Архив метки: кадастровая стоимость

обзор судебной практики по сервитуту

Комментарий к  ОБЗОРу СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Комментарий к  ОБЗОРу СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ( сам обзор здесь). 

обзор судебной практики по сервитуту

обзор судебной практики по сервитуту

  1. Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута.

(…) Таким образом, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учетом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

Это означает что суд не вправе вернуть исковое заявление из-за отсутствия досудебного обращения к ответчику. В иске достаточно сослаться на устные переговоры.

  1. При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

(…) при решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать спор, необходимо исходить из критериев субъектного состава участников спора и характера правоотношений, применяемых в совокупности. Одно обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, в отсутствие у сторон спора статуса предпринимателей, или возникновение спора между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта, не используемого для осуществления предпринимательской деятельности, не свидетельствует о том, что спор носит экономический характер и подлежит рассмотрению арбитражным судом.

(…) Спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут.

Нередко истец не выясняет до суда с необходимой точностью на какой именно участок  наложить сервитут, кто его собственник или арендатор. Такое поведение может привезти к тому, что, подав иск в арбитраж в конце процесса окажется что один из владельцев физическое лицо, в таком случае дело нужно будет начинать заново в суде общей юрисдикции.

  1. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

(…)  истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута).

Истцам нужно быть  осторожным в исках об установлении сервитута. Можно получить преюдициальный вывод суда что объект недвижимости является самовольным. С другой стороны, ответчики могут использовать такое основание для защиты от иска.

  1. В отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

(…) Сами по себе положения подпункта 2 пункта 3 статьи 23 ЗК РФ, допускающие принятие нормативного акта об установлении публичного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейных объектов, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По сути Верховный суд дает собственнику линейного объекта дает выбор: обратиться в органы власти или в суд. И это выход, в случае если органы власти против установления публичного сервитута, не нужно будет судиться с ними. Можно сразу инициировать спор об установлении сервитута.   

  1. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.

По сути это вывод позволяет любому собственнику обремененного участка заявлять требования о сервитуте. До сих пор практику шал по пути, что собственник служащего земельного участка вправе лишь взыскивать неосновательное обогащение, как плату за пользование его участком.

А интерес такого лица может заключаться также в определении порядка, способа и времени пользования его участком.

  1. Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

Очевидный интерес сервитуария – перестать платить за уже не нужный сервитут – теперь может быть им реализован самостоятелен. В целом Верховный суд в своем обзоре делает подборку решений судов, в которых выравниваются права и лица, в отношении которого устанавливается сервитут, и лица, в пользу которого устанавливается сервитут.

  1. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Не путать с наличием альтернативных вариантов проезда, в таком случае в суде через экспертизу определяется наиболее удобный и наименее обременительным для сервитуария вариант сервитута. Совершенно другая ситуация, когда лицо, требующая установления сервитута в свою пользу, имеет возможность проезда через земли общего пользования (дороги). В таком случае суд откажет.

  1. Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Ответчики часто заявляют о намерении застроить участок, такая позиция Верховного суда усиливает подобные аргументы владельцев, обременяемых участков.

  1. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

(…) при наличии нескольких реальных вариантов прохода (проезда) к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

  1. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Вывод основан на том, что решение о сервитуте должно быть исполнимым и подлежит регистрации. См, Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 октября 2016 г. № 18-КГ16-113).

  1. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. – в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

(…) Закон о регистрации прав не содержит обязательного требования 14 о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в статьях 3925, 3926 ЗК РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее 3 лет. В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения), сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимость (с 1 января 2017 г. – Единый государственный реестр недвижимости). При этом лицо, в пользу которого зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим земельным участком на условиях, установленных соглашением.

  1. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Наши друзья-оценщики разработали свою методику расчета платы за сервитут. Которая учитывает стоимость обременяемого участка, площадь обременений способ и интенсивность использования. Однако к такому расчету необходимо добавлять компенсацию дополнительных расходов ( например, охрану участку, уборку) и  единовременные траты ( например, оборудование дополнительных ворот).

  1. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Обычная индексация долга здесь не уместна, но можно заложить в расчет платы изменение на уровень инфляции.

Заявить о размере платы за сервитут, установленный соглашением, ссылаясь на то, что плата, которая была согласована сторонами, подлежит пересмотру, поскольку изменился характер и объем пользования его участком (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута). И,  наконец, может поменяться стоимость обременяемого участка ( например, после очередной кадастровой переоценки).

решения Арбитражного суда Ульяновской области

Обзор решений Арбитражного суда Ульяновской области за март 2016 года

В марте судьи Арбитражного суда Ульяновской области вынесли решений по 961 делу.

арбитраж

Из них 393 дела по искам Пенсионного фонда, в том числе к администрации Чердаклинского района, задолжавшей без малого 1 миллион рублей. Коллеги чердаклинцев из администрации Майнского района должны ПФР еще больше — 1,7 миллиона рублей. В целом, больше половины рассмотренных дел — это дела о взыскании задолженности с муниципальных и государственных органов, учреждений и предприятий.

Долги муниципальных и государственных органов, как правило, текущие и бесспорные, тянутся с начала 2015 года. Отдельно стоит заметить, что при минимальном размере государственной пошлины в 2 тысячи рублей в марте было рассмотрено порядка двух десятков дел с размером иска меньше размера пошлины. Отдельно можно рассмотреть следующие дела.

С ОАО «Ульяновский патронный суд» в пользу ОАО «Ульяновскэнерго» 11,4 миллиона рублей.

1. Судья И.В. Рыбалко взыскала с ОАО «Ульяновский патронный суд» в пользу ОАО «Ульяновскэнерго» 11,4 миллиона рублей. На такую сумму завод «оборонки» потребил электроэнергии только за ноябрь 2015 года. Дело № А72-1521/2016.

110 822 рубля за погребение умерших, не имеющих родственников.

2. По решению судьи И.В. Чернышовой Главное управление труда, занятости и социального благополучия Ульяновской области задолжало 110 822 рубля за погребение умерших, не имеющих родственников. Долг определен из расчета 5 277 рублей за одного погребенного. Дело №А72-891/2016.

Нецелевое расходование областных субсидий  в сумме 6 миллионов рублей

3. Судья В.А. Корастелев отказался признавать законными требования НП «Ремесленная палата» (Андрей Натариус) о незаконности предписания вернуть областные субсидии в сумме 6 миллионов рублей. Росфиннадзор выявил, что в целях освоения субсидий предоставлялись отчеты о расходовании денежных средств, но, согласно бухгалтерскому учету, все расходы возвращались назад. Решение суда оспаривается. Это дело за №А72-16048/2015.

Реконструкция государственного архива Ульяновской области на улице 12 Сентября, 7а за  101 млн рублей.

4. ООО «УльяновскЦентрГазСтрой» (строило комплекс «Симбирские высотки» на улице Кирова, высотку на Шолмова, владельцы компании — сыновья известного строителя Владимира Фёдорова) было признано победителем в аукционе «Реконструкция части здания – нежилых помещений под размещение Государственного архива Ульяновской области на улице 12 Сентября, 7а». Цена контракта — 101 миллион рублей. УФАС по Ульяновской области по жалобе ООО СК «Лидер» признало аукцион проведенным с нарушениями, обязало провести повторный. Согласно решению судьи О. А. Лубяновой, у ООО «УльяновскЦентрГазСтрой» нет оснований оспорить решение антимонопольного органа. Дело № А72-15691/2015.

5. Судья Н. П. Арзамаскина отказала во взыскании с владельца одной из автостоянок Ульяновска арендной платы с начала 2015 года, так как предприниматель снизил размер кадастровой стоимости участка, и обратился с заявлением в 2015 году. Следовательно, пониженная кадастровая стоимость должна применяться в расчетах арендной платы с начала 2015 года. Дело № А72-12882/2015.

ошибка в кадастровой стоимости

Ошибки в кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области

В 2016 году в Ульяновской области будет проводиться новая оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Алгоритм тот же, что и при прошлой оценке.

Новая оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов

В 2016 году в Ульяновской области будет проводиться новая оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Алгоритм тот же, что и при прошлой оценке. На основе конкурса будет определена оценочная компания, с которой заключат государственный контракт. Заказчиком выступит Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, который должен будет проверить работу и потребовать исправления ошибок.

Однако в Ульяновской области заказчик не занимается выявлением ошибок в работе по кадастровой оценке. Руководитель Департамента Мишин Сергей Михайлович убежден в том, что есть ошибка или нет, пусть это определяет сам оценщик. То есть исполнитель, который сам эту ошибку и совершил.

Ошибка фактора стоимости

В результате, мы имеем завышение кадастровой стоимости земель под промышленными объектами в Заволжье в 2-3 раза, по сравнению с такими же объектами в Засвияжье.
Это так называемая ошибка фактора стоимости. ООО «КО-ИНВЕСТ», проводившее кадастровую оценку, использовало определенные факторы. Например, расстояние до центра населенного пункта, до ближайших транспортных магистралей и другие. Ни один из факторов не позволяет обосновать разницу между землями под промышленными объектами на разных берегах. Откуда тогда взялась разница в стоимости? Особенно недоумевают по этому поводу некоторые иностранные компании, инвестировавшие в наш регион.

Ошибка группы разрешенного использования

Другой вид ошибки в кадастровой стоимости — это ошибка группы  разрешенного использования. Например, такая ошибка допущена в отношении десятков автостоянок в Ульяновской области. Только по одному такому участку судом взыскано с бюджета города Димитровград без малого 1 миллион рублей. Однако, несмотря на судебную практику, Сергей Михайлович отказывается исправлять такие ошибки в отношении других участков.

Вряд ли имеют место интересы бюджета региона. В большинстве случае деньги за землю получают муниципалитеты. Скорее здесь просто не желание признавать свои ошибки. В России еще ни одного чиновника не уволили за то, что он проиграл суд. Поэтому во многих вопросах исполнительная власть перекладывает свою «головную боль» на власть судебную.

На протяжении всей истории существования института кадастровой стоимости, в нашем регионе все больше землевладельцев с каждым разом ее оспаривают. Если позапрошлую оценку оспорили не более десятка землевладельцев, то прошлую оценку оспорило уже сотни владельцев земли.

При совместном обращении расходы значительно уменьшаются

Чиновники постоянно меняют правила игры, усложняя процедуру оспаривания результатов оценки, и все-таки справедливость торжествует. Доказывая ошибки в установлении кадастровой стоимости, можно вернуть переплату за предыдущие годы и не тратится на услуги оценщиков. Другая уловка – это коллективные иски, которые допустимы новым кодексом административного производства. При совместном обращении совокупные расходы на борьбу с чиновниками значительно уменьшаются.