Архив рубрики: информация ульяновцам

Кучембаев и партнеры отзывы 2015-2014 г.г.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» с гордостью представляет отзывы наших клиентов:

  1. ООО «Русские строительные материалы» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за юридическую помощь Благодарственное письмо Русские строительные материалы
  2. ООО «Шуйская водка» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за представление интересов в арбитражном суде в деле о банкротстве Благодарственное письмо Шуйская водка
  3. ООО «Бояре» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за оказанную юридическую помощь в снижении кадастровой стоимости земельного участка Благодарственное письмо Бояре 2013
  4. ООО «Ульяновский мебельный комбинат» благодарит  Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за снижение кадастровой стоимости земельного участка Благодарственное письмо Мебельный комбинат 2013
  5. АНО Центр ТСЖ благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за оказанную юридическую помощь  по защите интересов  в суде Благодарственное письмо Центр ТСЖ 2013
  6. ООО «Энерго-Зип» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за юридическую помощь при защите интересов в суде Благодарственное письмо Авто-Зип
  7. ООО «ПИК» благодарит «Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за представление интересов в суде Благодарственное письмо ПИК
  8. ЗАО «АЗС-АКТИВ» благодарит  Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за  юридическую помощь в снижении кадастровой стоимости Благодарственное письмо АЗС- Актив 2013
  9. ЗАО «Хемпель» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за юридическую помощь в снижении кадастровой стоимости Благодарственное письмо Хемпель 2013

Кучембаев и партнеры отзывы 2016 год.

  1. Гареев М.А. благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за отстаивание его интересов  в суде по иску прокурора об изъятии земельного участка Благодарственное письмо Гареев М.А.
  2. Штыркина Н.С. , дольщик компании Запад, благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за взыскание неустойки с застройщика Благодарность Штыркина Н.С.
  3. Улюшева Е.И., дольщик компании запад, благодарит Юридическое агенттво «Кучембаев и партнеры» за взыскание неустойки с застройщика Благодарность Улюшева
  4. Гибенко Д.С., дольщик компании Запад, благодарит за взыскание в полном объеме неустойки и штрафа с застройщика Благодарственное письмо Гибенко Д.С.
  5. АО «Хемпель» благодарит Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» за оказанную юридическую помощь Благодарственное письмо Хемпель

Налог на имущество организаций, на примере Ульяновской области

Налог на имущество организаций с кадастровой стоимости

Налог на имущество организаций в Ульяновской области с 2018 года начинает рассчитываться, в том числе по кадастровой стоимости. Это касается организаций, чьи объекты включили в особый перечень.

Такая реформа означает повышение налогового бремени в отсутствие увеличения доходов. Исключение составляют недавно построенные объекты. Для них расчет налогов по “старой” остаточной стоимости более выгоден, но все равно так же обременителен.

Переход на уплату налогов с недвижимости по кадастровой стоимости обсуждался давно. Заявленный мотив заключается в том, что чиновникам налог с кадастровой стоимости (предполагается равный рыночной) кажется более справедливым. При этом увеличение налогов должно «оживить» гражданский оборот. Условная пенсионерка с Невского проспекта, живущая в 5 комнатной квартире, вынуждена будет продать жилье и переехать на окраину миллионершей.

Задача для властей при проведении такой реформы — легитимизация повышения налогов, принятие ее налогоплательщиками. Для этого надо соблюсти два условия: отсутствие внутренних противоречий в реформе + максимально возможный учет интересов налогоплательщиков.

Противоречия

Основное положение рассматриваемых изменений это ст. 378.2 Налогового кодекса, в которой указано с каких объектов налог будут платить с кадастровой стоимости. Во-первых, это административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. Во-вторых, помещения, чье назначение или фактическое использование относится к размещению офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Федеральный законодатель не решился ввести сразу налог по кадастровой стоимости на всю нежилую недвижимость, а ограничился вышеуказанными объектами.

При этом в большинстве регионов сделали дополнительные ограничения — налог ввели для самых крупных офисных и торговых центров.

В Ульяновске региональная власть сначала включила в перечень таких объектов все возможные объекты, а потом перед выборам согласилась исключить из перечня объекты, меньше 150 к.в.м. Остается только вопрос не возникнет ли у ульяновского бизнеса соблазн первратить торговые и офисные центры к следующему году в скопление бутиков площадью менее 150 кв.м.

Как поясняет управляющий партнер юридической фирмы «Ковальчук и партнеры» (г. Санкт–Петербург) Михаил Ковальчук в Санкт-Петербурге с 2015 года была введена оплата налога с кадастровой стоимости: «Ограничения были сделаны именно по верхней планке, всё что выше 3000 квм. В этой связи у нас была практика, когда разбивали объекты по площадям так, чтобы было меньше 3000 к.м. После этого было несколько изменений в законы, в том числе в Налоговый кодекс РФ. В результате вариант разбивки здания на помещения уже не работает.   С 2019 года площадь объектов у нас для попадания в перечень будет уменьшена до 1000 кв.м».

Другой мой друг и коллега  из Калининграда рассказал о более сложном подходе в их регионе.

«К примеру, в Калининградской области пошли несколько иным путём – освободили по выбору налогоплательщика один его объект, если он меньше 300 кв.м., не сдаётся в аренду и предназначен для размещения работников и производственной деятельности самого налогоплательщика. Кроме того есть ряд требований к земельному участку под таким объектом», — поясняет управляющий партнёр калининградской юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев.

Большой специалист в вопросах кадастровой стоимости Иван Гусев, управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» рассказывает, что власть в Воронежской области не сильно нуждается в  введении дополнительных льгот: «Власть умудряется в отношении ряда объектов изначально утвердить стоимость несравнимо низкую по сравнению с соседними. К примеру, если взять Индустриальный парк Масловский, который развивается под эгидой Правительства области, кадастровая стоимость расположенных на его территории земельных участков и объектов недвижимости зачастую значительно ниже чем в других районах».

Другое противоречие заключается в отношении к офисным центрам на территории заводов. В перечень, например, не включили бизнес-центр УАЗ, кадастровая стоимость которого 243,5 млн рублей. Это минус 1,7 млн рублей в бюджет только в 2018 году, а дальше по нарастающей. Очевидно, что это здание  надо было включать в перечень, после того, как владельцы назвали его бизнес-центром и стали сдавать в аренду.

Для определения стоимости земли есть большая разница между “офисным зданий делового и коммерческого назначения” (7 группа ВРИ) и “административным зданием на производственной территории” (8 группа ВРИ). И в случае, если признать здание заводоуправления зданием коммерческого назначения. Это может увеличить размер земельного налога для всего завода. К примеру, кадастровая стоимость участка УАЗа под заводоуправлением сейчас 883 рублей за кв.м., а должна быть 3741 рублей за 1 кв.м. Выходит, завод недоплачивает земельный налог.

Однако со всех административных зданий на территории заводов следует взыскивать налог по кадастровой стоимости. К примеру, административное здание завода УТЕС включили в перечень. Справедливо ли это? Надо разбираться!

Еще один вопрос — включение в перечень гостиниц. Как минимум такие гостиницы, как «Венец», «Советская», «Хилтон», «Симбирск», «Октябрьская», «Барселона», «Волга» были включены в перечень. Хилтону как новому зданию это может быть выгодно, а вот остальным вряд ли. Очевидно, что гостиницы исходя из буквального толкования ст. 378.2 НК РФ должны быть исключены из перечня. Как это было в том же Калининграде.

Комиссия

В Ульяновске уполномоченный орган по составлению Перечня объектов недвижимости, для которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость — Агентство гос. имущества и земельных отношений Ульяновской области. У ведомства с недавних пор новый руководитель, назначенный губернатором, бывший начальник ОМВД по Цильнинскому району Геннадий Неробеев. Пресса называет его зятем первого заместителя  Председателя Верховного суда РФ Серкова Петра Павловича.

Уже при новом руководителе ведомство подготовило Постановление Правительства Ульяновской области от 27 марта 2018 года № 136-П «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость».

Из документа видно, что никаких проверок до включения объектов в перечень чиновники не проводили. Заявления правообладателей, не согласных с включением в перечень, будет рассматривать специальная комиссия. Председатель ее тот же Неробеев. Еще 5 члена напрямую подчиняются или зависимы от Неробеева. Еще 4 чиновники разных уровней. Последние 4 это представителя бизнеса, в основном оценщики, скрывающиеся за различными общественными должностями. Решение принимается большинством голосов от присутствующих. Решения не публикуются. представители налогоплательщиков не приглашаются. Очевидно, что комиссия призвана исправлять какие-то очевидно глупые ошибки. С остальными вопросами придется идти в суд. Ряд гостиниц уже обратились в суд. Юридическое агентство “Кучембаев и партнеры” также намерено обратиться в суд в интересах производственных предприятий.

Как итог можно говорить, что уровень качества проводимой налоговой реформы в нашем регионе не высокий. Жалобы на работу уполномоченного органа рассматривает то же самое должностное лицо, на чью работу жалуются. Как следствие, административный порядок разрешения разногласий не работает, споры уходят в суд. Издержки по исправлению ошибок чиновников перекладываются на налогоплательщиков.

ЗАСТРОЙЩИК «СРЕДНЕВОЛЖСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ» (КПД-1) ВЫПЛАТИТ 100% НЕУСТОЙКИ ЗА ПРОСРОЧКУ СДАЧИ ДОМА В ЖК РЕПИНО

Застройщик ССК (ООО «Средневолжская Строительная Компания, ИНН 7327028695) входит в группу компаний «КПД-1». Компания, как и строительная отрасль в целом, в последнее время испытывает финансовые трудности, что приводит к просрочке сдачи домов. Обманутые дольщики взыскивают неустойки, а самые решительные расторгают договоры.

 

Застройщик ССК: проблемы

Просрочка почти по всем объектам: Дом на проезде Сиреневый: срок продлен с 4 квар. 2018 г. до 31.12.2019 г.; ЖК Заря: один из домов был продлен с 30.11.17 до 28.02.18; ЖК Репино: дом № 5 с 25.09.17 до 31.10.18; дом № 4 должен быть сдан до 20.12.18, однако до сих пор не возведен первый этаж; Дом в Сызрани: с 20.05.17 до 20.08.18. Аналогичная ситуация и на других объектах, где застройщиком числится ООО «Торговый Дом КПД-1»: ЖК Авиатор на пр-т Маршала Устинова, д.25: продление срока с 25.12.19 до 30.12.2022; дом в г. Новоульяновске: срок был до 1.07.17, но до сих пор на сайте застройщика нет информации о продлении срока. Разрешение на строительство выдано до 31.12.18

Плохие финансовые показатели: по состоянию на 30.10.2017 г. размер кредиторской задолженности 220 707 тыс. руб., а размер дебиторской задолженности 115 998 тыс. руб.. То есть застройщик должен другим на 100 млн. больше, чем должны ему.

Противоречивая информация в СМИ: есть сведения о сворачивании КПД-1 и банкротстве компании, где одно ООО застройщика банкротило другое. Сам же застройщик настроен оптимистично и имеет большие планы.

Банкротство «КПД-1»

Компанию ООО «КПД-1» банкротит аффилированная компания ООО «Торговый дом КПД-1». В банкротном процессе ООО «КПД-1» для ООО «ССК» есть финансовые риски. Так, ИФНС оспаривает сделки между «КПД-1» и «ССК»: договоры уступки, передача векселей. Основания для оспаривания сделок: должник ООО «КПД-1» получил неравноценное встречное исполнение по сделкам в виде неликвидных векселей. Векселя выданы ООО «Авуар», учредителем которого являлся нынешний учредитель «ССК».

Если сделки будут оспорены, то Застройщик ССК потеряет право требования 116 млн. к МБУ «Стройзаказчик», а также в конкурсную массу будут включены требования на 33 млн. к самому «ССК». Заседание по этому вопросу отложено до 10.05.18

Что делать дольщикам и другим кредиторам?

Мировые соглашения

Застройщик ССК активно ведет работу по досудебному урегулированию споров. Для заключения мирового соглашения на желаемых условиях необходимо грамотное ведение переговоров, которые не сможет провести юрист-одиночка. Так не стоит заключать дополнительные соглашения о продлении сроков, если ничего не предлагается взамен. Мировые соглашения выгодны как дольщикам, так и застройщику. Дольщик экономит на судебных издержках, а застройщик не платит потребительский штраф и сохраняет репутацию.

Если Застройщик «ССК» предлагает условия, которые дольщика не устраивают, то нужно идти в суд. И уже в суде застройщик охотнее предложит более выгодные условия. Судебные споры с «ССК» зачастую заканчиваются мировыми соглашениями или отказами от иска, как в арбитражном суде, так и в судах общей юрисдикции.

Дольщики, которым Застройщик ССК так и не смог предложить желаемые условия, идут в суде до конца и взыскивают неустойку. А самые решительные расторгают договор.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» взыскало с «ССК» 100% неустойки

Молодая семья купила квартиру на материнский капитал и ипотеку в ЖК Репино, Панорамная 5. Срок передачи квартиры по договору 26.12.17 г.. Однако застройщик продлил срок до 31.10.18 г., то есть почти на год. Дольщики не хотели бы ждать еще год, но возможно и могли бы, если бы были уверены, что дом точно достроят в 2018 г.

Однако по указанным выше причинам таких гарантий нет. Стройка идет не активно, одна из компаний в банкротстве, просрочка по многим объектам застройщика. Ответы самого застройщика сводятся к тому, что его подвел компания-подрядчик, которая принадлежит той же группе компаний. Дольщикам пришлось идти в суд сейчас, а не когда сдадут квартиру потому, что через год не исключено, что взыскивать уже будет не с кого. Вопрос не только в компенсации за просрочку, но и за возможные недостатки, за которые не кому будет отвечать. Как это было с застройщиками КапиталИнвест, Симбирский дом и Керамзит.

При подаче иска были опасения, что решение суда будет трудно исполнить. В связи с этим, руководитель юридического агентства принял решение вместе с иском заявить  арест на недвижимость «ССК». Это удалось сделать!

Застройщик ССК

По результатам судебного процесса  взыскано 100 % неустойки, моральный вред, потребительский штраф, судебные расходы, а самое главное взыскание неустойки на будущее. То есть с одной стороны, застройщик простимулирован в скорейшей сдаче дома так, как начисляется неустойка, с другой стороны дольщикам не нужно второй раз идти в суд за неустойкой за новый период (приставы по исполнительному листу самостоятельно рассчитают неустойку).

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Самые решительные дольщики не готовы верить обещаниям застройщика и ждать своей квартиры. Так, одни из дольщиков решили вернуть свои деньги и расторгли договор. Сумма ко взысканию вместе с процентами около 1,8 млн. руб.

«ССК» в целях затягивания сроков вступления решения суда в силу решило его обжаловать. Однако затянуло с подачей апелляционной жалобы и пропустило срок, в восстановлении которого суд отказал. По всей видимости данный отказ «ССК» также будет обжаловать.

Как бы там ни было, в настоящий момент «ССК» исполняет решения суда, которые вступили в законную силу. Так ещё в феврале был долг по исполнительному производству 4 млн. руб., который в настоящее время погашен. Но уже появляются другие долги. Поэтому не стоит затягивать с предъявлением исполнительного листа.

Если дольщики, которые расторгли договор не получат своих денег через приставов, очевидно, что они пойдут в банкротство: природа и размер долга позволяет.

Как выглядит в целом ситуация с дольщикам в Ульяновской области?  

Весь бизнес долевого строительства был построен на многократном обороте привлеченных от дольщиков денег. Сейчас покупательская способность спала. Однако застройщики не торопятся вкладывать свои деньги для достройки объектов. При этом  денег, вложенных дольщиками по многим объектам вполне хватило  бы на их достройку. Однако застройщики вывели эти деньги на новые объекты, то есть растратили. Власть идет на поводу у застройщиков и придумала некий «финт ушами» по смене застройщиков. Но это абсолютно безуспешное решение с точки зрения экономики вопроса. Однако чиновники которым крупные застройщики намного ближе, чем отдельные дольщики, не имея на то никакого морального или тем более законного права, выступают на стороне застройщиков. Власть заявляет, что защищает тех дольщиков, которые готовы ждать. Однако ожидание в случае с затянувшимся долевым строительством  противоестественно. Через взыскание неустойки дольщик может вернуть хоть какие-то деньги, которые опять же, если придется, сможет вложить в достройку объекта.

«Проект инжиниринг девелопмент». Очередной застройщик банкрот?

«Проект инжиниринг девелопмент»  застройщик дома на Кузоватовской два года не может достроить объект. За это время накопились долги около 26 млн. руб. Через приставов деньги вернуть не получается. Однако АО «Симбирское кольцо» получило от застройщика деньги в обход других взыскателей. В такой ситуации дольщикам оставшимся и без квартир и без денег остается только банкротить застройщика.

История дома на Кузоватовской

Застройщик «Проект инжиниринг девелопмент»  обещал дольщикам построить дом севернее Кузоватовской 28 до сентября 2016 г. Однако обещаний своих не выполнил: стройка заморозилась, выручка за 2016 г. составила  0 руб. Обманутые дольщики начали обращаться в суд за неустойкой, а самые решительные расторгли договоры. В настоящее время срок продлен до второго квартала 2018 г. С октября 2017 г. застройщик возобновил строительство и активно ведет рекламу.

Следует отметить, что застройщик не отличается безупречной репутацией: владелец Василий Ивахненко известен по печальной Группе компаний «Петр Великий». Кроме того, застройщик состоит в реестре недобросовестных поставщиков.

Исполнительное производство

Долгов перед подрядчиками, дольщиками и другими кредиторами накопилось не мало. По данным приставов на сентябрь 2017 г. было более 10 исполнительных производств на сумму более 10 млн. руб.. На сегодняшний день по данным Контур-фокус 148 исполнительных производств на 26 млн. руб.

Проект инжиниринг девелопмент

Взыскатели через приставов ничего не получили, несмотря на то, что имущество есть. Например, земельный участок на Рябикова (73:24:031201:7), Мерседес-Бенц ML 63 AMG. Именно земельный участок и позволил «Симбирскому кольцу» получить деньги. Поскольку приставы не обратили на него взыскание, «Симбирское кольцо» само обратилось в Арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок. Участок, который был куплен у «Ульяновска механического завода», важный актив для «Проект инжиниринг девелопмент». Его кадастровая стоимость: 14 млн рублей. Поэтому застройщик договорился с «Симбирским кольцом». За «Проект инжиниринг девелопмент» расплатился некто Краснобрыж М.В., который купил долг у «Симбирского кольца». Сумма долга более 5 млн. руб., накопилась за неуплату арендных платежей (Дело № 2-6454/2016 и Дело № 2-1176/17 Засвияжского районного суда). После процессуального правопреемства Краснобрыж отказался от исковых требований и дело закрыли.

Но и другие взыскатели не дремлют. И пока приставы не торопятся обращать взыскание на земельный участок, уже ООО «Тех-Защита» обратилась в Арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок (Дело №А72-764/2018).

Что остается дольщикам, когда они видят такою активность кредиторов застройщика?  Главное не бояться! Во-первых, если участок реализуют, то деньги достанутся всем взыскателям наравне. Во-вторых, есть и другое имущество, например, вышеупомянутый мерседес, по которому активно приходят штрафы ГИБДД. В-третьих, у должника может появиться дебиторская задолженность 36 млн. руб. (А49-17433/2017).

 Банкротство застройщика «Проект инжиниринг девелопмент»

Самые решительные взыскатели обращаются в Арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом. Так, один из дольщиков, который расторг договор подает заявление о признании «Проект инжиниринг девелопмент» банкротом.

Проект инжиниринг девелопмент

Очевидно, что застройщику придется расплатится с дольщиком, который его банкротит. Дело «Симбирского кольца» показало, что деньги у  «Проект инжиниринг девелопмент» есть. Ранее налоговая смогла получать часть долга именно через заявление о признании должника банкротом (Дело №А72-15103/2017).

Таким образом, очередной ульяновский застройщик «Проект инжиниринг девелопмент» находится в сложной финансовой ситуации и имеет большие долги по исполнительному производству. Однако взыскателям не следует отчаиваться так, как есть набор инструментов, который позволяет вернуть свои деньги.

Налог по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости. В Ульяновской области с 2018 года и бизнес и граждане начали рассчитывать свои налоги на имущество  с кадастровой стоимости.

налог по кадастровой стоимости

налог по кадастровой стоимости

1. Для бизнеса это налог на имущество организаций. Этот налог по кадастровой стоимости будут оплачивать в первую владельцы административно-деловых центров, торговых  центров (комплексов) и помещений в них. Назначение определяется по предназначению (по документам) или фактическому использованию здания, а также по предназначению земельного участка. Достаточно чтобы  хоть что-то говорило об отнесении здания к административно-деловому или торговому.

Если не все помещения в здании относятся к торговому или офисному назначению, достаточно чтобы таких помещений было 20% или более  от общей площади чтобы отнести все здание к такому объекту. В таких случаях может иметь смысл делить здание на помещения, чтобы выделить те с которых  будет платиться налог по кадастровой стоимости.  Однако надо помнить, что  нежилые помещения, предназначение или фактическое использование которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания также прямо отнесены к объектам, за которых платится будет налог по кадастровой стоимости.

Во все стоит погрузиться если вы хотите оспорить включение вашего объекта в перечень объектов налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости.

В Ульяновской области такой перечень утвержден Приказом  АГИЗО от 27.11.2017 г.№ 157-ПОД.  По сложившейся практике такие споры подведомственны арбитражным судам. Общий срок обжалования нормативно-правовых актов — 3 месяца. Досудебный порядок рекомендуется.

Внимание! Налог на имущество с указанных объектов уплачивают и налогоплательщики ЕНВД и УСН, в том числе индивидуальные предприниматели.  

2. Для граждан речь о налоге на имущество физических лиц.

Единой датой начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2018 г.

Согласно Решению Ульяновской Городской Думы Ульяновской области от 25 октября 2017 г. N 118 налог на территории Ульяновска вводится в отношении:
1) жилых домов, квартир, комнат; незавершенных строительством жилых домов; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; гаражей и машино-мест; хозяйственных построек, если площадь каждого не больше 50 м2 и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства — в размере 0,3 %;
2) офисных и торговых зданий и помещений (те же что и у организаций), а также объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей —  2 %. Такая же ставка и у организаций.
3) прочих объектов  —  0,5 %

Установлены льготы в виде освобождения от налогообложения в отношении многодетных семей на период обучения детей и сирот умерли оба или единственный родитель на период обучения до 23 лет.

Согласно налоговому кодексу налоговая база в отношении квартиры уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 кв.м., комнаты — на 10 кв.м, жилого дома на 50 кв.м.

Кадастровая стоимость стала учитываться и при расчете НДФЛ. при продаже недвижимости,  приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, налоговики смотрят цену объекта. Если она ниже 70 % от кадастровой стоимости  то налогоплательщику вменяется доход в размере 100% от кадастровой стоимости и с нее рассчитывается налог.

Способов защиты своих прав как налогоплательщиков немного:

1) Оспорить ошибку  в кадастровой стоимости (2) Пересмотреть кадастровую стоимость в случае ее несоразмерности рыночной (3) Оспорить необоснованное включение в список объектов, у которых налоговая база это кадастр стоимость (4) Опротестовать высокую налоговую ставку.

Все эти действия требуют обращения за квалифицированной помощью и объединения с другими налогоплательщиками.

Неделимые вещи

Неделимые вещи. Это вещи, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения. Такая неделимая вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ). Статья 252 ГК РФ содержит еще один критерий неделимости вещей. И это — выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Тем не мене, в судебной практике не все так однозначно. В этом обзоре судебной практики будут рассмотрены наиболее часто встречающиеся неделимые вещи.

Земельные участки

Саратовский областной суд в апелляционном определении от 25.08.2015 по делу № 33-2636/2015 отмечает, что земельный участок может быть делим и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части. При этом каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок с тем же режимом разрешенного использования. Кроме этого, должны быть соблюдены красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительного регламента. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

В этом деле суд установил (с помощью экспертизы), что из первоначального земельного участка можно выделить три новообразуемых земельных участка. При этом первоначальный земельный участок сохраняется в измененных границах для обеспечения подъезда и подхода.

Верховный суд Республики Татарстан в апелляционном определении от 28.01.2016 по делу № 33-1543/2016 обратил внимание, что в статье 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. На этом основании был отклонен иск о разделе земельного участка, поскольку на нем находятся объекты недвижимости, раздел которых невозможен.

К схожему выводу пришел и Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном определении от 07.09.2016 по делу № 33-15155/2016, указав, что выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц.

А вот уже Ульяновский областной суд в апелляционном определении от 09.10.2012 по делу № 33-3144/2012 отказал в разделе земельного участка в связи с тем, что в случае раздела не будут соблюдены нормативы по минимальной площади земельных участках.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, не создает новой вещи. Поскольку само замощение и земельный участок являются одной неделимой вещью (.Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014).

Квартиры, дома, сооружения

Для определения вопроса о делимости или неделимости квартир (иных помещений), зданий, сооружений судами назначается экспертиза (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 12.07.2017 по делу № 33-13378/2017).
При этом, большинство квартир и домов являются неделимой вещью.

Так, в одном из дел, было указано, что реальный технический раздел квартиры невозможен по причине отсутствия возможности устройства дополнительных вспомогательных помещений (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 26.03.2015 по делу № 33-2778/2015).

Неделимыми вещами могут быть признаны даже здание ресторана и машиноместо (Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2015 № 25-КГ15-12), а также завод (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.12.2013 № 12505/13 по делу N А71-572/2011).

Транспортные средства

Автомобили относятся к неделимым вещам, как правило, без проведения какой-либо экспертизы (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»Определение ВАС РФ от 24.01.2013 № ВАС-1086/11 по делу № А27-3733/2010Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 26.08.2014 по делу № 33-2819/2014).

В некоторых случаях, признаются неделимыми и другие транспортные средства и оборудование, например, тракторы и краны (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 12.07.2017 по делу № 33-13378/2017Определение ВАС РФ от 31.10.2011 № ВАС-13714/11 по делу № А68-14157/09).

 

Санитарно-защитная зона: что такое, кому и для чего нужна

Санитарно-защитная зона (СЗЗ)

Что такое СЗЗ и для чего она нужна?

Санитарно-защитная зона – специальная территория с особым режимом использования. Размер этой территории обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами. А для предприятий I и II класса опасности — как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения.

По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Правовой режим СЗЗ установлен Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 (ред. от 25.04.2014) «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

СЗЗ устанавливаются для следующих объектов: производства, кладбища, железной дороги, скважин, завода, очистных сооружений, промышленных предприятий, производственной зоны, жилых домов, ЛЭП, склада, канализации, аэропортов, полигона, магазина, скотомогильника, АЗС.

Согласно п. 2.5. Постановления организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

Согласно 5.1. в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Согласно 5.3. допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства: нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей.

Кому нужно знать о СЗЗ?

Санитарно-защитная зона касаются всех и каждого:

Для бизнеса: необходимо юридически грамотное ведение бизнеса, который негативно влияет на окружающую среду, в целях минимизации рисков (проверки, штрафы, снос зданий). Например, строительство завода, промышленных предприятий, производственной зоны, склада, аэропортов, АЗС, строительство жилого дома в СЗЗ.

Для граждан: защита от недобросовестного бизнеса, нарушающего экологическое законодательство. Например, строительство жилого дома в границах приаэродромной территории, строительство вредных производств, автомоек, шиномонтажей и АЗС вблизи жилых домов.

Для всех: защита права собственности на недвижимость в случае незаконно установленных СЗЗ (например, вблизи бывших кладбища, железной дороги, очистных сооружений, жилых домов, ЛЭП, канализации, полигона, аэропортов, скотомогильника).

 

 

Кирилл Юсупов: Что скрывается за словами «балкон», «лоджия», «веранда»?

Мы все привыкли говорить о балконах, лоджиях и верандах как о само собой разумеющихся вещах. При этом мы совершенно не задумываемся над тем, какое значение они в действительности имеют и о их правовом значении.

Разъяснение терминов

Итак, определения данных терминов приводится в нескольких различных нормативно-правовых актах, однако наиболее общие дефиниции закреплены в «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»

В данном своде правил даны следующие определения:
• Балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
• Веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.
• Лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Тем не менее, эти объяснения не всегда понятны.

Проще говоря, под лоджией понимается встроенное в здание помещение, ограниченное стенами такого здания. Балкон – вынесенное за пределы несущих стен площадка, которая в большинстве случаев представляет собой подобие помещения. Веранда – пристраиваемое/встраиваемое неотапливаемое помещение без ограничения его площади, которое фактически представляет собой полноценную комнату.

Правовое значение

Соответственно, в зависимости от того, что имеется в квартире (или ином помещении), наступают различные правовые последствия.

В частности, от этого зависит точное определение общей приведенной площади. Она представляет собой  площадь квартиры (в квадратных метрах), которая принадлежит собственнику комнаты, с учетом жилых и нежилых помещений.

Так, при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0. Для расчета их общей приведенной площади площадь лоджии, балкона или веранды умножается на соответствующий коэффициент.

Для чего же необходима общая приведенная площадь жилого помещения?

Так, согласно ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Таким образом, некоторые застройщики указывают в договорах долевого участия вместо балконов лоджии для увеличения общей приведенной площади жилого помещения и, соответственно, цены такого договора.

Кроме того, указанная площадь в дальнейшем может также использоваться для начисления коммунальных платежей за жилое помещение.

Также необходимо помнить, что при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Все вышеперечисленное может напрямую повлиять на права и законные интересы каждого.

Защищайте свои права и не дайте себя обмануть!

Кирилл Юсупов: Птицефабрика Тагайская. Доплата за достройку.

Птицефабрика Тагайская. Смена застройщика.

В прессе сообщалось, что один из домов ООО «Птицефабрика Тагайская» передан для достройки другому застройщику.

Примерно в это же время (4.07.2017) Верховный суд Российской Федерации принял прецедентное определение по подобному делу. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга была произведена замена застройщика. Новый застройщик дом достроил, но после решил взыскать с дольщиков дополнительную плату за свою работу. Нижестоящие суды деньги с дольщиков взыскали, но Верховный Суд РФ запретил это делать.

ООО «Птицефабрика Тагайская» испытывает финансовые затруднения и надежды на улучшение финансового положения скандального застройщика никакой нет. Ситуация, сходная для многих застройщиков-спекулянтов. И казалось бы, смена застройщика выход из ситуации.

Однако в таком случае одна компания-застройщик должна передать другому застройщику все свои права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов посредством специальной сделки – договора уступки.

Птицефабрика Тагайская. Доплата за достройку.

Очень важный для дольщика момент – такая уступка может произойти только при согласии на это всех сторон договора долевого участия – и застройщика и дольщика. Соответственно, участнику долевого строительства будет предложено подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия.

Именно на этом этапе и решаются дальнейшие отношения между участниками долевого строительства и новым застройщиком, поэтому необходимо особенно ответственно и внимательно подходить к заключению каких-либо соглашений. Если в новом договоре или в каком-либо дополнительном соглашении не указано иное, то новый застройщик не имеет право требовать от дольщиков дополнительной оплаты за достройку.

Способен ли кто-нибудь в региональном правительстве выступить таким талантливым переговорщиком? Найти добросовестного застройщика и уговорить дольщиков произвести доплату? Думаю, что нет! И пример Птицефабрики Тагайской тому подтверждение, ведь речь идет о доме, который фактически достроен, остается только подвести газ. Скорее всего, даже в этом случае дольщикам придется существенно раскошелиться, что уж говорить о домах в 10 этажей, в которых возведены только два.

В таком случае на смену застройщика надеяться не стоит. Дольщикам необходимо управляемо банкротить застройщика и пытаться достроить дом самостоятельно или вернуть хоть какие-то деньги.

Михаил НОВОСЕЛОВ: Обманутые дольщики получили защиту Верховного суда РФ

Обманутые дольщики. В июле Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который уже начал применяться на практике. Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» подготовило свой комментарий документа.

1 проблема: Мужчина стал дольщиком по договору уступки. Поскольку дом сдали с опозданием, был подан иск о взыскании неустойки за просрочку. Однако суд в иске отказал, ссылаясь на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков.

Рекомендации: Дольщик имеет право на неустойку даже если получил от застройщика уведомление о продлении сроков, или такое уведомление получал первоначальный дольщик. Условия договора можно изменить только дополнительным соглашением. Однако его заключение лишит дольщика права на неустойку, поэтому подписывать его не нужно. Особо изворотливые застройщики включают в акт приема-передачи положения о том, что дольщик не имеет претензий по срокам. Однако застройщика от неустойки это не спасет.

2 проблема: Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока.

Рекомендации: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

В договоре уступки много минусов. Во-первых, как правило, цена уступки выше цены первоначального договора. А в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора, но не уступки. Во-вторых, заключая договор уступки, вас могут не уведомить о дополнительных соглашениях о продлении срока, заключенных до этого. В итоге будет потеряно право на неустойку.

Лучше заключать договор напрямую с застройщиком. А заключая договор уступки необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

3 проблема: Суд снизил неустойку за просрочку, хотя застройщик в суде не участвовал и о снижении не просил.

Рекомендации: Если суд снизил неустойку, а застройщик этого не просил – это основание для обжалования. Более того, застройщик должен обосновать и доказать необходимость снижения неустойки. Если он этого не сделает, неустойку снижать нельзя.

4 проблема: Семья заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, и полностью оплатила стоимость квартиры. Семья решила взыскать неустойку за просрочку по ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» (далее – 214-ФЗ). Однако суд отказал, поскольку неустойка по 214-ФЗ полагается только тем, кто заключил договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи.

Рекомендация: Если договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), то независимо от его названия, должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Не стоит заключать договоры с сомнительными названиями (непоименованные договоры). Но если всё-таки есть такая необходимость, то обязательно нужно проконсультироваться с юристом, который даст гарантию получения квартиры.

5 проблема: Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали ЖСК для достройки дома. Одну дольщицу в ЖСК не приняли, сославшись на то, что она поздно обратилась, прием уже закрыт. Как быть?

Рекомендации: Поскольку дольщицу никто не уведомил о создании ЖСК, она должна быть принята в ЖСК. Согласно ч. 1 ст. 201.10. ФЗ «О банкротстве» дольщики в счет погашения своих требований к застройщику имеют право создать ЖСК и требовать передачи в ЖСК прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства. ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства.

Вопрос банкротства актуален для дольщиков застройщиков «Птицефабрика Тагайская» (особенно 140 дом), «Максима» ЖК Молодежный, ЖК Лидер «ЗАО Строительная корпорация». Всем указанным застройщикам грозит банкротство, а дольщикам недострой.

6 проблема: Суд отказал дольщику во взыскании потребительского штрафа, поскольку после подачи иска, застройщик оплатил неустойку

Рекомендации: Если дело дошло до суда, значит нельзя говорить о добровольной выплате неустойки. Потребительский штраф должен быть взыскан. В суд необходимо предоставить доказательства направления досудебной претензии.

7 проблема: Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

Рекомендации: Расторжение ДДУ через год после заключения по причине незначительной просрочки оплаты невозможно, поскольку является злоупотреблением правом и в силу ст. 10 ГК РФ не подлежит защите.

8 проблема: Дольщик потребовал в суде неустойки за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ. Суд отказал, указав, что 214-ФЗ таких неустоек не предусматривает.

Рекомендации: Если застройщик вовремя не устраняет недостатки, необходимо требовать неустойку на основании Закона о защите прав потребителей.

9 проблема: Женщина заключила ДДУ на квартиру. После получения квартиры было обнаружено, что рядом с окном на улице расположен газорегуляторный пункт.  Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и выплатить потребительский штраф. Суд отказал, поскольку не доказано нарушение строительных норм.

Рекомендация: Квартиру заменить нельзя, но моральный вред и потребительский штраф должны быть выплачены, поскольку застройщик обязан предоставить дольщику всю информацию о квартире и доме.

Обманутые дольщики имеют право требовать компенсацию, если застройщик построит дом с отступлениями от проектной документации на момент заключения ДДУ. В Ульяновске это не редкость. Например, «Керамзит» в доме на Ипподромной 4 вместо крышной котельной сделал центральное отопление. В таком случае можно требовать компенсацию.

При заключении ДДУ необходимо тщательно изучать проектную документацию. А лучшего всего проконсультироваться с юристом и строительным экспертом. Квартира – самая дорогая вещь человека. И не стоит жалеть пару тысяч на консультацию, когда рискуешь миллионами.

Обзор ВС РФ  добились активные обманутые дольщики и сильные юристы, которые не найдя правду в местных судах, добились правды в Верховном суде. Не нужно опускать руки после ошибочных решений местных судов, а нужно идти до конца и добиваться защиты своих прав.

Михаил НОВОСЁЛОВ: Монолитсервис. Плоская крыша или скатная?

Монолитсервис. Набережная реки Свияги 83

Монолитсервис (ООО) Ульяновск и его аффилированные лица систематически попадают в поле зрения правоохранительных органов: проверка МВД по вырубке деревьев на перекрестке Бебеля-Матросова; расследование по резонансной стройке на Льва Толстого 65; незаконный ввод в эксплуатацию дома на ул. Набережная реки Свияги 83.

Но пока ни один из органов власти не смог ничего сделать с нерадивым застройщиком. Наоборот это застройщик доводит прокуроров до скамьи подсудимых. Не смогло ничего сделать и  Управление по охране культурного наследия г-на Хаутиева.

Напомню. Застройщик на ул. Набережная р. Свияги, 83 построил восьмиэтажный дом в зоне культурного наследия ЗРЗ Р-5, которая выделена на основе земельных участков и территорий сложившейся квартальной 5-этажной застройки.

Изначально определено Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», что строить здания в этой зоне можно не более пяти этажей (отсюда и название Р-5). И первоначально застройщик ООО Монолитсервис получил разрешение на строительство 5 этажного дома.

Однако затем, по какой-то неведомой причине, как по заказу, из Постановления № 256 были исключены ограничения по этажности. Остались лишь ограничение по высоте: предельная высота зданий, строений, сооружений в зоне ЗРЗ Р-5 до карниза здания – 18 метров, до конька скатной крыши – 22 метра.

И спустя незначительное время застройщику ООО Монолитсервис выдано новое разрешение на строительство уже на 8 этажей.

Но даже, измененный закон застройщик нарушил. Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» для прояснения ситуации направило запрос г-ну Хаутиеву в Управление по охране объектов культурного наследия. На запрос был получен туманный ответ: высота дома 21, 950 кв. м., и поскольку крыша плоская, допустимая высотность здания не нарушена.

 

ООО Монолитсервис

И даже не так страшно, что Управление по культурному наследию определяет высоту в квадратных метрах (по всей видимости опечатка). Но ведь в Постановлении № 256-П четко сказано, что 22 метра высота зданий для скатных крыш а  для плоских – 18 метров. Но может власти виднее, и плоская крыша вполне сойдет за скатную. В конце концов не сносить же дом. Однако что будет дальше если подменять понятия в угоду обстановке? Могут ли чиновники, нарушившие  закон в интересах простых граждан, получить моральное право  нарушить его и в своих интересах тоже?

 

Михаил НОВОСЕЛОВ. Ипподромная 4 Ульяновск: законность ввода дома под вопросом? «Керамзит» должен дольщикам более 100 000 руб. компенсации каждому

Ипподромная 4 Ульяновск: законность ввода дома под вопросом?

По словам дольщиков в доме Ипподромная 4 Ульяновск до сих пор ведутся работы по устранению недостатков в местах общего пользования. Кроме того, не работает лифт. Это существенная проблема, особенно для жителей 24 этажа. Как вообще дом ввели в эксплуатацию без работающего лифта?

По законности ввода дома в эксплуатацию есть и другие вопросы. Например, по проекту было 24 этажа, а построили 27. Интересно как это согласуется с генпланом Ульяновска?

Ипподромная 4 Ульяновск

Ипподромная 4 Ульяновск

Для Ульяновска уже неудивительны сомнительные разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: КапиталИнвест на Автомобилстов 7А, где падает балкон; МонолитСервис на Набережной р. Свияги 83, где не согласован газ.

 

Застройщик «Керамзит» должен дольщикам более 100 000 руб. компенсации

Застройщик ООО Керамзит просрочил сдачу дома (Ипподромная 4 Ульяновск). Срок сдачи дома по договору 01.03.17. Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено лишь 28.04.17. Многие дольщики до сих пор не получили свои квартиры. Просрочка на настоящий момент составляет около 100 дней.

Дольщики имеют право на компенсацию около 100 000 рублей в зависимости от цены квартиры и даты подписания акта. Кроме того, взысканию подлежат убытки, разница в цене в случае уменьшения площади, а также недостатки.

А недостатки в доме Ипподромная 4 Ульяновск наверняка есть. Ведь Керамзит принимал участие в таких нашумевших проектах как Симбирские высотки на Кирова 6, а также Пионерская 23, р.п. Ишеевка. Собственники помещений в Симбирских высотках до сих пор судятся с застройщиком по недостаткам в местах общего пользования.

Дольщикам следует поторопиться с предъявлением требований к застройщику. Опыт показывает, что чем раньше предъявлены претензии, тем больше шансов получить компенсации. В июне в районные суды г. Ульяновска уже поступили первые иски в отношении застройщика Керамзит.

 

Репутация застройщика не на высоте

Вокруг застройщика Керамзит постоянно возникают проблемы: это и  уже упомянутые Симбирские высотки на Кирова 6, дом на Пионерской 23 в р.п. Ишеевка, использование сомнительных схем предварительной уступки ДДУ, несчастный случай на стройке по вине Керамзит, судебные тяжбы с прокуратурой по вырубке деревьев. Кроме того, предоставление информации о проектной документации у застройщика находится на крайне низком уровне. Контролирующим органам следует внимательней отнестись к застройщику на предмет привлечения к административной ответственности.

Заползень.

ЗАПОЛЗЕНЬ

Дело, о котором сегодня пойдет речь, журналисты прозвали делом о «заползне». Всем известно что волжский берег в результате обильных оползней сползает вниз, но на своей практике я столкнулся с людьми, которые пытались в суде доказать что в результате оползня земля может и заползти  на верх. Хорошо что у них ничего не получилось.

17.07.17 г. после апелляционного рассмотрения областным судом было  признать ошибочным местоположение трех таких заползших земельных участков. Речь идет о коттеджном пос. Винновский в Железнодорожном  районе нашего города.

Ивановы. Для меня это дело началось в мае 2016г., когда  в наше юридическое агентство обратилась семья, которая проживает в индивидуальном коттедже на ул. Поэта Благова в пос. Винновский, что выезде из города по ул.  Кольцевой.

Ивановы, (это не настоящая их фамилия, но я буду называть их так) обычная семья, в которой родители много работали, чтобы построить свой дом-мечту. Дом получился красивый, с видом на  Волгу. Но у них случился конфликт с соседом. Покупая свой участок, в 2007 году, Ивановы были уверены, что их дом находится на крайней улице по отношению к волжскому склону.

Не смотря на то, что между домами по ул. Поэта Благова и непосредственно обрывом волжского склона в пос. Винновский  было  и есть 50-70 метров свободного пространства.

Но как говорится «свято место пусто не бывает».  Нашлись предприимчивые люди, которые сумели захватить свободное пространство. И в итоге на свободной территории образовались спорные земельные участки, которые и предлагалось купить владельцам домов по ул. Благова.

Жители ул. Поэта Благова.

Для жителей домов, которые и так располагаются в оползневой зоне, неожиданностью оказалось то, что кто-то собирается застраивать полосу земли между их участками и краем волжского склона, постоянно сползающего. Соседи Ивановых стали скупать спорные  участки, чтобы избежать опасности оползня при застройке и сохранить вид на Волгу.

До сегодняшнего дня никто из жителей ул. Поэта Благова, за исключением Ивановых, так и не обратился в правоохранительные органы. При этом среди жителей есть и высокопоставленные лица. К примеру, на этой улице проживает Трифонова Татьяна Алексеевна, которая до недавнего времени занимала должность заместителя главного городского архитектора.

Наоборот, из объяснений Моргунова В.П., жителя этой улице и одновременно председателя ТСЖ, которое строило дома по ул. Благова следует, что некий авторитет Гасанов Лев Шамилевич принимал решение о том, что будет с этими участками.

У Ивановых в свое время денег на покупку спорных участков не нашлось. А потом оказалось поздно. Три участка напротив их дома купил, стал сначала сосед — Моргунов В.В., сын председателя ТСЖ,. Который в свою очередь перепродал 1, 5 участка из 3 застройщику клубных домов Кормилицыну А.В.

Для Ивановых  возникла реальная угроза строительства на соседних с ними участках.

В этот момент Ивановы и обратились ко мне. Ссылаясь на то, что участки находятся в оползневой зоне они просили придумать как можно помешать строительству. После изучения документов  я понял, что спорные участки можно совсем уничтожить..

Садоводы. 

Как же возникли спорные 50 участков? Дело в том, что ниже этого места на склоне  в советские года находилось садовое общество  «Волга-6». Еще в 90-е годы садоводы признавали, что невозможно пользоваться садовыми участками из-за обильных оползней.

В распоряжении нашего агентства есть документы которые сообщает о том, что сады, расположенные на волжском склоне, ползут в никуда, что дачи сползли, а также что дач, как таковых уже и нет и из-за разрушений садоводы не только не могут пользоваться участками, но и нормально до них добраться.

Наверное, поэтому садоводы так легко расставались со своими участками. Все садоводы на суде давали показания, что продавали свои участки за 5 – 10 тыс рублей, выписывая доверенности на незнакомых людей. При этом, подтверждали, что участки располагались на оползневом склоне и между собой не граничили. В результате же постановки их на кадастровы1й учет участки с номерами № 207, 494, 79 и 81 которые изначально находились в разных местах оползневого склона, выстроились в одну линию, примыкая  друг к другу.

Моргунов В.В. И Кормилицын А.В.

Формально ответчиками по искам о кадастровой ошибке в местоположении границ земельных участков являются не кадастровая палата, ни кадастровые инженеры, и даже и не те лица, которые владели участками на момент их постановки на учет. Ответчиками являются сегодняшние собственники участков. В нашем случае это Моргунов В.В., и купивший у него участок Кормилицын А.В.

Моргунов, вместо  того чтобы вернуть участки тем кто их ему продал, с наценкой реализовал их Кормилицыну. Который, также не захотел расставаться со своими планами по застройке такого замечательного места на берегу Волги. В итоге эти лица, наняли трех представителей на двоих (адвоката Машкову, юристов Безумнову и Трифонову) и активно защищали свои интересы в суде, защищая тем самым преступные интересы изначальных организаторов данной схемы.

Уверен, что теперь по закону у Моргунова и Кормилицына возникнут трудности вернуть свои деньги, так ссылаться на то, что сделки по покупке ими спорных земельных участков по закону порочны нельзя, так как они сами пробовали извлечь выгоду от такой порочности.

Семья Ивахненко и Мешечков.

На сегодняшний день спорные участки, которые не были проданы жителям ул. Поэта Благова находятся в собственности или семьи Ивахненко или гражданина Мешечкова.

Из показаний братьев Ивахненко

Из показаний Майорова Ю.В., директора ульяновской землеустроительной компании «Спутник-сервис» и одновременно директора другой землеустроительной компании ООО «ЦТИЗиО», которое зарегистрировано в г. Сургут.

Еще одного участника – Мешечкова, который выступал и как кадастровый инженер, полиция вообще не нашла. Хотя его часто можно встретить в различных кафе города.

Таким образом, даже из показаний вышеуказанных лиц, местоположение спорных участков определялось геодезией, которую делала скандально известная компания «Петр Великий». Компания того же самого Ивахненко Василия Викторовича.

Органы власти.

Как я уже сказал, суд Ивановы выиграли, но каким образом? Дело в том, что такие иски – об оспаривании местоположения границ земельных участков должен подавать собственник, на чью территорию заползли спорные участки. В нашем случае спорные участки оказались через дорогу от Ивановых, и мы вынуждены были обратиться с просьбой подать иск в областное Агентство государственного имущества и земельных отношений, которое распоряжается сегодня муниципальными и государственными землями. К заявлению приложили готовый проект иска. Нам повезло, чиновники подписались под иском. В процессе Ивановы выступали третьими лицами.

В суде также участвовали управление Росреестра (как орган по регистрации прав на недвижимость) и Кадастровая палата (как учреждение, ведущее кадастровый учет недвжимости). Несмотря на то, что это единственные компетентные органы в системе государственной власти по вопросам с недвижимостью, данные службы уклонились от формирования полноценной позиции по делу, и просили решение вынести по усмотрению суда.

Все дело в том, что система учета и регистрации прав на недвижимость отдана на откуп частным кадастровым инженерам. Последние могут ошибаться или, как в нашем случае, умышленно искажать данные,  при этом органы учета не считают себя должными их перепроверять.

Правоохранительная система в данной ситуации тоже не работает. Преступления  в этой сфере не очевидны, вскрываются они не сразу. Например, участок незаконно оформили, а застраивать стали только через 7 лет. Соответственно только 7 лет соседи начались жаловаться, а  исковая давность короткая один-два года.

Остается только дин вариант – граждансий суд.  Однако и здесь права граждан ограничены.

Итоги и продолжение.

Итак, 3 участка из 50 исчезнут с кадастровой карты в ближайший месяц.

При этом  полиция упорно отказывается уголовное дело по указанным фактам.

Соседи Ивановых начали понимать, что можно и нужно, что-то делать со спорными участками. Те, кто их в свое время приобрел, пытаются с выгодой перепродать. И их покупатели становятся  новыми жертвами ситуации с «заползнем».

Другие кто не покупал участки стали подавать жалобы, как это сделали мы в интересах Ивановы, но государственные органы им отказывают.

Согласно измененному законодательству допущенные нарушения в местоположении границ участков стало называться на кадастровой, а реестровой ошибкой. И областное правительство стало переваливаться ответственность за такую ошибку на федеральный Росреестр.

Росреестр в свою очередь занял позицию, что может требовать исправления реестровой ошибки только при проведения регистрации и не готов обращаться в суды.

Это показывает, что спираль системы власти в нашей стране продолжает раскручиваться в обратную сторону от решения спорных вопросов. В такой системе издержки будут по-прежнему перекладываться на разобщенных граждан. Изменить что-то можно при условии изменения уровня  понимания собственных выгод с позиции «рискнуть и урвать» до уровня «объединиться и обеспечить порядок». Очень хотелось бы, чтобы и этот ролик этому поспособствовал.

Михаил НОВОСЁЛОВ: «Запад» должен выплатить компенсацию дольщикам более 100 000 рублей каждому

Запад Ульяновск на полгода просрочил сдачу дома

В Юридическое агентство «Кучембаев и партнёры» ежедневно обращаются дольщики, чьи права нарушены нерадивыми застройщиками. В последнее дни активизировались дольщики ЖК «Современник» застройщика ЗАО «Строительная корпорация», а также дольщики застройщика «Запад».

Особенно часто обращаются дольщики, квартиры у которых находятся в многоквартирном жилом доме № 19 в 4 квартале жилого микрорайона «Запад-1» по ул. Ефремова в Засвияжском районе г. Ульяновска. Застройщик «Запад» на полгода просрочил сдачу дома № 19. Согласно проектной декларации застройщик обещал построить дом 31.12.16 г.. Однако 5.10.16 г. продлил срок строительства до 1.05.17 г.. Информации о сдаче дома до сих пор нет.

Таким образом, права дольщиков нарушены. Суммы компенсаций за просрочку уже составляют более 100 000 рублей.

Для защиты своих прав необходимо направить претензию в адрес застройщика с требованием выплаты неустойки. Если требования удовлетворены не будут нужно обращаться в суд.

После того как юристы Юридического агентства «Кучембаев и партнёры» взыскали с застройщика «Запад» 0,5 млн. руб., застройщик охотнее стал удовлетворять требования дольщиков до суда. По одной только досудебной претензии от юристов агентства застройщик по итогам досудебных переговоров выплатил 100% неустойки – 140 000 рублей. Однако застройщик, пользуясь не высокой юридической грамотностью людей, не всегда предлагает приемлемые суммы. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Запад Ульяновск