Архив за месяц: Август 2017

Михаил НОВОСЕЛОВ: Обманутые дольщики получили защиту Верховного суда РФ

Обманутые дольщики. В июле Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который уже начал применяться на практике. Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» подготовило свой комментарий документа.

1 проблема: Мужчина стал дольщиком по договору уступки. Поскольку дом сдали с опозданием, был подан иск о взыскании неустойки за просрочку. Однако суд в иске отказал, ссылаясь на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков.

Рекомендации: Дольщик имеет право на неустойку даже если получил от застройщика уведомление о продлении сроков, или такое уведомление получал первоначальный дольщик. Условия договора можно изменить только дополнительным соглашением. Однако его заключение лишит дольщика права на неустойку, поэтому подписывать его не нужно. Особо изворотливые застройщики включают в акт приема-передачи положения о том, что дольщик не имеет претензий по срокам. Однако застройщика от неустойки это не спасет.

2 проблема: Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока.

Рекомендации: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

В договоре уступки много минусов. Во-первых, как правило, цена уступки выше цены первоначального договора. А в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора, но не уступки. Во-вторых, заключая договор уступки, вас могут не уведомить о дополнительных соглашениях о продлении срока, заключенных до этого. В итоге будет потеряно право на неустойку.

Лучше заключать договор напрямую с застройщиком. А заключая договор уступки необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

3 проблема: Суд снизил неустойку за просрочку, хотя застройщик в суде не участвовал и о снижении не просил.

Рекомендации: Если суд снизил неустойку, а застройщик этого не просил – это основание для обжалования. Более того, застройщик должен обосновать и доказать необходимость снижения неустойки. Если он этого не сделает, неустойку снижать нельзя.

4 проблема: Семья заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, и полностью оплатила стоимость квартиры. Семья решила взыскать неустойку за просрочку по ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» (далее – 214-ФЗ). Однако суд отказал, поскольку неустойка по 214-ФЗ полагается только тем, кто заключил договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи.

Рекомендация: Если договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), то независимо от его названия, должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Не стоит заключать договоры с сомнительными названиями (непоименованные договоры). Но если всё-таки есть такая необходимость, то обязательно нужно проконсультироваться с юристом, который даст гарантию получения квартиры.

5 проблема: Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали ЖСК для достройки дома. Одну дольщицу в ЖСК не приняли, сославшись на то, что она поздно обратилась, прием уже закрыт. Как быть?

Рекомендации: Поскольку дольщицу никто не уведомил о создании ЖСК, она должна быть принята в ЖСК. Согласно ч. 1 ст. 201.10. ФЗ «О банкротстве» дольщики в счет погашения своих требований к застройщику имеют право создать ЖСК и требовать передачи в ЖСК прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства. ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства.

Вопрос банкротства актуален для дольщиков застройщиков «Птицефабрика Тагайская» (особенно 140 дом), «Максима» ЖК Молодежный, ЖК Лидер «ЗАО Строительная корпорация». Всем указанным застройщикам грозит банкротство, а дольщикам недострой.

6 проблема: Суд отказал дольщику во взыскании потребительского штрафа, поскольку после подачи иска, застройщик оплатил неустойку

Рекомендации: Если дело дошло до суда, значит нельзя говорить о добровольной выплате неустойки. Потребительский штраф должен быть взыскан. В суд необходимо предоставить доказательства направления досудебной претензии.

7 проблема: Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

Рекомендации: Расторжение ДДУ через год после заключения по причине незначительной просрочки оплаты невозможно, поскольку является злоупотреблением правом и в силу ст. 10 ГК РФ не подлежит защите.

8 проблема: Дольщик потребовал в суде неустойки за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ. Суд отказал, указав, что 214-ФЗ таких неустоек не предусматривает.

Рекомендации: Если застройщик вовремя не устраняет недостатки, необходимо требовать неустойку на основании Закона о защите прав потребителей.

9 проблема: Женщина заключила ДДУ на квартиру. После получения квартиры было обнаружено, что рядом с окном на улице расположен газорегуляторный пункт.  Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и выплатить потребительский штраф. Суд отказал, поскольку не доказано нарушение строительных норм.

Рекомендация: Квартиру заменить нельзя, но моральный вред и потребительский штраф должны быть выплачены, поскольку застройщик обязан предоставить дольщику всю информацию о квартире и доме.

Обманутые дольщики имеют право требовать компенсацию, если застройщик построит дом с отступлениями от проектной документации на момент заключения ДДУ. В Ульяновске это не редкость. Например, «Керамзит» в доме на Ипподромной 4 вместо крышной котельной сделал центральное отопление. В таком случае можно требовать компенсацию.

При заключении ДДУ необходимо тщательно изучать проектную документацию. А лучшего всего проконсультироваться с юристом и строительным экспертом. Квартира – самая дорогая вещь человека. И не стоит жалеть пару тысяч на консультацию, когда рискуешь миллионами.

Обзор ВС РФ  добились активные обманутые дольщики и сильные юристы, которые не найдя правду в местных судах, добились правды в Верховном суде. Не нужно опускать руки после ошибочных решений местных судов, а нужно идти до конца и добиваться защиты своих прав.

Михаил НОВОСЁЛОВ: Монолитсервис. Плоская крыша или скатная?

Монолитсервис. Набережная реки Свияги 83

Монолитсервис (ООО) Ульяновск и его аффилированные лица систематически попадают в поле зрения правоохранительных органов: проверка МВД по вырубке деревьев на перекрестке Бебеля-Матросова; расследование по резонансной стройке на Льва Толстого 65; незаконный ввод в эксплуатацию дома на ул. Набережная реки Свияги 83.

Но пока ни один из органов власти не смог ничего сделать с нерадивым застройщиком. Наоборот это застройщик доводит прокуроров до скамьи подсудимых. Не смогло ничего сделать и  Управление по охране культурного наследия г-на Хаутиева.

Напомню. Застройщик на ул. Набережная р. Свияги, 83 построил восьмиэтажный дом в зоне культурного наследия ЗРЗ Р-5, которая выделена на основе земельных участков и территорий сложившейся квартальной 5-этажной застройки.

Изначально определено Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», что строить здания в этой зоне можно не более пяти этажей (отсюда и название Р-5). И первоначально застройщик ООО Монолитсервис получил разрешение на строительство 5 этажного дома.

Однако затем, по какой-то неведомой причине, как по заказу, из Постановления № 256 были исключены ограничения по этажности. Остались лишь ограничение по высоте: предельная высота зданий, строений, сооружений в зоне ЗРЗ Р-5 до карниза здания – 18 метров, до конька скатной крыши – 22 метра.

И спустя незначительное время застройщику ООО Монолитсервис выдано новое разрешение на строительство уже на 8 этажей.

Но даже, измененный закон застройщик нарушил. Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» для прояснения ситуации направило запрос г-ну Хаутиеву в Управление по охране объектов культурного наследия. На запрос был получен туманный ответ: высота дома 21, 950 кв. м., и поскольку крыша плоская, допустимая высотность здания не нарушена.

 

ООО Монолитсервис

И даже не так страшно, что Управление по культурному наследию определяет высоту в квадратных метрах (по всей видимости опечатка). Но ведь в Постановлении № 256-П четко сказано, что 22 метра высота зданий для скатных крыш а  для плоских – 18 метров. Но может власти виднее, и плоская крыша вполне сойдет за скатную. В конце концов не сносить же дом. Однако что будет дальше если подменять понятия в угоду обстановке? Могут ли чиновники, нарушившие  закон в интересах простых граждан, получить моральное право  нарушить его и в своих интересах тоже?