Архив за месяц: Ноябрь 2016

ЖК Молодежный

16.01.17 г. «Максима» будет объявлена банкротом?!

24.11.16 в Арбитражном суде Ульяновской области состоялось судебное заседание по делу о банкротстве застройщика ООО «Максима». Компания строит тот самый дом-монстр под название ЖК «Молодежный».

ЖК Молодежный

ЖК Молодежный

01.07.2016 г. заявление на банкротство подало ЗАО «Управление механизации № 5», которому застройщик задолжал 2,3 млн рублей. Заседание уже трижды откладывалось для мирного урегулирования спора.

Позиция «Управления механизации № 5»

В судебном заседании представитель «Управления механизации № 5» указала, что «Максима» не стремится погасить долг или иным способом урегулировать спор миром. Предложение оплатить долг квартирой в строящемся доме не приемлемо, так как квартира предлагается по завышенной цене.

Позиция ООО «Максима» 

Представитель застройщика заявил, что для погашения долга взыскателю достаточно принять с доплатой имущество должника — строительный кран, который оценен более чем в 3 млн. руб.

Позиция областного правительства 

Минстрой области (начальник отдела надзора за долевым строительством Бормотов Константин) поддержал застройщика.

Кроме того, в заседании в качестве слушателя присутствовал сотрудник Управления по вопросам общественной безопасности администрации Губернатора Ульяновской области. В судебном заседании полномочий для выступлений у него не было, а вне суда представитель губернатора вел переговоры со всеми лицами, участвующими в деле. Уговаривал не допустить банкротства застройщика, которое может привести к социальной напряжённости.

Позиция суда

Судья Модонова дала понять представителю «Максимы», что необходимо активнее добиваться мира, либо банкротство неминуемо. Судебное заседание перенесено на 16.01.17 г. Судья отметила, что стоимость крана около 3,5 млн. руб., а общий размер  уже заявленных долгов более 4 млн. руб. То есть суммы крана недостаточно для погашения всех долгов. Представитель «Максимы» заявил, что имущества достаточно для того, чтобы отказать в признании банкротом.

Комментарий Кучембаева Алмаза: 

Такая позиция застройщика лишнее доказательство плохой работы областного правительства. Позиция — забирайте кран — объясняется лишь окончанием высотных работ. Это еще раз говорит о недобросовестности ООО «Максима» и его владельцев. Представитель губернатора заявляет о недопустимости отказа дольщиками от своих квартир. Предлагает создать ЖСК в случае банкротства. Однако власть не понимает, что многим дольщикам просто негде жить, и находиться в таком положении  дальше они не  в состоянии.

ул. Красноармейская

«Птицефабрика «Тагайская». Банкротство неизбежно.

5.10.2016 г. было опубликовано решение Арбитражного суда Ульяновской области о взыскании с ООО «Птицефабрика «Тагайская» 10 млн. рублей. 14.11.16 удовлетворен иск ООО «СПК» на 13, 3 млн. на протяжении последних лет арбитражный суд почти ежемесячно взыскивает долги с застройщика.

Каждый дольщик может по открытым источникам попытаться посчитать финансовую состоятельность «Птицефабрики «Тагайской».

Квартиры в домах продаются по цене 45 000 за кв. м. В продаже остались такие дома как:

  1. Красноармейская 140 (предполагаемая сдача 25 февраля 2017 года). Всего квартир 50 шт.

    Красноармейская 140

    Красноармейская 140

Общая площадь квартир – 3 539,7 кв.м. Следовательно возможная прибыль 159,2 млн рублей. Себестоимость строительства согласно той же проектной декларации — 120 млн. рублей. Итого чистая прибыль — 39,2 млн. Построено все 6 этажей, 50 квартир

  1. пер. Красноармейский (предполагаемая сдача 15 октября 2018 года)

    пер. Красноармейский

    пер. Красноармейский

Всего квартир 80 шт. Общая площадь квартир – 5 841,4 кв.м. Возможная прибыль – 262, 8 млн рублей. Себестоимость строительства 231 млн. Чистая прибыль — 31 млн.

Построено пока 2 этажа (10 квартир).

  1. ул. Красноармейская (предполагаемая сдача 15 ноября 2018 года).                                    
    ул. Красноармейская

    ул. Красноармейская

                                                                                                                                                                       Всего квартир 152 шт. Общая площадь квартир – 11 411,95 кв.м. Построено 2 этажа (24 квартиры). Возможная выручка 513,5 млн рублей. Планируемая себестоимость 450 млн. рублей. Чистая прибыль 63 млн

Итого возможная чистая прибыль от всех объектов 133 млн. рублей.

Согласно опубликованной проектной декларации на 30.09.2016г. на сегодняшний день общий размер задолженности застройщика – 196,5 млн. руб.

Согласно выпискам Росреестра договоры долевого участия в строящихся домах не регистрируются. Ответ на вопрос будет ли «Птицефабрика «Тагайская» банкротом зависит от того сколько в общей задолженности плохих долгов (штрафов, неустоек и т.д.), которые не сидят в себестоимости строительства, и будут ли вообще продажи в строящихся домах.

По нашему мнению банкротство неизбежно, и как ни прискорбно это признавать свои деньги получит тот, кто первым откажется от квартиры.

МИХАИЛ НОВОСЕЛОВ: КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ОТКАЗ ОТ ДДУ?

Дольщики, устав ждать и окончательно потеряв доверие к застройщикам, прибегают к решительным мерам и расторгают договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Предлагаем вам ряд рекомендаций как правильно оформить отказ от дду.

При расторжении ДДУ может возникнуть ряд вопросов. В каких случаях можно отказаться от ДДУ? Как правильно оформить отказ от договора? Как получить с застройщика проценты за пользование деньгами? Что делать если застройщик добровольно не возвращает деньги за квартиру?

Согласно в ст. 9 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве» дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае просрочки передачи квартиры на два месяца; неудовлетворения требований дольщика, связанных со строительными недостатками.

По требованию дольщика, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановлении строительства, когда очевидно, что дом не будет сдан в срок; существенного изменения проектной документации; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений.

Для одностороннего отказа от ДДУ необходимо направить в адрес застройщика уведомление об отказе от ДДУ по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа дольщика от ДДУ застройщик обязан в течение двадцати дней вернуть деньги за квартиру, а также проценты в размере двух ставок рефинансирования. А в случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан в течение десяти дней возвратить деньги и проценты.

Как это часто бывает, несмотря на то, что в законе все написано относительно понятно, в судебной практике возникают различные сложности.

 Форма расторжения ДДУ

Для того чтобы избежать уплаты процентов, застройщик может предложить оформить расторжение в виде соглашения о расторжении ДДУ. В суде застройщик может попытаться доказать, что проценты выплачиваются только в случае одностороннего отказа. А в случае соглашения о расторжении проценты не выплачиваются. Однако Ульяновский областной суд полагает, что при наличии нарушений прав дольщика, застройщик в любом случае обязан выплачивать проценты (Апелляционное определение от 30.08.2016 г. по делу № 33-4206/2016).

Основания для снижения процентов

Как уже указывалось, при расторжении ДДУ дольщик вправе требовать деньги, переданные по ДДУ за квартиру, а также проценты в размере двух ставок рефинансирования. Однако суд может уменьшить размер процентов вс лучаях

— если при заключении ДДУ дольщик знал, что объект не будет сдан во время;

— если у дольщика есть другое жилье;

— при наличии трудного финансового положения застройщика (Апелляционное определение от 29.03.2016 г. по делу № 33-1412/2016).

Кроме того, суд может уменьшить размер процентов исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (Апелляционное определение от 31.05.2016 г. по делу № 33-2443/2016).

Отказ от ДДУ при отсутствии нарушений прав дольщика

Застройщики стараются снизить количество расторжений ДДУ. Если дольщик захочет расторгнуть ДДУ, застройщик может отказаться, сославшись на отсутствие нарушений прав дольщика. Однако дольщики в любом случае имеют право отказаться от ДДУ. Но если права дольщика не нарушены, то застройщик должен выплатить только деньги за квартиру, а проценты выплате не подлежат  (Апелляционное определение от 07.06.2016 г. по делу № 33-2680/2016).

Для получения процентов необходимо доказать факт нарушения прав дольщика

Если на момент расторжения договора условия для одностороннего отказа и судебного расторжения ДДУ не наступили, то дольщик не имеет право на проценты. В суде необходимо доказать факт нарушения прав дольщика. В противном случае суд откажет в выплате процентов, взыскав лишь деньги за квартиру (Апелляционное определение от 19.04.2016 г. по делу № 33-1672/2016).

Отказ от ДДУ возможен даже после подписания акта приема-передачи

Если акт приема-передачи подписан, но ещё не зарегистрирован, то дольщик имеет право на отказ от ДДУ. Акт приема-передачи может быть не подписан, например, из-за того, что застройщик не передал дольщику кадастровый паспорт  (Апелляционное определение от 01.03.2016 г. по делу № 33-985/2016).

В статье показаны лишь основные проблемы, которые встречаются в судебной практике. Трудности могут возникнуть на каждом этапе: от направления уведомления об одностороннем отказе, до реального получения денег с застройщика. Поскольку на кону стоимость квартиры, каждое неправильное действие повышает риски потери своих средств, есть смысл обращаться к юристам.