ул. Красноармейская

Михаил НОВОСЁЛОВ: Защита прав дольщиков. 10 советов Верховного Суда, которые должен знать каждый


Защита прав дольщиков. Обзор ВС РФ

В июле Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству. Документ содержит важнейшие положения, на которых строится защита прав дольщиков. Обзор основан на тысячах споров, реальных жизненных ситуациях, которые стекались в Верховный Суд (далее – ВС) со всей страны за последние годы. Документ содержит наиболее распространенные проблемы и их решения.

1 проблема: Молодая семья заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, и полностью оплатила стоимость квартиры. Поскольку в обещанный срок дом не был достроен, семья решила простимулировать застройщика и взыскать неустойку по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве» (далее – 214-ФЗ). Однако суд отказал, поскольку неустойка по 214-ФЗ полагается только тем, кто заключил договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи.

Позиция ВС: Если договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), то независимо от его названия, должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Рекомендация: Если договор заключен с непонятным названием, но по сути является ДДУ, то смело можно идти в суд и защищать свои права по 214-ФЗ. Но, тем не менее, чтобы избежать проблем, необходимо вкладывать деньги в строящееся жилье только по договору долевого участия. Не стоит заключать сомнительные договоры, пытаясь сэкономить.

Ульяновские застройщики в целях уклонения от ответственности, предусмотренной 214-ФЗ, предлагают людям заключать не ДДУ, а различные иные договоры (предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия, инвестиционный договор). Особенно этим славится печально известная Птицефабрика Тагайская, строившая дома на Красноармейской, которая заключала предварительный договор купли-продажи и договор займа.

 

2 проблема: Женщина заключила ДДУ на квартиру. После получения квартиры было обнаружено, что рядом с окном на улице расположен газорегуляторный пункт.  Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и выплатить потребительский штраф. Суд отказал, поскольку не доказано нарушение строительных норм.

Позиция ВС: Да, действительно квартиру заменить нельзя. Но моральный вред и потребительский штраф должны быть выплачены, поскольку застройщик обязан предоставить дольщику всю информацию о квартире и доме.

Рекомендация: Дольщик имеет право требовать компенсацию, если застройщик построит дом с отступлениями от проектной документации на момент заключения ДДУ. Для ульяновских новостроек такие случаи не редкость. Например, КапиталИнвест обещал благоустроить территорию дома на Автомобилистов 7 А. Вместо этого сдал дом с кучей строительного мусора. Тому же примеру последовал Керамзит в доме на Ипподромной 4. Кроме того, Керамзит вместо крышной котельной сделал центральное отопление.

При заключении ДДУ необходимо тщательно изучать проектную документацию. А лучшего всего проконсультироваться с юристом и строительным экспертом. Квартира – самая дорогая вещь человека. И не стоит жалеть пару тысяч на консультацию, когда рискуешь миллионами.

 

3 проблема: Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали ЖСК для достройки дома. Одну дольщицу в ЖСК не приняли, сославшись на то, что она поздно обратилась, прием уже закрыт. Как быть?

Позиция ВС: Поскольку дольщицу никто не уведомил о создании ЖСК, она должна быть принята в ЖСК.

Рекомендации: Согласно п. 1 ст. 201.10 Федерального закона о банкротстве ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства. Не стоит занимать выжидательную позицию. Если застройщик в банкротстве, нужно активнейшим образом участвовать в процессе. Дольщикам нужно объединяться вокруг сильных юристов и защищать свои интересы.

Вопрос о создании ЖСК актуален для дольщиков застройщика Птицефабрики Тагайской (особенно 140 дом), Максима ЖК Молодежный, ЖК Лидер ЗАО Строительная корпорация. Всем указанным застройщикам грозит банкротство, а дольщикам недострой. Один из выходов – создание дольщиками ЖСК для достройки дома самостоятельно.

 

4 проблема: Мужчина стал дольщиком по договору уступки. Поскольку дом сдали с опозданием, был подан иск о взыскании неустойки за просрочку. Однако суд в иске отказал, ссылаясь на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков.

Позиция ВС: Условия договора можно изменить только дополнительным соглашением, зарегистрированным в Росреестре.

Рекомендации: Дольщик имеет право на неустойку даже если получил от застройщика уведомление о продлении сроков, или такое уведомление получал первоначальный дольщик. Условия о сроке можно продлить лишь дополнительным соглашением, которое заключать совсем не обязательно. Оно лишит вас права на неустойку.

Просрочка – беда практически всех застройщиков. Застройщики любым способом пытаются уйти от ответственности, рассылая уведомления о продлении, а также любым путем уговаривая дольщиков заключить дополнительные соглашения. Особенно в этом преуспели застройщики Запад и Максима.

 

5 проблема: Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока.

Позиция ВС: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

Рекомендации: Дольщик имеет право требовать неустойку, если первоначальный дольщик, а также дольщик по уступке не заключали дополнительных соглашений.

Заключая договор уступки необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

В договоре уступки много минусов. Лучше заключать договор напрямую с застройщиком. Во-первых, как правило, цена уступки выше цены первоначального договора. А в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора, но не уступки. Такие проблемы часто встречаются по ДДУ Максимы и КапиталИнвеста.

Во-вторых, заключая договор уступки, вас могут не уведомить о дополнительных соглашениях о продлении срока, заключенных до этого. В итоге будет потеряно право на неустойку.

МонолитСервис по одному из дел умудрился притащить в суд состряпанное дополнительное соглашение о продлении сроков. Его, конечно, не приняли во внимание, поскольку оно не было зарегистрировано в Росреестре.

 

6 проблема: Застройщик отказывался регистрировать ДДУ. Дольщик обратился в суд, который отказал в регистрации.

Позиция ВС: Если есть доказательства уклонения застройщика от регистрации, суд обязан удовлетворить требования дольщика.

Рекомендации: В случае уклонения застройщика от регистрации ДДУ, необходимо направить застройщику требование о регистрации. Если застройщик не исполнит требование, нужно обратиться в суд, приложив доказательства отправки требования (почтовая квитанция, отметка о получении).

 

7 проблема: Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

Позиция ВС: Расторжение ДДУ через год после заключения по причине незначительной просрочки оплаты невозможно, поскольку является злоупотреблением правом и недобросовестным поведением.

Рекомендации: Если застройщик пытается расторгнуть ДДУ из-за незначительных нарушений, которые были давно, необходимо ссылаться на его недобросовестное поведение, которое в силу ст. 10 ГК РФ не подлежит защите. Защита прав дольщиков в таком случае превыше.

Во избежание проблем следует вовремя вносить оплату по ДДУ. Застройщик с радостью воспользуется вашими деньгами без процентов и вернет вам деньги, когда квартира будет стоить уже значительно  дороже.

 

8 проблема: Дольщик потребовал в суде неустойки за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ. Суд отказал, указав, что 214-ФЗ таких неустоек не предусматривает.

Позиция ВС: Неустойка за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ положена на основании Закона о защите прав потребители.

Рекомендации: Если застройщик вовремя не устраняет недостатки, необходимо требовать неустойку. Такими нарушениями особенно грешит застройщик Запад. Защита прав дольщиков опирается и на закон о защите прав потребителей.

 

9 проблема: Суд снизил неустойку за просрочку, хотя застройщик в суде не участвовал и о снижении не просил.

Позиция ВС: Судебный процесс состязателен. Суд не должен помогать застройщику. Снижать неустойку можно только по заявлению застройщика.

Рекомендации: Если суд снизил неустойку, а застройщик этого не просил – это основание для обжалования. Более того, застройщик должен обосновать и доказать необходимость снижения неустойки. Если он этого не сделает, неустойку снижать нельзя.

 

10 проблема: Суд отказал дольщику во взыскании потребительского штрафа, поскольку после подачи иска, застройщик оплатил неустойку

Позиция ВС: Если дело дошло до суда, значит нельзя говорить о добровольной выплате неустойки. Потребительский штраф должен быть взыскан.

Рекомендации: Для того, чтобы взыскать потребительский штраф необходимо предоставить в суд доказательства направления досудебной претензии. В суде застройщик может предложить мировое соглашение, предложив лишь половину положенного. Так, например, делает Запад. Однако не стоит спешить соглашаться. Застройщик знает, что в суде взыщут больше, поэтому пытается откупиться. Защита прав дольщиков для застройщика не на первом месте.

 

Обзор ВС РФ появился благодаря активным дольщикам и сильным юристам, которые не найдя правду в местных судах, добились правды в Верховном суде. Не нужно опускать руки после ошибочных решений местных судов, а нужно идти до конца и защита прав дольщиков восторжествует.

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

20 − 15 =