Архив метки: Строительство многоквартирных домов на землях ИЖС. ул. Баумана 85. 2 пер

Точечную застройку в Ульяновске не победить без нового генплана?

1.06.2016 года Комиссия по внесению изменений в Правила землепользования и застройки одобрила предложение сделать обязательным при строительстве многоквартирных домов наличие парковок, детских площадок и зеленых зон на придворовой территории.

DSC00433

Поводом для обращения послужил один из самых ярких примеров точечной застройки от компании «Силен».  

Еще 11.12.2015 г. руководитель нашего агентства Кучембаев Алмаз обратился к главе города Ульяновска Сергею Панчину внести такие изменения. Поводом послужил один из самых ярких примеров точечной застройки в нашем городе — строительство компанией «Силен» на 20 сотках 23-этажного дома по ул. Кролюницкого. Надо сказать, что при строительстве этого дома допущено немало нарушений. Это и нарушение запрета на строительство в зоне зеленых насаждений согласно генеральному плану, и не соблюдение требований водоохраной зоны. Однако главный недостаток — это отсутствие какой-либо инфраструктуры на придворовой территории.

В Ульяновске в отличие от Димитровграда, Санкт-Петербурга до сих пор отсутствуют такие требования.

В ходе расследования по указанному дому выяснилось, что в Ульяновске в отличие от Димитровграда, Санкт-Петербурга и многих других городов, отсутствуют требования к площади земельных участков под строительство многоквартирных домов.

Предложение о внесении соответствующих изменений было рассмотрено  лишь через полгода. Комиссия в 6 раз нарушила срок, предусмотренный ст. 33 Градостроительного кодекса РФ. Следующий этап утверждение изменений Городской думой.

Однако в своем ответе глава администрации Гаев В.А. указал , что работа по внесению изменений в Правила сопряжена с изменениями в Генеральный план. Как всем известно, генеральный план правится уже очень давно и не понятно когда эта работа закончится. Однако это не повод откладывать внесение изменений в Правила. Несмотря на заявления, точечную застройку в городе пока никто не остановил.

См. ответ главы администрации г. Ульяновска

ОТВЕТ аДМИНИСТРАЦИИ ОТ 08.06.16. ЛИСТ1

 

Изучаем договор долевого участия в строительстве

Договор долевого  участия: что нужно знать?  

Какие обязательные требования к содержанию Договора участия в долевом строительстве установлены законом?

В договоре долевого участия в строительстве должно быть указано: передача конкретного объекта (квартира), срок передачи застройщиком объекта участнику, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В случае, если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в Договоре или  договор не зарегистрирован в соответствии с законом, такой договор считается незаключенным.

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц — проектная декларация — должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:

разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства дома; заключение государственной экспертизы проектной документации; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды); сведения о проектах строительства, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет с указанием места нахождения объектов, сроков ввода в эксплуатацию по проектной документации и фактически.

Таким образом, Застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ, либо путем предоставления конкретному лицу).

На практике, из-за низкого уровня юридической грамотности основной массы граждан, Застройщики часто пренебрегают своей обязанностью по предоставлению данной информации.

Запросить вышеперечисленные документы у Застройщика важно не только для установления соответствию законодательству деятельности Застройщика и оценить риски на этапе заключения Договора, но также и для того, чтобы обезопасить дольщика на случай возможных нарушений со стороны Застройщика и связанных с этим судебных споров.

 

Актуальное интервью с юристом Алмазом Кучембаевым о болевых точках в градостроительстве Ульяновска

Градостроительная политика в Ульяновске неоднократно подвергалась критике. Очевидно, что в градостроительстве Ульяновска назрела острая необходимость преобразований. И они идут. Однако не всегда даже хорошие законы применимы на практике. Действительность многое корректирует. Собственно об этом и был наш разговор с юристом Алмазом Кучембаевым, который пришел в студию ИД «Ульяновская правда».

— С какими проблемами в градостроительстве вы сталкиваетесь в своей практике?

— Назову две большие многогранные проблемы. Во-первых — это многоквартирное строительство. Здесь есть вопросы ко многим застройщикам и по срокам, и по качеству. Причем под качеством надо понимать не просто строительные недоделки, но и качество инфраструктуры домов, которые сегодня сдаются. То есть в данном случае мы говорим о точечной застройке.

Вторая большая проблема — это самовольное строительство. Здесь можно сказать и о самовольном захвате. К примеру, в районе поселка Мостовая есть целые улицы, которые возникли в силу захвата этой территории гражданами, и постройки на них самовольных домов. Казалось бы, застройка пустырей — естественный прирост городов, но порядок узаконения таких домов не предусмотрен.

Но самовольное строительство — это не только самозахват. К нему можно отнести то же «серое» строительство клубных домов.

Кроме того, в последнее время актуальным стало мошенничество в сфере кадастрового учета недвижимости, когда, к примеру, земля выдается по льготной цене. Или право на приобретение земли возникает в силу того, что те или иные специалисты — кадастровые инженеры — рисуют объекты, которых нет, или объекты, которые не соответствуют тому, что есть на самом деле. Из этого вытекает много проблем. И уже есть первые уголовные дела.

— Давайте на этих проблемных вопросах остановимся более подробно. Настоящей бедой для Ульяновска становится точечная застройка. Так, в сентябре 2014 года Ленинский районный суд признал незаконным строительство гостиницы на улице Кролюницкого, где компания «Монолитсервис» застраивала подземную реку Симбирку. После длительной работы с приставами застройщик освободил участок от ограждения. Однако вместо одного строителя реку стал засыпать другой. Участок огородила компания «Силен». На заборе огороженной территории висит паспорт объекта о строительстве многоквартирного дома. Как указано на сайте компании «Силен», на участке площадью 20 соток будет 23-этажный дом с 220 квартирами. Какова ситуация сегодня?

— Сразу хочу отметить, что точечную застройку вообще запретить невозможно, для этого сначала нужно запретить частную собственность.

Как вы знаете, земельные участки внутри существующих микрорайонов находятся у того или иного лица в собственности, и он вправе ими распоряжаться как хочет, в том числе застраивать их. У «Силена» вблизи озера реки Симбирки была в собственности земля трех выкупленных и объединенных участков. Вернемся к истории с Симбиркой. Действительно, в 2014 году началась застройка территории реки. Мы представляли интересы жителей, живущих рядом. Их подвалы стала затапливать вода — ведь застройщик строил прямо на самом озере.

Тогда-то я и узнал, что есть такая подземная река. Несмотря на то что она протекает в коллекторах и в этом месте выходит наружу, там достаточно чистая вода. Суд тогда установил, что этот водоем имеет место быть. А документы, подготовленные для застройки участка, незаконны. Мы долго добивались этой правды — работали юристы, прокуратура, депутаты. Дело было хорошее в том плане, что мы применили закон в чистом виде: потребовали освободить зеленую зону и убрать незаконную застройку.

А потом вдруг оказалось, что мы освободили ее не для жителей города, а для другого застройщика, который стал строить на своих трех участках многоэтажный дом. При этом он не утруждался вывозом земли из вырытого котлована, а засыпал ею то самое озеро. Загородил все забором и начал вбивать сваи. Причем с самого начала было видно, что площади своих участков для строительства ему не хватает.  Поэтому он и засыпал озеро, чтобы на нем строить. Как оказалось, дом в 23 этажа ему разрешили построить только на 20 сотках. В этом случае как раз можно говорить о том, что это и есть точечная застройка.

Вот такой дом «съест» вокруг себя всю территорию. Ему необходима соответствующая инфраструктура, которой нет. Сейчас по нашей просьбе в суд обратилась уже администрация города. Она требует освободить незаконно занятую территорию и ужаться застройщику до площади своего участка. в суде «Силен» признал это. Однако просит дать ему немного времени: он готов убрать грунт с озера и забор, но только когда пройдут холода. Судебное решение пока не вынесено. Следующее заседание в середине февраля. Мы надеемся, что все требования будут выполнены. И дороги обратной не будет: одно решение суда уже было, в нем было четко сказано, что это озеро застраивать нельзя.

— А дом все-таки будет выстроен?

— Из-за того что «Силен» очень долго и упорно не мог ужаться в площадь своего участка — законные границы, я посчитал, что есть основания для того, чтобы признать разрешение незаконным, и обратился в прокуратуру. У меня нет полномочий, чтобы собрать необходимые документы, поэтому прокурорские сотрудники проверят, сделают запрос, а потом будет вынесено окончательное решение по дому. «Силен» можно понять: компания — собственник территории и хочет на ней построить дом. Беда в том, что необходимой инфраструктуры подобные застройщики не создают. Спрашивается, где будут парковать свои авто жильцы дома, где будут отдыхать дети и взрослые? И здесь сказывается пробел в нормативно-законодательных актах. В требованиях к площади земельных участков, в том числе и по застройкам многоквартирных домов, у нас не сказано, что рядом с домом должна быть какая-то инфраструктура, поэтому и вырастают такие дома, где отмостка идет по границе земельного участка, то есть дом строится к ней впритык.

Я выступил с инициативой внести изменения в Правила землепользования и застройки города, установить минимальные требования к застройщикам. Особо там придумывать ничего не надо. Если взять те же Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, там очень подробно обо всем сказано, в том числе расписаны требования к наличию зеленых, парковочных зон, детских площадок. Таким образом, можно текст в текст все повторить. Я в свое время, когда увидел, что такой пробел существует порядка 10 лет, очень удивился. На сегодня главное, что администрация города не против внести такие изменения в Правила землепользования и застройки.

— В сентябре прошлого года было принято решение о сносе 3-этажного клубного дома на ул. Баумана, 85. В чем причина? Много ли таких домов в Ульяновске? И что делать жителям, если дом снесут?

— В этом деле я не участвовал. Но ко мне обращались жильцы подобных домов, поэтому в целом тему изучил. Такая практика на самом деле началась не с нашего региона, а с Подмосковья и Урала. Но отношение к тому, по каким «серым схемам» строятся так называемые клубные дома — дома до пяти этажей, меняется. Практика сформировалась так: чтобы построить такой дом по закону, надо провести достаточно дорогостоящие работы — заказать проектно-сметную документацию, в отдельных случаях — провести ее экспертизу, получить разрешение на строительство, это все требует определенных затрат.

Но сегодня эти дома составляют конкуренцию большим многоквартирным домам за счет того, что они по стоимости дешевле. И как раз для того чтобы добиться этой дешевизны, нужно снижать максимальные издержки. Застройщики пошли на такой хитрый вариант оформления, что изначально называли эти дома индивидуальными. По сути, они скупали 6 соток на месте старого индивидуального дома, сносили его и строили трех -, четырехэтажные дома. Потом оформляли их по «дачной амнистии»: подавали декларацию в Росреестр, где им выдавали свидетельство, что это индивидуальный жилой дом. И квартиры в нем продавались не как отдельные помещения, а как доля в этом доме. В принципе, возражений со стороны граждан не было. Поэтому практика существовала очень долго. Во всей этой круговерти позиция органов власти сводилась до недавнего времени к тому, что как кадастровый инженер нарисовал, так оно и верно. Перепроверять его работу никто не брался. Что поступало в кадастровую палату, то и ставилось на учет. Что поступало из Кадастровой палаты в Росреестр, то и регистрировалось.

Но в 2012 году началось движение вспять: прокуратура стала требовать от администрации города обращаться в суд с исками о сносе таких домов. И первый дом оказался Баумана, 85. Возможно потому, что в нем была продана всего одна квартира. И вот этот покупатель захотел вернуть свои деньги. Суд вынес положительное решение. Но встал вопрос: что будет дальше с такими домами, их ведь немало. Если потрудиться, я могу назвать более двух десятков адресов, но на самом деле может оказаться, что их в два раза больше. Кстати, в большинстве сейчас живут.

А тем временем механизм уже заработал. Прокуратура вносит предписания администрации, администрация подает в суд. Следующий дом на снос был по адресу: Тимирязева, 37. Там просто очевидно было, что он многоквартирный. Когда начался суд, планировка изначально создавалась под квартиры — это показала экспертиза. Но потом он был быстренько перепланирован под индивидуальный. В итоге суд решил, что дом сносить не нужно, то есть застройщик его сохранил в том виде, в котором он описан. А если дом индивидуальный, то по «дачной амнистии» все дальнейшие изменения можно зарегистрировать.

Дальше практика пошла еще интересней. Появились требования следующего рода: администрация обратилась по дому, расположенному по адресу: 1-й пер. Декабристов, 25, с требованиями не сносить, а обязать застройщика получить разрешение на реконструкцию дома, то есть оформить его многоквартирным. Я к чему веду? Эта практика коттеджной застройки по «серой схеме» привела к тому, что легализация происходит очень сложным путем. Сносить их вроде как не будут, но все равно придется делать проектную документацию. Получается, выгода самой схемы теряется. Не знаю, что будет дальше. В любом случае я не вижу пока никого из участников процесса, кто хотел бы, чтобы такие дома сносились, как того требует закон.

— А дом по ул. Баумана, 85 снесут?

— Это еще более интересный вопрос. Скажите, сколько решений судов в принципе исполняются? На сегодня по статистике самые лучшие приставы — это те, которые достигают хотя бы половины исполнения решений. Это для нас сильная боль. Мы представляем интересы в суде и должны гарантировать или, по крайней мере, быть уверенными в том, что решение суда будет исполнено. Но то внимание, которое уделяется службе судебных приставов самим государством, настолько незначительное, что успехов они не достигают.

Ирина Антонова

Тема: Строительство многоквартирных домов на землях ИЖС в Ульяновске.

Строительство многоквартирных домов на землях ИЖС в Ульяновске.

Застройщики экономят на рабочих проектах и строят 3-х этажные многоквартирные дома, оформляя их как индивидуальные. Это началось с введением «дачной амнистии» и только в 2015 году администрация г. Ульяновска начала предъявлять иски о сносе таких домов. Стала формироваться определенная судебная практика на уровне региона. Так как никаких официальных разъяснений ни от суда, ни от администрации города нет, мы сделали свой обзор тех дел, в которых участвовали сами, консультировали коллег или следили за работой оппонентов.

ул. Баумана 85

В марте 2015 г. администрация города по адресу  ул. Баумана, 85 выявила такой дом.  С этого же времени застройщик стал избавляться от своего имущества, чтобы не отвечать по обязательствам. В июне судья Родионова В.П. рассудила снести этот дом.  Решение вступило в силу 22.09.2015г.

Обстоятельства дела. Дом был распланирован на квартиры, одна квартира уже была продана. Экспертиза показала, что дом многоквартирный. Иск был предъявлен и к застройщику и к покупателю квартиры. Удовлетворили требования только к застройщику.

Итог этого дела зависит от администрации. На сегодняшний день исполнительное производство по этому делу в базе приставов не значится.

ул. Тимирязева 37.

Второе  дело о сносе многоквартирного дома. Судья Дворцова Н.В. 06.10.2015 г. в  удовлетворении иска администрации города о сносе дома отказала.

Обстоятельства. Застройщик не продал ни одной квартиры. Пытался, но не смог. Росреестр не пропустил сделку. Перед выходом судебного эксперта застройщик сломал в доме все внутренние перегородки. Доказательства того, что дом планировался под несколько квартир, исчезли. Большую площадь и внешний вид экспертиза признаками многоквартирного дома не признала. Дольщица, пытавшаяся купить квартиру, выступила свидетелем на стороне застройщика, заявив о том, что она вовсе не квартиру покупала, а так оформляли обеспечение займа.

Итог. Застройщик рассчитывает получить разрешение на реконструкцию.

1-пер. Декабристов, 25

Было представление прокуратуры в мэрию г. Ульяновска с требованием обратиться в суд. В суд представитель прокуратуры не явился. Иск заявлялся о сносе, но оказалось, что тот же суд в 2014 г. признал дом индивидуальным. В итоге вышли на требования о  признании объекта самовольно реконструированным, с требованием обязать получить разрешительную документацию. Судья В.И. Рыбалко 15.10.2015 г. такие требования удовлетворил.

Обстоятельства. С межрегионгазом заключен договор поквартирного отопления.  Экспертиза показала, что дом многоквартирный. В доме живет несколько семей. Соседи возражали против сохранения дома.

Итог опять подводить администрации. Если такое «оригинальное» решение считать преобразующим, то заявление от собственников дома не требуется. Однако без рабочего проекта не понятно, о каком разрешении на реконструкцию вообще можно говорить. Другой вариант развития событий еще более абсурден. Получается, что мэрия должна обратиться к приставам, чтобы те заставили собственников дома обратиться в мэрию. И опять же встает вопрос, как заставить жильцов сделать рабочий проект.

2 пер, Баумана 38

Обстоятельства. Застройщики те же, что и дома по ул. Баумана 85. Все квартиры проданы. В конце июня жители дома стали получать письма за подписью Панчина С.С. о том, что дом должны снести. Впоследствии администрация города выдала градостроительный план, несмотря на то, что за ним обратились не все дольщики или подпись одного из них подделали. Расходы по оформлению дома несут дольщики.

27.10.2015 г. прокуратура в адрес мэрии внесла представление о необходимости сноса дома. Это помогло одной из дольщиц подать иск о расторжении договора купли-продажи. Удалось даже выявить имущество застройщиков. В результате застройщик пошел на мировую.

Продолжение опять за администрацией. Будет в итоге подан иск? Или администрация рассчитывает, что сформирует судебную практику, позволяющую ей выдать разрешение на строительство таких домов задним числом?

пос. Ленинский

С иском вышел комитет Горюновой Т.В. Земля у застройщика в аренде, иск был заявлен о расторжении и сносе дома. Сразу после подачи иска другое подразделение администрации города выдало градостроительный план и разрешение на строительство индивидуального дома. Представитель Горюновой перестала посещать судебные заседания. Судья Миллер О.В. открыто дала понять, что иск желательно по существу не рассматривать. На этом же настаивала администрация. В итоге заявление было оставлено без рассмотрения.

Таким образом, схема строительства таких домов, конечно, теряет свою привлекательность  и новые дома, скорее всего, не пропустит Росреестр. Однако беспокоит поведение администрации и суда. Очевидно, что иски подаются в отношении малой части выявленных самовольных домов. При этом законом установлен определенный порядок. Хочешь строить – проси разрешение. Построил без разрешения – под снос. Хочешь сохранить самоволку – признавай право собственности в суде. Однако ни суд, ни администрация слепо исполнять закон не собираются. Следовательно, вместо одной схемы возможно возникновение другой.