, что в суде взыщут больше, поэтому пытается откупиться. Защита прав дольщиков для застройщика не на первом месте.

 

Обзор ВС РФ появился благодаря активным дольщикам и сильным юристам, которые не найдя правду в местных судах, добились правды в Верховном суде. Не нужно опускать руки после ошибочных решений местных судов, а нужно идти до конца и защита прав дольщиков восторжествует.

Набережная реки Свияги 83

Михаил НОВОСЁЛОВ: Монолитсервис. Плоская крыша или скатная?

Монолитсервис. Набережная реки Свияги 83

Монолитсервис (ООО) Ульяновск и его аффилированные лица систематически попадают в поле зрения правоохранительных органов: проверка МВД по вырубке деревьев на перекрестке Бебеля-Матросова; расследование по резонансной стройке на Льва Толстого 65; незаконный ввод в эксплуатацию дома на ул. Набережная реки Свияги 83.

Но пока ни один из органов власти не смог ничего сделать с нерадивым застройщиком. Наоборот это застройщик доводит прокуроров до скамьи подсудимых. Не смогло ничего сделать и  Управление по охране культурного наследия г-на Хаутиева.

Напомню. Застройщик на ул. Набережная р. Свияги, 83 построил восьмиэтажный дом в зоне культурного наследия ЗРЗ Р-5, которая выделена на основе земельных участков и территорий сложившейся квартальной 5-этажной застройки.

Изначально определено Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», что строить здания в этой зоне можно не более пяти этажей (отсюда и название Р-5). И первоначально застройщик ООО Монолитсервис получил разрешение на строительство 5 этажного дома.

Однако затем, по какой-то неведомой причине, как по заказу, из Постановления № 256 были исключены ограничения по этажности. Остались лишь ограничение по высоте: предельная высота зданий, строений, сооружений в зоне ЗРЗ Р-5 до карниза здания – 18 метров, до конька скатной крыши – 22 метра.

И спустя незначительное время застройщику ООО Монолитсервис выдано новое разрешение на строительство уже на 8 этажей.

Но даже, измененный закон застройщик нарушил. Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» для прояснения ситуации направило запрос г-ну Хаутиеву в Управление по охране объектов культурного наследия. На запрос был получен туманный ответ: высота дома 21, 950 кв. м., и поскольку крыша плоская, допустимая высотность здания не нарушена.

 

ООО Монолитсервис

И даже не так страшно, что Управление по культурному наследию определяет высоту в квадратных метрах (по всей видимости опечатка). Но ведь в Постановлении № 256-П четко сказано, что 22 метра высота зданий для скатных крыш а  для плоских – 18 метров. Но может власти виднее, и плоская крыша вполне сойдет за скатную. В конце концов не сносить же дом. Однако что будет дальше если подменять понятия в угоду обстановке? Могут ли чиновники, нарушившие  закон в интересах простых граждан, получить моральное право  нарушить его и в своих интересах тоже?

 

Михаил НОВОСЕЛОВ. Ипподромная 4 Ульяновск: законность ввода дома под вопросом? «Керамзит» должен дольщикам более 100 000 руб. компенсации каждому

Ипподромная 4 Ульяновск: законность ввода дома под вопросом?

По словам дольщиков в доме Ипподромная 4 Ульяновск до сих пор ведутся работы по устранению недостатков в местах общего пользования. Кроме того, не работает лифт. Это существенная проблема, особенно для жителей 24 этажа. Как вообще дом ввели в эксплуатацию без работающего лифта?

По законности ввода дома в эксплуатацию есть и другие вопросы. Например, по проекту было 24 этажа, а построили 27. Интересно как это согласуется с генпланом Ульяновска?

Ипподромная 4 Ульяновск

Ипподромная 4 Ульяновск

Для Ульяновска уже неудивительны сомнительные разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: КапиталИнвест на Автомобилстов 7А, где падает балкон; МонолитСервис на Набережной р. Свияги 83, где не согласован газ.

 

Застройщик «Керамзит» должен дольщикам более 100 000 руб. компенсации

Застройщик ООО Керамзит просрочил сдачу дома (Ипподромная 4 Ульяновск). Срок сдачи дома по договору 01.03.17. Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено лишь 28.04.17. Многие дольщики до сих пор не получили свои квартиры. Просрочка на настоящий момент составляет около 100 дней.

Дольщики имеют право на компенсацию около 100 000 рублей в зависимости от цены квартиры и даты подписания акта. Кроме того, взысканию подлежат убытки, разница в цене в случае уменьшения площади, а также недостатки.

А недостатки в доме Ипподромная 4 Ульяновск наверняка есть. Ведь Керамзит принимал участие в таких нашумевших проектах как Симбирские высотки на Кирова 6, а также Пионерская 23, р.п. Ишеевка. Собственники помещений в Симбирских высотках до сих пор судятся с застройщиком по недостаткам в местах общего пользования.

Дольщикам следует поторопиться с предъявлением требований к застройщику. Опыт показывает, что чем раньше предъявлены претензии, тем больше шансов получить компенсации. В июне в районные суды г. Ульяновска уже поступили первые иски в отношении застройщика Керамзит.

 

Репутация застройщика не на высоте

Вокруг застройщика Керамзит постоянно возникают проблемы: это и  уже упомянутые Симбирские высотки на Кирова 6, дом на Пионерской 23 в р.п. Ишеевка, использование сомнительных схем предварительной уступки ДДУ, несчастный случай на стройке по вине Керамзит, судебные тяжбы с прокуратурой по вырубке деревьев. Кроме того, предоставление информации о проектной документации у застройщика находится на крайне низком уровне. Контролирующим органам следует внимательней отнестись к застройщику на предмет привлечения к административной ответственности.

заползень

Заползень.

ЗАПОЛЗЕНЬ

Дело, о котором сегодня пойдет речь, журналисты прозвали делом о «заползне». Всем известно что волжский берег в результате обильных оползней сползает вниз, но на своей практике я столкнулся с людьми, которые пытались в суде доказать что в результате оползня земля может и заползти  на верх. Хорошо что у них ничего не получилось.

17.07.17 г. после апелляционного рассмотрения областным судом было  признать ошибочным местоположение трех таких заползших земельных участков. Речь идет о коттеджном пос. Винновский в Железнодорожном  районе нашего города.

Ивановы. Для меня это дело началось в мае 2016г., когда  в наше юридическое агентство обратилась семья, которая проживает в индивидуальном коттедже на ул. Поэта Благова в пос. Винновский, что выезде из города по ул.  Кольцевой.

Ивановы, (это не настоящая их фамилия, но я буду называть их так) обычная семья, в которой родители много работали, чтобы построить свой дом-мечту. Дом получился красивый, с видом на  Волгу. Но у них случился конфликт с соседом. Покупая свой участок, в 2007 году, Ивановы были уверены, что их дом находится на крайней улице по отношению к волжскому склону.

Не смотря на то, что между домами по ул. Поэта Благова и непосредственно обрывом волжского склона в пос. Винновский  было  и есть 50-70 метров свободного пространства.

Но как говорится «свято место пусто не бывает».  Нашлись предприимчивые люди, которые сумели захватить свободное пространство. И в итоге на свободной территории образовались спорные земельные участки, которые и предлагалось купить владельцам домов по ул. Благова.

Жители ул. Поэта Благова.

Для жителей домов, которые и так располагаются в оползневой зоне, неожиданностью оказалось то, что кто-то собирается застраивать полосу земли между их участками и краем волжского склона, постоянно сползающего. Соседи Ивановых стали скупать спорные  участки, чтобы избежать опасности оползня при застройке и сохранить вид на Волгу.

До сегодняшнего дня никто из жителей ул. Поэта Благова, за исключением Ивановых, так и не обратился в правоохранительные органы. При этом среди жителей есть и высокопоставленные лица. К примеру, на этой улице проживает Трифонова Татьяна Алексеевна, которая до недавнего времени занимала должность заместителя главного городского архитектора.

Наоборот, из объяснений Моргунова В.П., жителя этой улице и одновременно председателя ТСЖ, которое строило дома по ул. Благова следует, что некий авторитет Гасанов Лев Шамилевич принимал решение о том, что будет с этими участками.

У Ивановых в свое время денег на покупку спорных участков не нашлось. А потом оказалось поздно. Три участка напротив их дома купил, стал сначала сосед — Моргунов В.В., сын председателя ТСЖ,. Который в свою очередь перепродал 1, 5 участка из 3 застройщику клубных домов Кормилицыну А.В.

Для Ивановых  возникла реальная угроза строительства на соседних с ними участках.

В этот момент Ивановы и обратились ко мне. Ссылаясь на то, что участки находятся в оползневой зоне они просили придумать как можно помешать строительству. После изучения документов  я понял, что спорные участки можно совсем уничтожить..

Садоводы. 

Как же возникли спорные 50 участков? Дело в том, что ниже этого места на склоне  в советские года находилось садовое общество  «Волга-6». Еще в 90-е годы садоводы признавали, что невозможно пользоваться садовыми участками из-за обильных оползней.

В распоряжении нашего агентства есть документы которые сообщает о том, что сады, расположенные на волжском склоне, ползут в никуда, что дачи сползли, а также что дач, как таковых уже и нет и из-за разрушений садоводы не только не могут пользоваться участками, но и нормально до них добраться.

Наверное, поэтому садоводы так легко расставались со своими участками. Все садоводы на суде давали показания, что продавали свои участки за 5 – 10 тыс рублей, выписывая доверенности на незнакомых людей. При этом, подтверждали, что участки располагались на оползневом склоне и между собой не граничили. В результате же постановки их на кадастровы1й учет участки с номерами № 207, 494, 79 и 81 которые изначально находились в разных местах оползневого склона, выстроились в одну линию, примыкая  друг к другу.

Моргунов В.В. И Кормилицын А.В.

Формально ответчиками по искам о кадастровой ошибке в местоположении границ земельных участков являются не кадастровая палата, ни кадастровые инженеры, и даже и не те лица, которые владели участками на момент их постановки на учет. Ответчиками являются сегодняшние собственники участков. В нашем случае это Моргунов В.В., и купивший у него участок Кормилицын А.В.

Моргунов, вместо  того чтобы вернуть участки тем кто их ему продал, с наценкой реализовал их Кормилицыну. Который, также не захотел расставаться со своими планами по застройке такого замечательного места на берегу Волги. В итоге эти лица, наняли трех представителей на двоих (адвоката Машкову, юристов Безумнову и Трифонову) и активно защищали свои интересы в суде, защищая тем самым преступные интересы изначальных организаторов данной схемы.

Уверен, что теперь по закону у Моргунова и Кормилицына возникнут трудности вернуть свои деньги, так ссылаться на то, что сделки по покупке ими спорных земельных участков по закону порочны нельзя, так как они сами пробовали извлечь выгоду от такой порочности.

Семья Ивахненко и Мешечков.

На сегодняшний день спорные участки, которые не были проданы жителям ул. Поэта Благова находятся в собственности или семьи Ивахненко или гражданина Мешечкова.

Из показаний братьев Ивахненко

Из показаний Майорова Ю.В., директора ульяновской землеустроительной компании «Спутник-сервис» и одновременно директора другой землеустроительной компании ООО «ЦТИЗиО», которое зарегистрировано в г. Сургут.

Еще одного участника – Мешечкова, который выступал и как кадастровый инженер, полиция вообще не нашла. Хотя его часто можно встретить в различных кафе города.

Таким образом, даже из показаний вышеуказанных лиц, местоположение спорных участков определялось геодезией, которую делала скандально известная компания «Петр Великий». Компания того же самого Ивахненко Василия Викторовича.

Органы власти.

Как я уже сказал, суд Ивановы выиграли, но каким образом? Дело в том, что такие иски – об оспаривании местоположения границ земельных участков должен подавать собственник, на чью территорию заползли спорные участки. В нашем случае спорные участки оказались через дорогу от Ивановых, и мы вынуждены были обратиться с просьбой подать иск в областное Агентство государственного имущества и земельных отношений, которое распоряжается сегодня муниципальными и государственными землями. К заявлению приложили готовый проект иска. Нам повезло, чиновники подписались под иском. В процессе Ивановы выступали третьими лицами.

В суде также участвовали управление Росреестра (как орган по регистрации прав на недвижимость) и Кадастровая палата (как учреждение, ведущее кадастровый учет недвжимости). Несмотря на то, что это единственные компетентные органы в системе государственной власти по вопросам с недвижимостью, данные службы уклонились от формирования полноценной позиции по делу, и просили решение вынести по усмотрению суда.

Все дело в том, что система учета и регистрации прав на недвижимость отдана на откуп частным кадастровым инженерам. Последние могут ошибаться или, как в нашем случае, умышленно искажать данные,  при этом органы учета не считают себя должными их перепроверять.

Правоохранительная система в данной ситуации тоже не работает. Преступления  в этой сфере не очевидны, вскрываются они не сразу. Например, участок незаконно оформили, а застраивать стали только через 7 лет. Соответственно только 7 лет соседи начались жаловаться, а  исковая давность короткая один-два года.

Остается только дин вариант – граждансий суд.  Однако и здесь права граждан ограничены.

Итоги и продолжение.

Итак, 3 участка из 50 исчезнут с кадастровой карты в ближайший месяц.

При этом  полиция упорно отказывается уголовное дело по указанным фактам.

Соседи Ивановых начали понимать, что можно и нужно, что-то делать со спорными участками. Те, кто их в свое время приобрел, пытаются с выгодой перепродать. И их покупатели становятся  новыми жертвами ситуации с «заползнем».

Другие кто не покупал участки стали подавать жалобы, как это сделали мы в интересах Ивановы, но государственные органы им отказывают.

Согласно измененному законодательству допущенные нарушения в местоположении границ участков стало называться на кадастровой, а реестровой ошибкой. И областное правительство стало переваливаться ответственность за такую ошибку на федеральный Росреестр.

Росреестр в свою очередь занял позицию, что может требовать исправления реестровой ошибки только при проведения регистрации и не готов обращаться в суды.

Это показывает, что спираль системы власти в нашей стране продолжает раскручиваться в обратную сторону от решения спорных вопросов. В такой системе издержки будут по-прежнему перекладываться на разобщенных граждан. Изменить что-то можно при условии изменения уровня  понимания собственных выгод с позиции «рискнуть и урвать» до уровня «объединиться и обеспечить порядок». Очень хотелось бы, чтобы и этот ролик этому поспособствовал.

Запад Ульяновск

Михаил НОВОСЁЛОВ: «Запад» должен выплатить компенсацию дольщикам более 100 000 рублей каждому

Запад Ульяновск на полгода просрочил сдачу дома

В Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» ежедневно обращаются дольщики, чьи права нарушены нерадивыми застройщиками. В последнее дни активизировались дольщики ЖК «Современник» застройщика ЗАО «Строительная корпорация», а также дольщики застройщика «Запад».

Особенно часто обращаются дольщики, квартиры у которых находятся в многоквартирном жилом доме № 19 в 4 квартале жилого микрорайона «Запад-1» по ул. Ефремова в Засвияжском районе г. Ульяновска. Застройщик «Запад» на полгода просрочил сдачу дома № 19. Согласно проектной декларации застройщик обещал построить дом 31.12.16 г.. Однако 5.10.16 г. продлил срок строительства до 1.05.17 г.. Информации о сдаче дома до сих пор нет.

Таким образом, права дольщиков нарушены. Суммы компенсаций за просрочку уже составляют более 100 000 рублей.

Для защиты своих прав необходимо направить претензию в адрес застройщика с требованием выплаты неустойки. Если требования удовлетворены не будут нужно обращаться в суд.

После того как юристы Юридического агентства «Кучембаев и партнёры» взыскали с застройщика «Запад» 0,5 млн. руб., застройщик охотнее стал удовлетворять требования дольщиков до суда. По одной только досудебной претензии от юристов агентства застройщик по итогам досудебных переговоров выплатил 100% неустойки – 140 000 рублей. Однако застройщик, пользуясь не высокой юридической грамотностью людей, не всегда предлагает приемлемые суммы. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Запад Ульяновск

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ЗАО СТРОИТЕЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ?

Банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация

Не успели дольщики ЖК Современник на Варейкиса 16А обрадоваться долгожданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, как появились сведения про банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация Ульяновск.

17.07.17 АО «МКС ЭЛЕКТРОКОМПЛЕКТСЕРВИС» подало заявление на банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация Ульяновск. Долг около 400 000 рублей по договору поставки.

Банкротство застройщика ЗАО Строительная корпорация повлечет большие проблемы для дольщиков. Ждать, что кто-то, например власть, придет и решит все проблемы не приходиться. Дольщики Птицефабрики Тагайской который уже год ждут решения своей проблемы от власти, которой особенно предложить нечего кроме как заменить одного сомнительного застройщика на другого. Это и понятно: нормальные застройщики на такое не согласятся. Такая замена застройщика не прозрачна и законом не предусмотрена. Более того, г-н Абрамов, в отличие от Лебедева, человек более ответственный, и маловероятно, что пойдёт на такую замену.

Дольщикам (особенно ЖК Лидер) нужно объединяться вокруг сильных юристов и перехватывать управление застройщиком. Коллективное включение  в банкротство, без отказа от жилья, даст контроль над ситуацией, возможность влиять на застройщика и получить максимум гарантий от власти.

В условиях возможного банкротства остро встает вопрос об обеспечении обязательств застройщика перед дольщиками. Строительная корпорация обеспечивало свои обязательства путем страхования (ПРОМИНСТРАХ, Региональная страховая компания), а также поручительством (Сбербанк России). Если у дольщиков нет страховки из списка ЦБ РФ, то им немедленно следует перестраховаться. Особенно это касается дольщиков ЖК Лидер, которые рискуют получить статус «обманутые дольщики».

 

Проблемы ЗАО Строительная корпорация

Очевидно, застройщик сильно пострадал от кризиса 2015 г., о чём свидетельствуют следующие факты.

Во-первых, застройщик просрочил сдачу ЖК Современник на Варейкиса 16А более чем на год.

Во-вторых, снизились продажи в ЖК Лидер. Дольщики расторгают ДДУ.

В-третьих, за 2017 г. в отношении застройщик подано более 50 исков: 28 в районных судах (в основном в Железнодорожном суде о взыскании неустойки) и 25 исков в Арбитражном суде.

В-четвертых, об этом говорит проверка прокуратуры по нарушению прав дольщиков.

В-пятых, много  исков влечет много исполнительных производств. Отдел по исполнению особых исполнительных производств УФССП взыскивает более 17 млн долга по кредитному договору в пользу ОАО ГБ » Симбирск». Кроме того, в отношении ЗАО Строительная корпорация ведется сводное исполнительное производство с суммой долгов более 4 млн.

 

0,5 млн. руб. взыскал дольщик ЖК Современник на Варейкиса 16А

История дома началась 13.12.13, когда было выдано разрешение на строительство до 20.04.16. Затем 23.05.16 выдано новое разрешение до 20.11.16, которое продлено до 25.05.17.

В апреле 2017 г. обманутые дольщики ЖК Современник на Варейкиса 16А вынудили прийти на встречу главу ЗАО Строительная корпорация, депутата Ульяновской Городской Думы от «Единой России», Абрамова Николая Герасимовича. На встрече с дольщиками Абрамов вину не признал, более того причиной годовой просрочки назвал раннюю зиму в Ульяновске.

Дом достроили и получили Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию лишь 30.06.17. Просрочка составила более года.

Терпению дольщиков пришел конец ещё до ввода дома в эксплуатацию. Обманутые дольщики,  устав ждать, стали обращаться в суд за компенсацией. Так, один из инициативных дольщиков ЖК Современник на Варейкиса 16А обратился в Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры». Юристы смогли взыскать компенсацию за годовую просрочку более 0,5 млн. рублей.

Суммы компенсации получаются внушительные, несмотря на то, что суды снижают размер неустойки в нарушение Федерального закона № 214. Но суды должны перестать снижать неустойку после выхода Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

Однако местные суды понимают, что их решения дальше областного суда мало кто решится обжаловать. Суды все равно могут снизить неустойку, несмотря на разъяснения Верховного суда. Но не нужно сдаваться, а нужно идти до конца, до Верховного суда.

Не стоит бояться идти Верховный суд. Юристы профессионалы не раз добивались победы в Высшей судебной инстанции, в том числе и пересматривали дела по незаконному снижению неустойки. Например, сильные литигаторы Юридического агентства «Кучембаев и партнёры» только за последние два месяца выиграли два сложных дела в Верховном суде: о пересмотре кадастровой стоимости и о незаконности правил землепользования и застройки.

МИХАИЛ НОВОСЁЛОВ: ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ. НА ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ПУСТИЛИ

ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ: в Зак. собрании состоялись публичные слушания.

Вечером 11.07.17 на сайте Законодательного Собрания появилось сообщение о проведении 13.07.17 в 12:00 публичных слушаний на тему: «Сложившаяся в Ульяновской области ситуация с участием граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Планы по решению проблем». Место проведения: Малый зал Законодательного Собрания (ул. Радищева, д.1). Обманутые дольщики должны были заинтересоваться этим мероприятием.

Как юрист, к которому обращаются за помощью обманутые дольщики, обязан был принять участия в слушаниях. К делу подошел ответственно: подготовил список проблем и их решений, как заявлено в теме слушаний. А проблем за трехлетний опыт работы с нерадивыми застройщиками обманутые дольщики принесли не мало.

Однако в Законодательное собрание меня не пустили, сославшись на то, что нет в списках. Аргументы про то, что публичные слушания предполагают открытий доступ для всех желающих охрану не пробили. В анонсе на сайте Зак. Собрания не было информации о предварительной записи. Более того, отсутствовала контактная информация. Что в очередной раз доказывает свободный доступ на слушания. Обманутые дольщики должны иметь право присутствовать на таких мероприятиях.

Благо у меня были другие дела в Доме советов и меня пропустили. На слушания все-таки заглянуть удалось. После двух минут заседания стало понятно, что это никакие не публичные слушания, а рабочее заседание власти с избранными дольщиками. И понятно, почему доступ на такое заседаний был ограничен. Вещь назвали не своим именем. Слушания были не публичными, а парламентскими. Поводом послужили парламентские слушания в Гос. Думе по проблемам дольщиков.

Проблем на слушаниях выявилось много, а вот с решениями было не густо.

Все камни полетели на начальника отдела надзора за долевым строительством при областном Минстрое Бормотова Константина Владимировича. Несмотря на то, что Бормотов формально главный эксперт по теме дольщиков в Ульяновской области, нужно признать, что реальных полномочий у него нет. Вместо того чтобы заниматься реальными проблемами дольщиков отдел по надзору съедает бюрократическая работа. Неэффективность отдела приумножается от отсутствия ярого стремления помочь дольщикам, и дружеских отношений с застройщиками.

Яркий пример неэффективности – реестр обманутых дольщиков, который ведет Минстрой. Реестр не пополняется с 2015 г. и составляет всего 40 человек, хотя обманутых дольщиков только в одном ЖК «Молодежный» почти 1000 человек!

Лично пытался включиться в реестр и мне отказали по формальным основаниям (якобы нет полномочий в доверенности, несмотря на то, что они там есть). И в добавок заявили, что даже если дольщика и включат в реестр, то все равно он ничего не получит потому, что денег не предусмотрено. Вот такое отношение к обманутым дольщикам. Вместо  того чтобы сделать все, чтобы деньги появились, чиновники упрощают себе работу и не включают никого в реестр.

Подводя итоги слушаниям, следует отметить, что конструктивных предложений было немного. Основные предложения исходили от Председателя Бакаева Анатолия Александровича. Одним из таких предложений было исключения со строительного рынка не профессиональных строителей, таких как Птицефабрика Тагайская, которая должна заниматься птицеводством , а не строительством домов.

Помимо прочего не прозвучали предложения, которые может реализовать как раз Председатель Зак. Собрания, но никак не начальник отдела долевого строительства. Например, выделение финансирования на поддержку обманутых дольщиков. Привлечение к партийной и депутатской ответственности членов партии, которые являются застройщиками (КапиталИнвест (Еленкин), Симдом (Аюпов), Строительная корпорация (Абрамов)). Застройщики это не абстрактная категория, за каждым застройщиками стоят конкретные люди, которые должны нести ответственность. Гражданскую ответственность они не боятся и избегают её. А вот привлечение к уголовной ответственности является реальной угрозой для руководства застройщиков, а также чиновников, которые разрешают ввод в эксплуатацию недостроенных объектов (Автомобилистов 7а, Набережная р. Свияги 83).

Экзамен Минстрой явно провалил. Будем надеяться, что на пересдачу пригласят не только чиновников, но и дольщиков, а также правозащитников.

МИХАИЛ НОВОСЁЛОВ: «+ 1»: ЕЩЁ ОДИН ДОЛЬЩИК ЗА БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА «МАКСИМА» (ЖК «Молодежный»)

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА «МАКСИМА». 29.06.17: состоялось очередное заседание по признанию банкротом застройщика Максима. Дольщик, уставший ждать квартиры в ЖК «Молодежный», расторг ДДУ и требует от Максимы вернуть деньги под угрозой банкротства.

 

 

Прошлое судебное заседание о БАНКРОТСТВE ЗАСТРОЙЩИКА «МАКСИМА». Оно было отложено, в том числе из-за того, что Максима решила подать апелляционную жалобу на прошлогоднее решение о расторжении ДДУ с дольщиком. Суд, конечно же, отказал в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы. Максима не растерялась и подала частную жалобу на отказ суда. Конечно, юристы Максима не надеются на апелляционное обжалование. Цель одна – оттянуть момент банкротства.

И у них получилось в очередной раз. Судья отложила БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА «МАКСИМА» на 13.07.17. Кроме прочего также причиной для отложения послужило обещание застройщика расплатиться по долгам деньгами, которые будут получены от продажи квартир в ближайшее время.

У Максимы две недели до следующего заседания, чтобы начать платить по долгам. Если оплаты не будет, то Суд наверняка введет процедуры банкротства. Если, конечно, стороны не придут к миру. Хотя дела у «Максима» плохи. В отношении застройщика ведется сводное исполнительное производство более чем на  40 млн. руб., при арестованном имуществе лишь на 5,5 млн. руб. Более того, расплата перед одним дольщиком не закроет банкротное дело.  14.06.2017 очередной дольщик Максима, расторгнувший ДДУ, подал заявление о признании застройщика Максима банкротом.

В процессе принимает участие Министерство промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта. Из сведений представленных представителем Министерства следует, что в настоящий момент у застройщика «Максима» 848 обманутых дольщиков. Однако, как ни странно, ни одного из них нет в реестре обманутых дольщиков, которое ведет Минстрой области. К слову сказать, в других регионах власть больше заботиться об обманутых дольщиках.

 

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: БАНКРОТСТВО ООО «МАКСИМА». ДОЛЬЩИК БАНКРОТИТ ЗАСТРОЙЩИКА

Банкротство ООО «Максима». В отношении ООО «Максима» подано заявление о банкротстве. Дольщик ЖК «Молодежный» на ул. Буинской расторг договор долевого участия (Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 01.12.2016 г. по делу № 2-5430/2016). И поскольку через приставов вернуть свои 2 млн. не получилось, подал заявление о признании «Максимы» банкротом (Дело № А72-4943/2017). До этого один из кредиторов «Максима» (ЗАО «УПРАВЛЕНИЕ МЕХАНИЗАЦИИ № 5») уже вернул свои деньги через банкротство (Дело № А72-9867/2016).

При этом ООО «Максима» профессионально затягивает не только сроки строительства, но и процессуальные сроки. К примеру, «УМ № 5» почти год добивалось выплаты долга. Юристы Максимы придумывали все возможные причины для оттягивания решения вопроса с выплатой.

И в новом банкротном деле фантазия не иссякла. «Максима» в целях оттягивания банкротства решила обжаловать решение полугодовой давности о расторжении ДДУ, ссылаясь на отсутствие уведомления о процессе. Оснований для обжалования, конечно, никаких. Маловероятно, что суд даст право застройщику на обжалование решение спустя полгода. Застройщик не мог не знать о процессе, в том числе о возбуждении исполнительного производства.

Однако  суд по банкротству ООО «Максима» отложен до 29.06.2017 г.

Старания дольщиков по стимулированию застройщика приносят свои плоды. ООО «Максима» в досудебном порядке  начала предлагать дольщикам варианты выплаты долгов. Например, увеличение квадратных метров, или дополнительную отделку квартир.

Дом в скором времени достроится. И возможно, его даже без замечаний введут в эксплуатацию, однако для тех у кого природа долга позволяет идти на банкротство застройщика тоже нет причин не делать этого. Более ста не проданных квартир хватит застройщику и для того, чтобы нажиться, и с дольщиками за долги расплатиться (в сводном исполнительном производстве более 160 исполнительных листов).

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: МОНОЛИТСЕРВИС В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ НАПЛЕВАЛ НА КУЛЬТУРУ

Весной, растаявший снег, обнажает накопившиеся проблемы. В отношении ООО «МонолитСервис» такие проблемы всплывают одна за другой. В этом месяце активно обсуждались в прессе два строительных объекта в центре Ульяновска, где МонолитСервис, выступал подрядчиком: на перекрестке ул. Бебеля и А. Матросова в ходе строительства вырубили многолетние деревья, а на ул. Л. Толстого снесли исторический дом, за которым построили, мягко говоря, дом не самый красивый.

Очередное нарушение законодательства об охране объектов культурного наследия

Не успели утихнуть страсти, как стало известно ещё об одной проблеме.

По адресу г. Ульяновск, ул. Набережная р. Свияги, 83, к/н земельного участка 73:24:041414:56, построен восьмиэтажный многоквартирный жилой дом. Застройщик МонолитСервис.

Земельный участок с к/н 73:24:041414:56 находится в ЗРЗ Р-5 — зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения (согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», Постановления Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон»).

Согласно Постановления Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П Зона ЗРЗ Р-5 выделена на основе земельных участков и территорий сложившейся квартальной 5-этажной застройки центральных улиц. Предельная высота зданий, строений, сооружений в зоне ЗРЗ Р-5 до карниза здания – 18 метров, до конька скатной крыши – 22 метра.

Законность дома по ул. Набережная р. Свияги, 83 под большим вопросом, в силу того, что дом имеет восемь этажей. Превышает предельную высоту зданий, установленную Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П, или нет, должно окончательно определить Управление по охране объектов культурного наследия.

Нарушение прав дольщиков: просрочка и недостатки

Сомнения в законности дома подрывают активы дольщиков. Хотя и без того дом № 83 по ул. Набережная р. Свияги построен с нарушением прав дольщиков. Дом введен в эксплуатацию 30.12.16, а по договору должен был 1.04.16. Просрочка составила почти девять месяцев. Как и любой дом в Ульяновске, который сдается под новый год (как подарок от Деда Мороза для отчёта о сданных квадратных метрах), этот дом не отличается высоким качеством. Так, при осмотре квартир в доме 83, эксперты советуют отказываться от квартир.

МонолитСервис строит дома ужасного качества. Претензии по качеству строительства поступают и по другим домам, где МонолитСервис выступал в роли подрядчика. Так, Симбирский дом предъявлял иск о ненадлежащем качестве работ в доме 6 Б по ул. Терешковой, ЖК «Галактика» (Дело № А72-19031/2016, Арбитражный суд Ульяновской области). Также претензии по качеству предъявлял и ООО «Запад» (Дело № А72-18404/2016, Арбитражный суд Ульяновской области).

Сомнительные схемы ведения бизнеса

МонолитСервис продавал квартиры в доме № 83 по сомнительной схеме по ДДУ через аффилированное ООО «Стройресурс». Об аффилированности лиц свидетельствует не только общий адрес, но и директор Казакова Ксения Степановна. Казакова является директором и Стройресурса, и Янтарного дома, учредителем которого является Атаев Раджаб Умарович (сын Атаева Умара Асадулаевича – учредителя МонолитСервиса). Кроме того, МонолитСервис выступает генподрядчиком на объекте Янтарного дома (Радищева, 82). Косвенное доказательство аффилированности лиц – интересы обоих лиц представлял один и тот же юрист – Токарь С.В. (См. Дело № А72-7034/2016, А72-8636/2016).

Судя по всему дом 83 по ул. Набережная р. Свияги является последним для МонолитСервис, как застройщика. МонолитСервис в целях уклонения от ответственности переходит на московскую схему: один дом – одно ООО. На всех объектах МонолитСервис фигурирует только как подрядчик, а застройщиками выступают аффилированные лица семьи Атаевых. Помимо уже упомянутого Янтарного дома, на ул. Жигулевская 40а строит дом ООО «СИМБИРСКРЕМДИЗЕЛЬ». Директором ООО «СИМБИРСКРЕМДИЗЕЛЬ» является Глухов Андрей Викторович (учредитель МонолитСервис), а учредителем Атаева Айна Хайруллаевна.

Корпоративный спор: рыба гниёт с головы

В чём причина такого количества проблем вокруг одного застройщика? Как известно рыба гниёт с головы. 25.05.17 г. в Арбитражном суде Ульяновской области рассматривался корпоративный спор между учредителями Монолитсервис (Дело N А72-19020/2016). Глухов Андрей Викторович (учредитель ООО «МонолитСервис» — размер доли 50%) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Атаеву Умару Асадулаевичу (учредитель ООО «МонолитСервис» — размер доли 50%) и к Абдулмуслимову Баширу Темирхановичу (покупатель) с требованиями о признании сделок по выводу имущества ООО «МонолитСервис» недействительными. Суд удовлетворил исковые требования: признал недействительными сделки по продаже недвижимости, заключенные между ООО «МонолитСервис» и Абдулмуслимовым Баширом Темирхановичем. Кроме того, Суд применил последствия недействительности сделки, обязал Абдулмуслимова Башира Темирхановича возвратить в собственность ООО «МонолитСервис» недвижимое имущество.

У кредиторов появляется надежда

Возвращение недвижимости в собственность ООО «МонолитСервис» – это положительный момент для кредиторов, которых у «МонолитСервис» не мало. В отношении «МонолитСервис» ведется сводное исполнительное производство с общей суммой долгов более 3 млн. руб. Учитывая деловые качества МонолитСервис (беспринципность, использование сомнительных схем сделок и аффилированных лиц) кредиторам следует проявить расторопность в поиске и сохранении имущества для взыскании долгов. Кроме того, после ввода в эксплуатацию дома 83 по ул. Набережная р. Свияги ожидается новый приток требований по неустойке и недостаткам.

обзор судебной практики по сервитуту

Комментарий к  ОБЗОРу СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Комментарий к  ОБЗОРу СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ( сам обзор здесь). 

обзор судебной практики по сервитуту

обзор судебной практики по сервитуту

  1. Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута.

(…) Таким образом, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учетом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

Это означает что суд не вправе вернуть исковое заявление из-за отсутствия досудебного обращения к ответчику. В иске достаточно сослаться на устные переговоры.

  1. При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

(…) при решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать спор, необходимо исходить из критериев субъектного состава участников спора и характера правоотношений, применяемых в совокупности. Одно обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, в отсутствие у сторон спора статуса предпринимателей, или возникновение спора между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта, не используемого для осуществления предпринимательской деятельности, не свидетельствует о том, что спор носит экономический характер и подлежит рассмотрению арбитражным судом.

(…) Спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут.

Нередко истец не выясняет до суда с необходимой точностью на какой именно участок  наложить сервитут, кто его собственник или арендатор. Такое поведение может привезти к тому, что, подав иск в арбитраж в конце процесса окажется что один из владельцев физическое лицо, в таком случае дело нужно будет начинать заново в суде общей юрисдикции.

  1. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

(…)  истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута).

Истцам нужно быть  осторожным в исках об установлении сервитута. Можно получить преюдициальный вывод суда что объект недвижимости является самовольным. С другой стороны, ответчики могут использовать такое основание для защиты от иска.

  1. В отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

(…) Сами по себе положения подпункта 2 пункта 3 статьи 23 ЗК РФ, допускающие принятие нормативного акта об установлении публичного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейных объектов, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По сути Верховный суд дает собственнику линейного объекта дает выбор: обратиться в органы власти или в суд. И это выход, в случае если органы власти против установления публичного сервитута, не нужно будет судиться с ними. Можно сразу инициировать спор об установлении сервитута.   

  1. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.

По сути это вывод позволяет любому собственнику обремененного участка заявлять требования о сервитуте. До сих пор практику шал по пути, что собственник служащего земельного участка вправе лишь взыскивать неосновательное обогащение, как плату за пользование его участком.

А интерес такого лица может заключаться также в определении порядка, способа и времени пользования его участком.

  1. Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

Очевидный интерес сервитуария – перестать платить за уже не нужный сервитут – теперь может быть им реализован самостоятелен. В целом Верховный суд в своем обзоре делает подборку решений судов, в которых выравниваются права и лица, в отношении которого устанавливается сервитут, и лица, в пользу которого устанавливается сервитут.

  1. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Не путать с наличием альтернативных вариантов проезда, в таком случае в суде через экспертизу определяется наиболее удобный и наименее обременительным для сервитуария вариант сервитута. Совершенно другая ситуация, когда лицо, требующая установления сервитута в свою пользу, имеет возможность проезда через земли общего пользования (дороги). В таком случае суд откажет.

  1. Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Ответчики часто заявляют о намерении застроить участок, такая позиция Верховного суда усиливает подобные аргументы владельцев, обременяемых участков.

  1. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

(…) при наличии нескольких реальных вариантов прохода (проезда) к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

  1. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Вывод основан на том, что решение о сервитуте должно быть исполнимым и подлежит регистрации. См, Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 октября 2016 г. № 18-КГ16-113).

  1. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. – в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

(…) Закон о регистрации прав не содержит обязательного требования 14 о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в статьях 3925, 3926 ЗК РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее 3 лет. В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения), сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимость (с 1 января 2017 г. – Единый государственный реестр недвижимости). При этом лицо, в пользу которого зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим земельным участком на условиях, установленных соглашением.

  1. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Наши друзья-оценщики разработали свою методику расчета платы за сервитут. Которая учитывает стоимость обременяемого участка, площадь обременений способ и интенсивность использования. Однако к такому расчету необходимо добавлять компенсацию дополнительных расходов ( например, охрану участку, уборку) и  единовременные траты ( например, оборудование дополнительных ворот).

  1. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Обычная индексация долга здесь не уместна, но можно заложить в расчет платы изменение на уровень инфляции.

Заявить о размере платы за сервитут, установленный соглашением, ссылаясь на то, что плата, которая была согласована сторонами, подлежит пересмотру, поскольку изменился характер и объем пользования его участком (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута). И,  наконец, может поменяться стоимость обременяемого участка ( например, после очередной кадастровой переоценки).

КапиталИнвест банкрот. Дом на Автомобилистов 7 небезопасен.

6.12.2016 г.  обрушился балкон дома на Автомобилистов 7. 1.12.16 в суд подано заявление о признании застройщика банкротом. 

6.12.2016 г.  обрушился балкон дома на Автомобилистов 7. К счастью никто не пострадал. Разрушение дома не случайность. Очевидно, что застройщик (ООО «КапиталИвнест») сработал недобросовестно. В ходе строительства уже обваливалась стена. Разрушение дома закономерно  и следует юридической судьбе самого застройщика. 1.12.16 г. индивидуальный предприниматель Феоктистова Наталья Викторовна с долгом в 845 тысяч рублей обратилась в суд с заявлением о признании ООО «КапиталИнвест» банкротом.

Роль Феоктистовой

Роль Феоктистовой заслуживает отдельного разговора. Долг, по которому она банкротит «КапиталИвест» просужен через Третейский суд при ТПП. Это может означать, что схема с банкротством изначально реализуется самим застройщиком.

Банкротные дела в отношении застройщиков Ульяновска, открываются одно за другим: «Птицефабрика Тагайская», «Максима», «СервисГаз-Строй». Теперь к ним присоединился ещё и «КапиталИнвест».

К слову эти компании связывает не только одинаковая судьба. «КапиталИнвест» активно участвовал в судьбе других банкротов. Покупал и перепродавал квартиры и у «Максима», «СервисГаз-Строй», возможно и у «Птицефабрики Тагайской». При росте цен на спекулятивный рынок строительства жилья шли все: от ростовщиков до мебельщиков. При этом с контрагентами «КапиталИнвест» был также недобросовестен. К слову за последние 100 квартир, купленных у «Максимы» «КаптиалИнвест» не заплатил, чем подорвал итак плачевное состояние застройщика ЖК «Молодежный».

Будет ли «КапиталИнвест» устранять недостатки и платить по долгам?

Возбуждение дела о банкротстве всегда ставит под вопрос, будет ли должник исполнять свои обязательства или ликвидируется. По закону при признании должника банкротом исполнительное производство приостанавливается. Управление компанией передается назначаемому судом арбитражному управляющему, который проводит инвентаризацию имущества, реализует его с торгов, отсуживает долги перед самим банкротом.   В нашем случае если Феоктистова человек Еленкиных, то и арбитражный управляющий будет выбран лояльный.

На начало декабря общий объем денежных обязательств «КапиталИнвеста» предъявленный приставам составлял  около 3 млн. рублей. Обращение в суд продолжаются, в том числе и от наших клиентов. Не понятно, сколько денег нужно еще на устранение строительных  недоделок (тех же балконов) и мест общего пользования. Весь этот ущерб надо просуживать.

По неофициальной информации из Минстроя у застройщика имущество есть. Очевидно, что речь идет о квартирах. Предположительно есть имущество, выведенное застройщиков, по незаконным сделкам которые также нужно оспаривать. В общем, работа большая и главное высококвалифицированная. Такая работа инициативным дольщиком не под силу.

Дело может осложниться реорганизацией, которую осуществил застройщик. Как сообщили приставы, с августа 2016 «КапиталИнвест» перестал погашать требования по исполнительным листам. В прессе пишут что «КапиталИвест» принадлежит депутату ЗСО Анатолию Еленкину или оформлен на его сына. Связь действительно прослеживается. Единственным учредителем ООО «КаприталИнвест» является Еленкин Евгений Анатольевич, который также является соучредителем Ульяновского мебельного комбината вместе с Еленкиным Анатолием Георгиевичем. Комбинат кстати тоже реорганизуется. В сентябре Еленкин Евгений  передал свою долю в «КапиталИнвесте» другому лицу и как раз с этого времени застройщик перестал отвечать по обязательствам.

Есть версия, что предыдущую деятельность Еленкины осуществляют теперь через компанию «Северо-запад». Определенные факты говорят, что версия не лишена оснований.

В такой ситуации, в защиту своих интересов дольщикам  и другим кредиторам надо работать по всей группе компаний Еленкиных с тем, чтобы отстоять свои интересы.

Заявление о привлечении к уголовной ответственности чиновников, принявших дом в эксплуатацию в недостроенном виде само по себе не приведет к устранению строительных недостатков и выплате долгов.

11 января 2017 г. состоится первое заседание по банкротному делу. Кредиторам надо или активизироваться по исполнительному производству или выстроить стратегию ведения дела о банкротстве.

Надо понимать, что наше законодательство создано в таком виде, что в делах о банкротстве всем одинаково плохо. И конкретно в данной ситуации всем кредиторам имеет смысл  объединиться вокруг одного представителя.

Шолмова 12А

Многоквартирный жилой дом на ул. Шолмова 12 А

Мы уже писали про многоквартирный жилой дом на улице Шолмова 12 а. Это тот самый дом, который «вырос» на фундаменте 2-х этажной гостиницы.

Шолмова 12А

Шолмова 12А

На сегодняшний день дело против Гусейнова на глазах разваливается, а определять законность самого дома правоохранители отказались. Между тем застройщики (семья Федоровых, «УЦГС» печально известный по домам на Кирова 6), почувствовав «свободу» пошли  дальше и  вместо 24 этажного дома, как им официально разрешали,

проектная декларация Шолмова 12а

проектная декларация Шолмова 12а

построили 27-этажный.

%d0%bf%d1%80%d0%b8%d0%bd%d1%82%d1%81%d1%80%d0%ba%d0%b8%d0%bd-%d1%81-%d0%bf%d1%83%d0%b1%d0%bb%d0%b8%d1%87%d0%ba%d0%b8

Ужесточая требования по этажности малоэтажной застройки,  администрация города закрывает глаза на нарушения со стороны застройщиков многоэтажных домов. При этом  24-этажа  это общее ограничение, вытекающее из действующего генерального плана города. Есть немало застройщиков которые преследовались по закону из-за нарушений этажности или требований генерального плана. Почему же «УльяновскЦентрГазСтрой» позволительно нарушать закон?

ЖК «Молодежный» Ульяновск. Застройщик «Максима» заплатит 550 000 рублей за просрочку передачи квартиры

История ЖК «Молодежный» Ульяновск на ул. Буинская продолжается. Дольщики уже более трех лет не могут получить свои квартиры. Застройщик «Максима» обещает сдать дом в начале  2017 г. Специалисты же предполагают дату сдачи не ранее конца 2017 г.

В целях защиты своих прав дольщики обращаются в суд с требованиями о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры. Так в начале сентября специалистами Юридического агентства «Кучембаев и партнеры» в пользу  одного  из дольщиков удалось добиться в Ленинском районном суде компенсации в размере 550 000 рублей за просрочку передачи квартиры.

История отношений дольщика и «Максима» началась в декабре 2011 г., когда был заключен договор долевого участия в строительстве. По договору срок передачи квартиры февраль 2013 г. Однако, в феврале 2013 г. вместо квартиры дольщик получил предложение продлить срок передачи ещё на год. Но ни через год, ни через два дольщик свою квартиру не увидел, а получал лишь обещания о скорой передаче.

В июле 2016 г. терпению дольщика наступил конец, и он обратился в суд с целью получения неустойки за просрочку передачи квартиры. Просрочка на момент судебного решения составила более двух лет (808 дней). Суд принял вышеуказанное решение, взыскал с застройщика 550 000 рублей.

Взысканная сумма должна простимулировать застройщика

Взысканная сумма должна простимулировать застройщика к скорейшей сдаче дома и передачи квартир дольщикам. Однако ситуация осложняется тяжелым финансовым положением застройщика «Максима»: долг по исполнительным листам около 4,5 млн. рублей.

Несмотря на то, что застройщик постепенно гасит свои долги, не все готовы ждать. В отношении застройщика инициирована процедура банкротства. ООО «Максима» задолжала ЗАО «Управление механизации № 5» более 2,3 млн. рублей. Вопрос о возбуждении процедуры банкротства будет решаться 29.09.2016 г. в Арбитражном суде Ульяновской области.

Что же тем временем делать дольщикам, которые уже более трёх лет ждут свои квартиры? Юристы называют несколько вариантов. Во-первых, обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки, чтобы простимулировать застройщика к ускорению строительства. Во-вторых, если доверие к застройщику потерянно полностью, то можно на основании ст. 9 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…» в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег, уплаченных по договору, а также процентов за пользование денежными средствами. Ну и в-третьих, продолжать верить обещаниям застройщика и ждать своей квартиры ещё какое-то неопределённое количество времени. Каждый выбирает  свой путь. Единственно на что не приходится надеяться, что застройщик будет выплачивать компенсацию или возвращать стоимость квартир после того, так как сдаст дом. В таких случаях, как правило, организация просто перестает действовать.

Арбитражный суд Ульяновской области, июль 2016 года.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» подготовило очередной обзор решений Арбитражного суда Ульяновской области за июль 2016 г. Судьями за этот месяц  вынесено 1614 решений. Из этого значительного числа председателем суда Шаповаловой Т.П. не вынесено ни одного решения, ее заместитель принял решения в отношении 39 дел.

Региональное отделение Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ расплачивается за неосмотрительный выбор председателя

 Региональное отделение Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ООО «Сервис» о признании договора аренды недействительным. Как усматривается из материалов дела Герасимов С.А., являясь одновременно председателем регионального отделения партии и единственным участником ООО «Сервис» заключил оспариваемый договор. Причем первоначально условия договоров аренды были вполне соответствующими интересам арендатора (среднерыночная цена, краткосрочность), но, в последующим, когда стал подходить к концу срок председательства, Герасимов А.С. расторг текущий краткосрочный договор и заключил договор на 10 лет без права расторжения и с явно завышенной ценой.

Арбитражный суд, отказал в удовлетворении требований в полном объеме  на основании пропуска срока исковой давности.

Вслед за этим плачевным решением 26.07.2016 г. в пользу ООО «СЕРВИС» взыскано  89 239 руб. 93 коп. – основного долга, 3 569 руб. 60 коп. – пени по описанному выше договору.

МУПы начисляют друг другу пени

Муниципальное унитарное предприятие «Ульяновская городская электросеть» взыскало с Ульяновского муниципального унитарного предприятия водопроводно- канализационного хозяйства «Ульяновскводоканал» 13 117 645 руб. 37 коп. Учитывая, что судятся предприятия принадлежащие городу, а пени и госпошлина по делу составили 270 000 рублей, понимаешь что никакого порядка в управлении городскими предприятиями нет в помине.

ИФНС усиливает контроль за соответствием адреса регистрации фактическому месту нахождения юридического лица

ИФНС по Ленинскому району г. Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением о ликвидации юридического лица ООО «Столярная мастерская 3Д Дом» в связи несоответствием адреса регистрации фактическому месту нахождения юридического лица. Решением от 29 июля 2016 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Рассмотрено ряд дел о признании банкротами физических лиц

Волкова Н. А. обратилась в суд с заявлением о признании её несостоятельной в силу неспособности погашения обязательств перед кредиторами. Из материалов дела следует, что общая сумма долга на момент рассмотрения заявления  составила 2, 6 млн рублей.  В конкурсную массу поступили денежные средства в размере 8 тыс. руб. Расходы финансового управляющего составили 20 тыс. руб. Денежные средства, поступившие в конкурсную массу, направлены на оплату судебных расходов по делу о банкротстве. После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, был освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов.

Аналогичную процедуру освобождения от долгов пожелал пройти и один из учредителей плачевно известного ООО «Птицефабрика «Николаевская» сын бывшего председателя ульяновской торгово-промышленной палаты Баландин Дмитрий Евгеньевич. Ждем решения суда.

Арбитражный суд обязал юридическое лицо сменить наименование

ООО «Дэйли» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ООО «Дэйлимедсервис» об обязании прекратить использование фирменного наименования истца.

Как следует из материалов дела, ООО «Дэйли» зарегистрировано под своим фирменным наименованием ранее, чем ООО «ДэйлиМедСервис». Истец в состав учредителей ответчика не входит. Общества осуществляют свою деятельность в одном регионе, в одном городе – г. Ульяновск Ульяновской области, расположены в непосредственной близости друг от друга.

Рассмотрев дело, суд решил обязать ООО «ДэйлиМедСервис» прекратить незаконное использование слова «Дэйли» в фирменном наименовании, а также при выполнении работ и оказании услуг, в составе коммерческого обозначения (логотипа), при размещении на вывесках, в рекламе, в объявлениях, на бланках, на счетах, на прайс-листах и иной документации, на товарах и их упаковках, в сети Интернет, путем внесения изменений в учредительные документы ООО «ДэйлиМедСервис».

КУГИГ оспорил оценку, которую сам заказал

Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (КУГИГ) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ООО «Бизнес-оценка-аудит» о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 272,8 кв. м в г. Ульяновске, ул. Ватутина, д. 40 и земельного участка площадью 1 013 кв. м по этому адресу, указанной в отчете об оценке № 806-10/15 от 10.11.2015. Как видно из материалов дела рыночная стоимость, определенная ответчиком является явно заниженной. На основании судебной экспертизы суд принял решение об удовлетворении требований КУГИГ. Рыночная стоимость была необходима для продажи данной собственности.

АО «АЛЕВ» вновь реализует продукцию не соответствующую ГОСТ

Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) по Чувашской Республике и Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о привлечении АО «АЛЕВ» к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.43 КоАП РФ. Как следует из материалов дела в отобранных пробах молочной продукции, произведенной АО «АЛЕВ» (молоко ультрапастеризованное 3,2%), выявлены нарушения требований ГОСТ Р 52253- 2004: АО «АЛЕВ» вину в совершении вменяемого правонарушения признало.

Область не оплачивает погребение граждан, не имеющих родственников.

МУП «Ритуальные услуги» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Ульяновской области в лице Главного управления труда, занятости и социального благополучия Ульяновской области о взыскании расходов по захоронению 9 умерших, не имеющих супруга, близких родственников, иных родственников либо законного представителя в размере 47 495 руб. 52 коп. Решением суда действия города признаны незаконными, исковые требования подлежащими удовлетворению.

Администрации города Ульяновска передала полномочия по распоряжению землей

ИП Антонов И.П. обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением, в котором просил признать незаконными отказы администрации Ульяновска в просьбе отменить постановление главы города «Об утверждении проекта границ земельного участка по ул. Врача Михайлова, 51 (…) ». Из Администрации он получил ответ, что отменить не  возможно, так как право распоряжения передано. При этом Администрация е обратила  внимание на тот факт, что земельный участок, в отношении которого требуется исправление кадастровой ошибки, является собственностью предпринимателя. Арбитражный суд, усмотрел  бездействие администрации именно в нерассмотрении по существу обращения предпринимателя.